7．「出会いマッチング」店舗専門不動産開業顛末記 Ⅱ

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　　店舗専門不動産開業顛末記
　　「出逢い　マッチング」
　　　　　　　　　　　　　著者　山田　茂

　　

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店舗専門不動産開業顛末記
　　「出逢い　マッチング」
　　　　　　　　　　　　　著者　山田　茂

第5章　宅建業取得

 

　

48．安定と不安

 

広告戦略で次の手がない、差別化

が難しくなって、長くやっている

からと安心できない。月に個人の

飲食居ぬき店舗が4件前後、チェ

ーン店の店舗が3か月に1件、地

元秋葉原の物販店舗がやはり3か

月に1と固定化してきて、安定は

してきたが、限界も見えてきた。

次の一手が必要だ。人の増員か

なにかほかにあるのか、そろそ

ろ方針を決めなければななない。

そんな時、先般、借地権建物売

買で定年で退社の挨拶に来た担

当役員の突然の訪問を受けた。
（次回に続く）

 

４７．光陰矢の如し

 

光陰矢の如し、年を取るとよく使

う故事だが、今、まさにその時で

ある。まもなく宅建業免許の2回

目の更新（当時は3年毎）準備が

必要だ。店舗業界は、バブルの崩

壊で無理した出店の撤退が増えて

仕事総量は増えているが（バブル

のお陰）店舗専門の同業もかなり

増えて、その上に、今まで関知し

ていなかった事務所中心や管理会

社が取り扱うようになって、益々

競争が激化しだして来ている。広

告の種類も月刊誌・新聞・チラシ

と限られた中で競っている現状だ
（次回に続く）

46．重説の問題

 

建物謄本等資料を借主の担当銀行

等に資料を見てもらい、出店契約

を進めるか1週間後に連絡をもら

うということで、契約の仮日程だ

け設定して、帰ってもらった。

借主2社の社長の顔には全く動揺

の色はなかったが、果たして金融

機関がどうこたえるにかかってい

る気がする。両社の出店意欲に

はすさまじい勢いを感じられる異

例の重説模様であった。
（次回に続く）

4５．２社同時契約

 

貸主・融資金融機関の承諾のもと

に借主2社に同時に来社してもら

い契約にあったての物件の重要事

項説明を事前にすました。契約物

件は将来に借入額が多いので不良

再建になる危険性が高いので十分

理解と検討の時間が大切である。

万が一競売等になった場合、最悪

6か月後に無償で立ち退きになる

か、保証金の積みなおしが必要な

る場合とある。
（次回に続く）

44．目前の貸店舗、光が差す

 

貸主は，2・3階のアダルト販売営

業の地元ＰＴＡの問題を、1階の

ダクトの問題は、借主が近隣の苦

情の責任を取る事を、契約書に明

記することで了承されたが、契約

時の立会と保証金は全額、金融機

関が預かる事が、契約の前提条件

であると、貸主に再度伝えてくだ

さいと、帰っていった。やっと契

約の準備ができる。地元の大型案

件が2つ続いた緊張から解き放さ

れる感覚----脳に大量のドーパミ

ンが走ったのがわかった。
（次回に続く）

 

　

４３．定年

 

借地建物売買契約が終了した後な

で経済的には少し余裕のある時期

だったのが有難かった。いわゆる

、待てる状況なのだ。そんな時、

ひょいと、借地権建物の買主の担

役員の飛び込み訪問を受けた。近

く定年で退職するということだっ

た。改めて連絡しますと、簡単な

あいさつで帰社された。この関係

が前に簡単に記載した通り複数の

贈り物を持ってくることになる。

約束の時間からすると、大分遅れ

て、前の貸店舗の融資金融機関の

担当者から今から訪問しますと、

連絡が入った。
（次回に続く）

４２．再度、金融機関に迫る

 

