※リノベーション工事前・中古住宅購入時の外観
※リノベーション後外観
最近「問い合わせ」にて
中古物件のご相談が増えましたので
このブログ「blog」でも
そのことについて触れたいと思います。
中古の家は、
沢山あり様々な検討要素もありますから
探すのが難しいかと思います。
新築の注文住宅とは購入までの流れが異なります。
〇希望条件を決める
〇購入予算を決める
〇物件の情報を収集する。
〇内覧する申し込みをする。
〇ローンの事前審査を受ける。
〇売買契約をするローンを契約する。
〇残金の決済し引き渡しを受ける。
というのが簡単な流れです。
まずは、条件を決める事。
家族構成や通勤・通学の距離などのほかにも、
将来を見越して考えることが大切です。
エリア、物件タイプ、間取り、
価格、資金計画のバランスをとることが重要です。
絶対に譲れない条件と
妥協点を意識して、
予算の範囲内で叶う希望を
リストアップするように。
購入予算を決める事。
即金の場合もあるでしょうし
住宅ローンを
利用する事も有ると思います。
即金の場合は
その後中古住宅の購入後に必要になる
家具や生活のための準備
手を加えたい範囲を考えておく範囲も
十分に検討が必要です。
住宅ローンを利用する場合は
毎月の返済が無理なくできる金額を
設定する必要があります。
中古物件の購入は、
住宅ローンの融資額が低いことが一般的です。
物件の情報を収集する実際に、
リストアップした条件をもとに
物件を探し始めます。
探す方法は、以下の手段が一般的です。
〇インターネット検索
〇不動産会社
〇新聞広告
〇情報誌
〇知人の紹介等。
まずは、インターネットの物件情報で
相場感を知ることから
始めるのが良いかと思います。
いきなり不動産会社に行くのは、
おすすめしません。
相場観がない状態で不動産会社に行くと、
物件の価値がわからないため
判断の良し悪しがつかないためです。
情報収集する際の、インターネットと
不動産会社のメリット・デメリットは
以下のとおりです。
〇インターネットの場合でのメリット
時間と場所を選ばない
利便性・膨大な情報量
〇インターネットの場合でのデメリット
未公開の情報に対応できない
情報にタイムラグがある
〇不動産会社窓口の場合でのメリット
希望に沿った情報が得られやすい
情報の鮮度がよい
〇デメリット
複数の店舗に行くのが大変
比較的契約を急かされる
ほかにも色々とあるのですが
ひと先ずはそれ位のところで。
担当者への質問が具体的になり、
より条件のよい物件に出会える確率も
高くなります。
建物を実際に見学（内覧）をすると、
ネットや紙媒体ではわからなかった
詳細を見ることが出来ます。
ただし・・・実際に内覧すると、
見えることに集中してしまい
大事なことを見落としがちです。
事前にメモしておくことをお勧めします。
具体的なチェックポイントは、
建物のみに限ると
以下のとおりです。
窓の位置・間取り・内装・水回り・床の歪み
基礎や外壁
気になることは、
同行する担当者に質問した方が良いです。
担当者の対応を見れば、
仲介業者の質がわかります。
購入したい物件が見つかったら、
売主に買う意思を伝える「申し込み」を行います。
正式な契約ではありません。
申し込みは、
物件を購入する優先順位を示すものです。
購入する意思を明確にするため、
金額や条件をはっきりさせ
口頭ではなく書面で行います。
最初に申し込んだ人が、
その物件の購入を優先されます。
仲介業者によっては、
申込金が必要になる場合があります。
次に ローンの事前審査を受ける。
物件の購入に
住宅ローンを組む場合は、
事前に金融機関の
審査を受ける必要があります。
購入時に審査がとおらないと、
お金を用意できないため
事前に行います。
審査対象は以下のとおりです。
信用情報・返済能力・物件の価値・収入
勤続年数・健康状態など。
事前審査と本審査を通過すると、
融資が受けられるので
売買契約が結ぶことになります。
住宅ローンの選び方については、
各金融機関により資料が異なるので
窓口となってくれる不動産会社に
問い合わせする事がよいです。
色々な状況を加味して
複数の中から選択肢を出してくれると思います。
実際に購入する際に重要なのが
売買契約となります。
住宅ローンの事前審査を無事に通過したら、
購入前の重要事項説明を受けることになります
即金の場合も同じく
購入前には事前の説明として
重要事項説明という時間があります。
仲介業者は、
購入物件の契約前に
