年末掲載した記事で、
紹介ブログにアクセスできなかったようです。
ブログアプリを使い慣れていないので、
失礼いしました。
改めて、リンクに挑戦してみます。
リンク先は、都市計画法を解りやすく、
解説しているブログです。
それは、こちらのブログ
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土地につく制約のうち、
都市計画法の用途地域に関して、
説明してきた。
この他にも、いろいろな決まりがあるので、
参考に他のブログを紹介する。
これは初回の記事なので、
読み進むと、もっと色々な事がわかる。
都市計画法の用途地域に関して、
説明してきた。
この他にも、いろいろな決まりがあるので、
参考に他のブログを紹介する。
これは初回の記事なので、
読み進むと、もっと色々な事がわかる。
家を建てる土地の地盤強度は、
何らかの方法で、事前に確認しよう！
購入が決まってから、軟弱地盤だったら大変だ。
地盤の改良を手掛けても、余分な費用が掛かる。
かと言って、購入前に地番調査をする訳にもいかない。
半面、地盤調査済みのデーターがある物件は、安心だ。
すぐ手に入りそうな地盤データーは・・・
地盤サポートMAP
購入予定地をポイントすると、「生活情報」「防災情報」が記載された、
地図が出る。
因みに、地形：台地・段丘
地質：川沿いの低地に分布している約7万年～1万8000年前に形成された段丘層
標高：94，2ｍ とある。
地震時はやや揺れにくく、液状化の可能性は無し。浸水の可能性は0.5ｍ以下、土砂災害は無し。
地盤サーチGAIA
地盤サーチGAIAの地図を見ると、良好な地盤と言う青旗が立っている。
行政が出している情報では、
実際にボーリングデーターがある位置図と、
柱状図が、検索できる。
柱状図は、実際にボーリング調査した地質分布図だが、
購入予定地には場所が一致せず、状況を判断する資料にしかならない。
何を見て、どのように判断するかは、
アドバイザーの資質と、購入者の決断を待つほかない。
何らかの方法で、事前に確認しよう！
購入が決まってから、軟弱地盤だったら大変だ。
地盤の改良を手掛けても、余分な費用が掛かる。
かと言って、購入前に地番調査をする訳にもいかない。
半面、地盤調査済みのデーターがある物件は、安心だ。
すぐ手に入りそうな地盤データーは・・・
地盤サポートMAP
購入予定地をポイントすると、「生活情報」「防災情報」が記載された、
地図が出る。
因みに、地形：台地・段丘
地質：川沿いの低地に分布している約7万年～1万8000年前に形成された段丘層
標高：94，2ｍ とある。
地震時はやや揺れにくく、液状化の可能性は無し。浸水の可能性は0.5ｍ以下、土砂災害は無し。
地盤サーチGAIA
地盤サーチGAIAの地図を見ると、良好な地盤と言う青旗が立っている。
行政が出している情報では、
実際にボーリングデーターがある位置図と、
柱状図が、検索できる。
柱状図は、実際にボーリング調査した地質分布図だが、
購入予定地には場所が一致せず、状況を判断する資料にしかならない。
何を見て、どのように判断するかは、
アドバイザーの資質と、購入者の決断を待つほかない。
モデル地の適正価格判断とは離れるが、
土地購入の際に、広域的な判断は欠かせない。
行政の防災カルテを、見てみよう！
防災カルテ1
防災カルテ2
カルテには、地区状況・建物数、人口・防災関連施設・地震被害予測結果・災害危険度評価 等
が、記載されている。
防災関連施設では、警察・消防・病院・要援護者施設・避難所等が挙げられている。
地震被害予測では、被害量・比率が記載され、0.1％位の比率・・・・！
ほぼ、被害がないと言うことだろうか？
地図でいろいろの施設が判明し、
住みやすそうな街だ。
土地購入の際に、広域的な判断は欠かせない。
行政の防災カルテを、見てみよう！
防災カルテ1
防災カルテ2
カルテには、地区状況・建物数、人口・防災関連施設・地震被害予測結果・災害危険度評価 等
が、記載されている。
防災関連施設では、警察・消防・病院・要援護者施設・避難所等が挙げられている。
地震被害予測では、被害量・比率が記載され、0.1％位の比率・・・・！
ほぼ、被害がないと言うことだろうか？
地図でいろいろの施設が判明し、
住みやすそうな街だ。
購入敷地が、災害に対して安全性を確保できなくては、
意味がない。