一瞬、静寂が走った。考えれば貸

主はテナントが決まらなければ破

産する、前の預かり保証金を使っ

てしまった本人が悪いのだが、目

の前に解決策があるのに、金融会

社は、破産を望んでいるような面

もある、2か月間、広告費も沢山

使い、業者間の流通機構も登録し

、最大限に営業してきたつもりが

あり、保証金も法外な価格を提示

してくれたテントの意向を考えて

、ここは進めるしかない。思わず

地元で破産者を出さないで下さい

と、金融の担当者に命令調で言っ

てしまった、果たして結果は、明

日の午前中に返事すると、の担当

の返事だった。気まずい雰囲気の

解散になった。事務員が、出かけ

いるので自分で入れたお茶が、特

に渋く乾いた喉に刺さった。
（次回に続く）

 

41．賃貸人、怒鳴りつける

 

目前の店舗の貸主と融資金融会社

の担当とテナントの申し込みにつ

いて最終判断の時期に来ていたの

で本音を出して結論を出そうと論

議した。これで進めてくださいと、

貸主は2・3階のアダルトビデオ、

販売が地元のＰＴＡから苦情がく

るのを承知していたが背に腹は代

えられないので、そこは自分で解

決すると、約束する。融資銀行の

担当者は、1階もダクトの設置が

難しいとのことなので隣のビルオ

－ナーの承諾が必要だろうと、難

問を出しながら、仲介する立場で

どう思いますと、話を向けられた

ので、どうでしょう、ダクトの問

題は借主の責任と費用で近隣の苦

情に対処すると、特約にいれて契

約したら問題ないと思いますが。

金融会社の担当者はそれでも会社

決済を取ろうと言わないので、貸

主が顔を青くして、いきなり、私

を殺すつもりかと、どなった　
（次回に続く）

4０．瓜二つ

 

借地権建物売買は、3者調整なの

で結構大変なのだが周りが言うほ

どでもなかった。賃貸店舗の造作

譲渡契約も3者調整なのだ。借主

（買主）権利者（売主）・家主

（地主）と全く名称は変わっても

家主（地主）の承諾を条件として

借主と権利者が造作代金で合意で

きれば成立する。進め方はまった

く同じなのだ。いつもの仕事と瓜

二つなのである。終了して落ち着

ついたころ、気が付いた。しかも、

今回の借地権建物売買契約の報酬

は値引きが入ったとは言え価格の

4.5％なので会社の運営費の7カ月

分を超える額なのだ。小切手を手

にして、しばらくは喫茶店でぼや

っとしていた記憶があり、気が抜

けた状態がしばらく続いた。法外

な報酬は周囲にも本人にも余り良

くなかった。やはりコツコツと貸

店仲介をやっていたほうが総合的

にうまくいく気がする。明日から

開業時の新鮮さを取り戻して一生

懸命励もうと言い聞かせて帰路に

ついた。
（次回に続く）

39．タイムイズマネー1/2

 

借地権建物売買契約は、売主・買

主・地主と三者調整である。売主

は高く、買主は安く。地主は地代

・名義変更料を高く希望する。当

たり前だあるが、結構大変な神経

を使う、疲れるのだ。その三者調

整が全て整い日程も決定、売主の

入居者の明渡の確認書の確認、買

主の資金の準備、地主の承諾内容

の確認をすませ、いよいよ手付契

約日、午前11時、とうとう売主が

来なかった。自宅に連絡してもい

ない、慌てたが後の祭りだ。30分

買主に待ってもらったが売主が連

絡取れないので、買主に一度戻っ

てもらった。買主の事務所が近い

のがせめての慰めである。
（次回に続く）

38、ダクト難問

 

先日当ビル前1階を内見したお客

本人・内装業者・ＦＣ本部社長が

当社に集合、申し込みを入れるに

あたって問題点の提示があった。

最大の問題はダクトを上げる隙間

がないこと。現状だと5ｃｍの薄

いダクトになるので、吹き出し処

理でお願いしますと、安く上がり

高い保証金も満額で契約出来ると

いうのだ。内装業者の意見は、商

業地域だし問題ないと思いますと、

の考え。申込本人は、京王線で割

安ステーキがバカ売れ、今度、渋

谷本社の新業態ステーキハウスの

FCとして、秋葉原が１号店に最適

だとしてどうしても出店したいと、

いうことだった。本部の加盟金も

安く設定して後押しするという。

1週間の検討時間を設定して引き

上げてもらった。
（次回に続く）

3７．名義変更料承諾する

 