重要事項を宅地建物取引士が説明する義務があります。
物件そのものの説明や法律的内容についてです。
引越しが多い1〜3月は金融機関の繁忙期で、
審査に時間がかかるので
注意したほうが良いです。
引き渡しに立ち会う人は
売主
買主
仲介業者
融資を受ける金融機関の担当者
司法書士となります。
同席した司法書士が、
登記に必要な書類を作成します。
プロに相談すれば、
より詳しい中古物件購入の流れを
教えてもらえます。
中古住宅を買うまでの流れだけでなく、
住宅ローンや返済シミュレーションも
一緒に行ってもらえます。
少し見方を変えて
中古の家を買う前に確認すべき事柄。
中古住宅は、
物件価格が新築より安く、
選択肢が多いのが魅力です。
しかし、物件選びを間違えると
設備の老朽化や修繕で
多額の費用がかかります。
庭などについても同じです。
買ってから後悔しないために、
しっかりチェックしておくように。
例えばですが
物件が売られた理由や
耐震基準、住宅周辺の環境について、
建築基準法による状況等。
転勤や家族構成の変化、
一般的な老朽化によるものであれば
問題ありません。
売却理由が、
以下のような場合であれば
注意が必要です。
事件・事故ご近所トラブル
住宅・地盤などの欠陥・・・・・。
不動産仲介業者に聞くと、
教えてくれるはずです。
売られた住宅に住む人が、
心理的に不安や不快を感じる理由は、
法律で告知する義務があるので
積極的に確認すべきです。
耐震基準耐震基準は、
地震が起きたとき
住宅が損傷しにくい耐震性を示した基準です。
1981年に改正され、
新耐震基準の家は
震度6〜7の地震でも出来る限り
安全性を確保できるようなつくりになっています。
大きな地震を経験するたびに、
基準が厳しくなっていくんです。
基準に満たないときは、
住宅の基礎や壁・柱などの補強工事を実施して
クリアするケースもあります。
住宅周辺住むうえで、
生活環境は重要な要素です。
住宅を購入すれば、
周辺の環境が悪くても
住み続けなければなりません。
購入する前に、
物件の周辺をチェックを済ますように。
生活時間帯・治安・駅や学校へのアクセス
日用品の買い物場所・緊急時の避難場所
公共建物や施設・病院や診療所
悪臭や騒音
人によってはお墓や高圧線・焼却炉などの有無。
救急車や消防車両が入れるのか？
最近ではファザードマップも簡単に閲覧できるので
それらも参考に。
時間帯を変えて複数回行くと、
違った状況を確認できます。
天気の状態、平日や週末によっても
現地の状態も変わりますから。
建築基準法の事など。
中古物件の中には、
売主がリフォームや増築した物件があります。
費用が抑えられるからといって、
リフォーム済みの物件を
契約する際には注意が必要です。
違法建築だと、
場合によっては
融資が受けられないこともあります。
建築物には、
敷地面積に対する床や建物の面積
高さなどが建築基準法で決められています。
仲介業者に、
建築確認の有無や検査済証があるか、
何か対策はあるのかを必ず確認するように。
中古の家を買うときの注意点で
中古物件は理想の家が安く買える反面、
トラブルが多いのも事実です。
中古物件を買うときの注意点をもう少し・・・・・。
購入予算の注意点。
内覧時の注意点
売買契約に関する注意点。
購入予算の注意点中古物件は、
新築よりも安くマイホームが買えるため
予算を低く設定しがちです。
諸費用も考慮して予算を決めることが重要です。
住宅の購入には、
家の価格以外にも
不動産登記費用や仲介手数料などの諸費用や、
忘れがちな引越し代などがあります。
建物や設備が古く、
リフォームや買い替えなどがあると
費用が増えます。
元々リフォームや
リノベーションを見込んでいる場合でも
中古物件は新築よりも諸費用が多くかかります。
予算を超えてしまわないように、
物件以外の費用を算出しておくように。
良い意味で理解が深まれば、
物件探しの質が上がり理想の
マイホームを手に入れる事が出来るようになります。
※中古住宅購入時の玄関ホール
※リノベーションを施した玄関ホール+間取り・各部屋への動線整理
※中古住宅購入時のDKの状態
※現場解体リノベーション工事の最中
※DKをリノベーション後のLDK・構造補強を行い間取りを拡張
じっくりと予習して
適切な窓口を選択してみてください。
※中古住宅購入時の和室8畳+縁側
※リノベーションを施した和室8畳+縁側
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