現在、各地の行政はハザードマップを掲載し、
情報を提供している。
事例を掲載してみよう。
「この浸水（内水）ハザードマップは、
過去に記録した1時間に96.5ミリメートル（平成20年）と同じ降雨が
市域全域に同時に降った場合に、浸水が広がる範囲と
その深さを想定した区域（浸水想定区域）を記載しています。」
実績ではなく、想定区域と記載されている。
地域図は・・・
浸水地域
地図が見にくいので、解説を加えると・・
モデル敷地の南東・南西道路は、20㎝以上50㎝未満の
浸水地域になっている。
この周辺には、河川等はないので、住宅地から出る雨水と、
路面排水を処理する、雨水排水能力が小さいのだろう。
因みに、標準地にはマークがないので、
浸水は無い模様だ。
これらの評価が、敷地購入価格に反映される。
意味がない。
現在、各地の行政はハザードマップを掲載し、
情報を提供している。
事例を掲載してみよう。
「この浸水（内水）ハザードマップは、
過去に記録した1時間に96.5ミリメートル（平成20年）と同じ降雨が
市域全域に同時に降った場合に、浸水が広がる範囲と
その深さを想定した区域（浸水想定区域）を記載しています。」
実績ではなく、想定区域と記載されている。
地域図は・・・
浸水地域
地図が見にくいので、解説を加えると・・
モデル敷地の南東・南西道路は、20㎝以上50㎝未満の
浸水地域になっている。
この周辺には、河川等はないので、住宅地から出る雨水と、
路面排水を処理する、雨水排水能力が小さいのだろう。
因みに、標準地にはマークがないので、
浸水は無い模様だ。
これらの評価が、敷地購入価格に反映される。
まず、標準地の写真を掲載する。
南西側から
手前の住宅が、基準値に建つ住宅。
ちょっと、周辺の環境がわかるように、
引いて写真を撮ってみる。
右手に見える二階建ての連棟は、賃貸住宅のようだ。
道路は4メートル幅・・・オープンな感じの、環境ではない。
通過交通はなく、静かな環境ではあるようだ。
次に・・・モデル地の写真。
北西側道路から
この敷地は、6メートルの北西側道路と、4メートルの南東道路に面した角地。
解放面が多いので、住宅プランの自由度が高い。
南東道路側
周辺は、2階建ての戸建て住宅が建つ。
両敷地も同じバス停だが、
モデル地は、バス停から徒歩1分・・・標準値は７～8分程か？
環境と利便性は、これらから判断できる。
南西側から
手前の住宅が、基準値に建つ住宅。
ちょっと、周辺の環境がわかるように、
引いて写真を撮ってみる。
右手に見える二階建ての連棟は、賃貸住宅のようだ。
道路は4メートル幅・・・オープンな感じの、環境ではない。
通過交通はなく、静かな環境ではあるようだ。
次に・・・モデル地の写真。
北西側道路から
この敷地は、6メートルの北西側道路と、4メートルの南東道路に面した角地。
解放面が多いので、住宅プランの自由度が高い。
南東道路側
周辺は、2階建ての戸建て住宅が建つ。
両敷地も同じバス停だが、
モデル地は、バス停から徒歩1分・・・標準値は７～8分程か？
環境と利便性は、これらから判断できる。
モデル敷地には、どのような条件が課されているか？
都市計画図を開いてみる。
都市計画図
中央の十字位置が、モデル敷地の位置。
見にくいが、北側と西側の二面道路である。
基準地は、南面の一面道路。
接道条件は、モデル敷地のほうが優る。
都市計画の指定内容は・・・
都市計画指定内容
用途地域、容積率、建蔽率、高さ制限、防火指定、日影規制、いずれも
基準地と同じ指定だった。
都市計画図を開いてみる。
都市計画図
中央の十字位置が、モデル敷地の位置。
見にくいが、北側と西側の二面道路である。
基準地は、南面の一面道路。
接道条件は、モデル敷地のほうが優る。
都市計画の指定内容は・・・
都市計画指定内容
用途地域、容積率、建蔽率、高さ制限、防火指定、日影規制、いずれも
基準地と同じ指定だった。
モデル敷地の適正価格を算出するため、
路線価図をベースに、価格の比較をする。
標準地の路線価
12.5万/㎡が路線価だった。
それではモデル敷地の路線価は
モデル敷地
同じく、12.5万/㎡が路線価だった。
都市計画の指定内容が同じなら、モデル敷地の適正価格も、
15.9万/坪ぐらいになるだろうと、想定できる。
路線価図をベースに、価格の比較をする。
標準地の路線価
12.5万/㎡が路線価だった。
それではモデル敷地の路線価は
モデル敷地