借地権売買の名義変更料が高額

なので、検討中だった売主から

朝一番に電話が入った。税理士

さんといろいろ調べたり相談の

うえ、高額な名義変更料は飲ま

ざるを得ないという結論だった

。そう、売買が成立するのだ、

但し、仲介料を1/3負けろとい

うのだ。もちろん、今回は売主

・買主からもらえるので予定し

ていたので快く返事した。早速

、買主に連絡入れると、待って

ましたとの快い返事で直ぐに契

葯の段取りをした。やはり、買

主も地代が上がったので仲介料

を1/3負けろと言ってきたので

売主同様に快諾した。打ち合わ

せたように値引き額が同じだっ

た。土地建物の売買、初契約で

ある。ほっとするようなとても

安らかな気分が心地よかった。
（次回に続く）

3６．1階内見する

 

2・3階一括のアダルト系ビデ

オ販売の申し込みを保留したま

ま、1階のテナントの保証金が

大幅に下がったチャンスなので

改めて新聞広告と業者間の流通

機構に同時に掲載して結果を仰

ぐしかない。業者間の流通機構

は反響が多かったが内見まで至

らなかった。新聞も新たな問い

合わせなかった。しょんぼりし

ていると前回の新聞広告の問い

合わせ客の一人が近くに行くの

参考に内見させてくれと、電話

が入り同行した。なんとなく聞

いていると、ダクトが隣との隙

間が少なくて難しいらしい。30

分ぐらいして、連絡しますと、

そのまま帰った。20坪賃料60万

保証金3500万円やはり無理な数

字なのか、その上ダクト問題も。

 （次回に続く）

 

 

 

35.同業者紹介内見

 

一週間後の朝一番で同業の歩合

給で働いている知り合いの営業

マンからの電話があり、随分派

手にやって、儲かってるねと、

周りから見るとうまくいってい

るように見えるかもしれなが、

現実は毎月追われて大変である

。何でもアダルト系ビデオ販売

のお客さんで、どうしても秋葉

原に出店したいと言うのだ。目

の前の店舗を内見させてくれと

の依頼である。断れるかもしれ

ないとの条件付きで内見した。

三日後に申込者がFaxで入った

。内容みると2・３階一括で驚

いたことに保証金の額が募集条

件の3倍なのだ。これで計算す

ると、以前ラーメンのお客さん

が希望している条件で1階も進

展するかもしれないと、脳がす

ごいスピード回転した。
（次回に続く）

34．広告反響惨敗

 

当社ビル前の高額保証金の店舗

の件で融資銀行担当から前借主

保証金の償却分は今回募集から

下げてよいと、確認が取れ値段

が大きいので20％の償却でもか

なり減額になるので募集が楽に

なる。

早速、新聞広告、都内版と並行

して関東版にも、各3連載で勝

負を賭けた。金額で20万円以

上、気持ちで負けたくなかった

。案の定、結果は散々だだった

。1週間で問い合わせ2件、それ

も、近くに行ったら寄りますと

、なしのつぶてだった。時間が

どんどん過ぎていく。家主や融

資銀行担当から確認の電話等が

いつになく辛い。チェーン店に

も当たってもらったが難しい
（次回に続く）




33．借地売買の返事

 

翌朝、一番で先日の借地権の売

買申し込みに伴う地代・名義変

更料の件で地主の担当者から連

絡あり、地代は坪1.000円ＵＰ

で問題ないが名義変更料が予想

外に高く売主の足元を見ている

のうな気がしてならない。売主

に連絡入れると案の定機嫌が悪

くなり、連絡しますと、電話を

切られた。そうはいっても売主

は相続があるので妥協するしか

ない、ここは地主の交渉よりも

成立させるのなら、待つしかな

い。売り主に下駄を預けて連絡

待とうと、決めると目の前の保

証金の高い店舗のことが気にな

り先日来社した金融機関の担当

者を訪問して銀行の立場を確認

した。すると、保証金は全額当

行が預かりますので店舗賃貸契

約の時は事前に連絡くださいと

、強引だった。そのことを貸主

に確認すると、黙って寂しそう

うに頷くだけだった。
（次回に続く）

32．分割で募集

 

翌日、一番で目の前の店舗の融

資銀行の担当者が様子を聞きに

来社した。保証金が高いので、

後日企画書を送ることで帰って

もらった。

ズシリとプレッシャーがかかっ

た。数人のテナントに相談する

が中々色よい返事が来ない。賃

貸人は心配で毎日のように顔を

だす、当たり前だが少しうっと

うしいときもある。そんな中、

ラーメン屋さんが一階だけなら

と問い合わせが入ったが結局、

保証金が折り合いつかない、や

はり高すぎるのだ。その瞬間ピ

ーンと脳裏に分割で高い保証金

のまま一階のみ、新聞の３業広

告に入れること、が浮かんだ。
（次回に続く）

31．バブルの影

 

個人の飲食居抜き店舗が月に

数件、秋葉原の物販店舗が4

カ月に1件、チェーン店の店

舗がやはり4カ月に1店舗の

ペースで契約が有り、どうに

か安定してきた。そんな中、

夕刻に70歳位の人がひょいと

飛び込んできた。見たことの

ある人と思っていたら、なん

と目の前の大家さんだった。

6階建で1～3階を電機メーカー

に賃貸し4～6階が自宅兼店舗

である。電器メーカーから退

店の申し込み有、いつもの不

動産に任しているが、決まら

ないと、少しやせた顔は青ざ

めていた。多額な保証金を預

かっており解約通告から4カ

月過ぎて、返済期間が残り2

カ月の期間しかないと、言う

のだ。もちろん金融機関から

は融資が受けられないので次

のテナントの入居保証金しか

ない程のかなり深刻な状態だ

った。
（次回に続く）

30．簡単な面談

 

しばらく待っていいると、60

歳ぐらいの男性2人がゆっくり

応接テーブルの近くに来て、頭

を下げ合い名刺交換して座る、

とドキリと、するぐらい生真面

目そうに見えた

今回の申し入れに対してお断り

する理由は見当たりません、と

安心させておいてから、ただ、

私が担当してから初めての名義

変更なのと、しばらく間が空い

ていますので地代を決定するま

少しお時間をください、と淡々

とした口調での返事で終了、よ

ろしくお願いいたします、とそ

れで事務所を後にした。東京駅

は、大勢の忙しそうな人でごっ

た返していた。地代・名義変更

料には、もちろん相場があるが

名義変更料は地主の意向がかな

り反映され法外な金額で話が中

止になることも恰好あるらしい。

大手銀行の系列の組織がどうゆ

う結論を出すのか楽しみの反面

不安も大きくなって来るのを感

じた。売主・買主にその旨を伝

え早めの帰路に就いた。

（次回に続く）

29．借地権

 

心配ございません、こちらで

すべて文書で処理中ですと、

ほっとするような、なめらか

な口調だった。内見が終わっ

た翌日、買い付け依頼書を受

け取り売主と相談、条件は全

てクリアーしたが問題は地主

の承諾と地代・名義変更料の

料金だ。売り主からすべて任

されその大手銀行の子会社の

地主に訪問することとなった

。東京駅の近くの事務所を訪

問するときは、さすがに緊張

の連続である。仲介で東京駅

に来ることはありえないこと

だった。女子事務員の案内で

応接室で待つ時間がすごく長

く感じられ、果たして順調に

進むかと考えると心臓が高鳴

った。
（次回に続く）

2８．内見する

 

近くのカフェで少し休憩して

事務所に戻ると、先ほど訪問

したパソコン会社からの内見

依頼の連絡が入っていた。

早い、これは縁がありそうだ

とワクワク感で売り主に連絡

すると、やっぱりそうでした

か、と予想していたみたいな

口ぶりだった。あまりに早い

進行なので少し面食らった。

2日後の14：00に内見した、

家主・買主・当社と関係者が

そろって内見、買主のさらっ

とした内見が気になったので

後で聞くと建て替える予定と

、聞いて安心したもんだ。な

んせ生まれて初めての売買の

立ち合いなのでこちらもかな

緊張している。やはり、買主

は、立ち退きがうまくいって

いっているか気にしている。

買主の前で、こちらも気にな

っていることなので、売り主

にあえて質問した。
（次回に続く）

2７.糸がつながっている

 

売買物件の資料を作っている

時、どこに紹介するか思案中

に、ふと、売買物件は隣に紹

介しろ、との格言を思い出し

た、調べてみると、左隣がパ

ソコンの販売店一棟使用中、

右隣は個人のはんこ屋さん、

流れからいってパソコン屋さ

んが本命だ。聞いたところ秋

葉原に７店舗ほどあり一棟丸

ごと使用している、後でわか

ったことだが所有権が方針ら

し。

経営者は元蕎麦屋さんだった

と聞いた。本店も近くにあり

早速飛び込みで訪問した。受

付で訪問内容を説明している

と中年の髪がすこし薄く赤ら

顔の人が「売買物件はみんな

知っているよ」と、声をかけ

てきた。「知らない物件だと

思います」と、言うと、応接

室に早速案内された。名刺を

みると、常務取締役で、この

出会いが開業間もないころ知

り合ったＤＶＤ販売の顧客と

秋葉原に開業したことが深く

結びついて力を発揮した。
（次回に続く）

26.信頼

 

売買物件相談の来客を忘れて

飲食店舗客の案内で追われる

なか、再来社の予約の電話が

入った。お任せします、と予

想してない答えだった。入居

者の立ち退きも売り主が全部

処理し、空の状態で責任もっ

引渡します、と一番の難問題

解決しての依頼である。

どうして当社に任してくれる

のですか、と聞いてみた。す

ると、一番丁寧に対応してく

れ、他社は、威張っていた、

との返事だった。委任状なし

の口頭契約だったが信頼でき

ると判断し、請求しなかった。

お任せします、を信頼できる

、との判断が正解だった。不

思議に予定していない物件だ

ったので余裕があったのだ。

この後、物件紹介で不動産の

鉄則を経験する。
（次回に続く）

25．初めての売買物件

 

三人体制でどうにか無難にス

タートした新年も、走馬灯の

様に月日が流れ、さすがに広

告を減らした影響で電話の本

数や来客が少なくなっている。

そんな中、飛び込みで70歳位

の来客があり住まいは千葉県

、当入居ビルの近くの物件で

相続で売却したいとの相談だ

った。何でも千葉の友人の不

動産に、声をかけたら高く売

れない、と言われて、地元の

秋葉原の不動産屋巡りをして

いるとのことだった。世間話

をしながら物件の条件等を聞

くと、借地権としては安くな

い。その時は、一生懸命やり

ますと、丁寧に答えておいた。

5社ほど訪問したと言ってい

た。まあ、新人の当社には縁

はないだろうとこもっていた

が、とんでもない結果が待っ

ていた。
（次回に通d九）

24．方針、再決定

 

求人募集は、千代田区という

所在地も相まって複数の応募

があり40台の主婦が採用でき

新たな体制で新年をスタート

できた。秋葉原駅を中心に神

田・御徒町・浅草橋・お茶の

水の5駅で店舗専門不動業と

して№１を目指しての再スタ

－ト。経理もオープン化し全

員固定給、賞与も基準を決定

した。しばらくは、この体制

行こうと決まると、少し気持

ちが落着き、次の企画が脳裏

に浮かぶ気分だ。そろそろ広

告費用を減らさなければなら

ない時期、今まで法外に出稿

してきたが、広告だけに頼る

過ぎているのは危険だ。
（次回に続く）

23．流れに任す

 

年末・年始は気分転換で久し

ぶりに旅行で過ごした。でも

、仕事に変調があると中々楽

しめないものだ。冷静になっ

てみると未経験から独立して

売上だけ見るとどうにか回っ

ている。資金的にはしばらく

大丈夫そうだ。もう少し会社

方針を明確にしないと協力し

てくれる人に迷惑がかかる。

年末女子事務員の売り上げに

対する報酬も男性営業マンに

遠慮して出してない。本人も

気にしているはずだ。人材は

流れに任して、今の体制、女

子事務員に法人営業を任して

反響営業をこちらでこなす。

もう一人、事務職を採用して

営業の負担をへらして、3人

で、様子を見ることに決定し

新年早々、事務職の募集をか

けた。
（次回に続く）

22．営業マン辞める

 

渋谷の店舗が決まる1カ月ほ

ど前、やはり業界流通機構の

物件で千葉県の木更津の店舗

が出回り、女子事務人が居酒

チェーン店に送ったところ（

当時はfax）Sグループが移転

のため問い合わせがあり意外

簡単に決まった。そして渋谷

が決まった。最初は男性営業

マンも喜んでくれたが渋谷が

決まりかけてくると社内の雰

囲気が一変した。男性営業マ

ン同士で喫茶店で隠れて話す

ことがおおくなった。しまっ

た、とおもったが、後の祭り

だった。少し配慮が足りなか

ったのだ。案の定、理由も言

わず3人のうち二人の営業マ

が辞めた。不徳のの致すとこ

ろだ。年明けになるともう一

人の営業マンも来なかった。

そう全てがうまくいくもので

ないが、振出しに戻った。
（次回に続く）

21．社内混乱

 

バブルがはじけての初めての

年末迎えた。女子事務員の渋

谷の店舗の経緯を聞いたが結

構大変だったみたいだ。物元

の担当者に聞いたところによ

ると、同業者の営業マンが、

契約先に先に情報渡している

とか、女性ではうまくいかな

いとか、かなりしつっこくく

いさがって、それも複数の男

性から妨害されていやになっ

たらしい。又、契約先にも物

元はコントロールできるから

とか、やはり女性ではうまく

行かないからとか、先に情報

出したからとか同じような嫌

がらせが複数担当者にあった

しい。女子事務員の良かった

のは、最終段階で、物元と契

約先に訪問して、お互いに経

緯を確認しあい正々堂々と、

後で業者から苦情等の来ない

ように正式に紹介客付け業者

として優先権を貰ったことだ

。「いい社員をお持ちですね

」と物元と契約先に褒められ

時は思わず涙が出てきた。女

性の正義感が案外不動産に向

いているのかもしれない。

だが、この契約が社内に悪影

響与えることとなった。
（次回に続く）

20．予定外の申し込み

 

女子事務員が提出した2枚の

Ａ４の用紙は、民間の不動産

流通募集情報と申し込みだっ

た。渋谷駅前の1・2階の前ゲ

ームセンターの店舗の募集で

合計40坪の賃料500万円で赤

坂の業者が物元だった。申込

書を見ると大手金融会社（？

）だった。契約日は5日後、

すでに合意しているという。

信じがたい話だが、そういえ

ば、女子事務員がここんとこ

ろ電話を掛けたり出かけたい

してたの思い出した。全員が

帰ったので、挨拶がてら物元

と申し込会社に電話を入れて

予定の確認をとると、間違い

なかった。ワクワク感と別に

2つの予感が脳裏を横切った。

（次回に続く）





19．バブル崩壊

創業以来、順調とは言えない
がどうにか全員の知恵と努力
で二回目の夏休みが終わり年
末向けていろいろと方向性を
考えて少しでも前進するため
知恵を絞っていた。日本経済
や世界情勢などあまり気にし
いなかったが株価の動きが変
動しているのは気になってい
た。そしてついに株価が10月
1日2万円を切り昨年末の最高
値から9カ月で50％減少。い
ゆるバブル崩壊である。売買
中心の同業者が飲食店の開店
依頼が増えたと書いたが、売
買業者は、すでに兆候を感じ
ていたらしい。借入額が大き
いから敏感なのだろう。当面
仕事には今のところ大きな変
化はなかった。帰り際、女子
事務員からの報告に驚いた。
（次回に続く）

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