同じく、12.5万/㎡が路線価だった。
都市計画の指定内容が同じなら、モデル敷地の適正価格も、
15.9万/坪ぐらいになるだろうと、想定できる。
標準地の都市計画条件を検証する。
まず…都市計画マップ
都市計画マップ
中央部分の十字を付けた所が、標準地。
公示価格15.9万/㎡の敷地位置である。
この敷地の、都市計画で指定された内容は、下表の内容である。
指定内容
用途地域：第一種低層住居専用地域
容積率 ：100％
建蔽率 ：50％
高さ規制：10ｍ
防火地域：準防火地域
日影規制：3時間、2時間
その他・・河川課、街づくり支援課と協議要とある。
特段の規制はないので、ごく普通の敷地のようだ。
まず…都市計画マップ
都市計画マップ
中央部分の十字を付けた所が、標準地。
公示価格15.9万/㎡の敷地位置である。
この敷地の、都市計画で指定された内容は、下表の内容である。
指定内容
用途地域：第一種低層住居専用地域
容積率 ：100％
建蔽率 ：50％
高さ規制：10ｍ
防火地域：準防火地域
日影規制：3時間、2時間
その他・・河川課、街づくり支援課と協議要とある。
特段の規制はないので、ごく普通の敷地のようだ。
公開されている土地価格には、
公示価格、路線価価格があった。
しかし、これらの価格は、そのままでは使えない。
他の要素を加味して、土地が本来持つ価値を、
評価しなければならない。
土地に割り振られた価値・・・
その一つに、都市計画法で決められた、用途地域がある。
土地を使用するにあたって、利用用途が決められているのだ。
よく目にする建蔽率・容積率も、
土地の利用限度を規制したものだ。
これらの規制も、土地の価格を左右する要素の一つだ。
次回は、用途規制を検証しよう。
公示価格、路線価価格があった。
しかし、これらの価格は、そのままでは使えない。
他の要素を加味して、土地が本来持つ価値を、
評価しなければならない。
土地に割り振られた価値・・・
その一つに、都市計画法で決められた、用途地域がある。
土地を使用するにあたって、利用用途が決められているのだ。
よく目にする建蔽率・容積率も、
土地の利用限度を規制したものだ。
これらの規制も、土地の価格を左右する要素の一つだ。
次回は、用途規制を検証しよう。
まず、路線価図を見てみよう。
路線価図
公示価格が表示されている地点の、路線価図を取り寄せた。
路線価図は、固定資産税・相続税等を算定するため、
国税庁が公開している。
従った、すべての土地に値がつけられていることになる。
地図の中央・・赤でマーキングしたところが、基準地。
公20 基3と書いてあるから、間違いない。
この敷地の前面道路に、125Dと記載されている。
125は、12.5万円/㎡と言う意味である。
Dは、借地権割合で60％。
公示価格15.9万/㎡と路線価図12.5万/㎡で、
3.4万円の差がある。
この差を調整するのが、プロの見識。
専門家に頼めば、路線価から実勢価格に近い地価を、
うまく算出してくれるだろう。
路線価図
公示価格が表示されている地点の、路線価図を取り寄せた。
路線価図は、固定資産税・相続税等を算定するため、
国税庁が公開している。
従った、すべての土地に値がつけられていることになる。
地図の中央・・赤でマーキングしたところが、基準地。
公20 基3と書いてあるから、間違いない。
この敷地の前面道路に、125Dと記載されている。
125は、12.5万円/㎡と言う意味である。
Dは、借地権割合で60％。
公示価格15.9万/㎡と路線価図12.5万/㎡で、
3.4万円の差がある。
この差を調整するのが、プロの見識。
専門家に頼めば、路線価から実勢価格に近い地価を、
うまく算出してくれるだろう。
それでは、検討している土地の最近の値動きは？
過去10年の、変動率が掲載されている。
地価公示変動率
2007年～2016年までの変動率が、記載されている。
直近の5年間は、ほぼ横ばい・・・
2007年から5.5％上昇し、2010年にかけて9.1％下がり、
それから2016年の向けて回復。
今年は10年前の価格に戻った。
この公示地価は、あるエリアの代表選手を表示してあるだけで、
実際の購入地に、どのように反映させるか？
それは・・・路線価から類推しなければならない。
過去10年の、変動率が掲載されている。
地価公示変動率
2007年～2016年までの変動率が、記載されている。
直近の5年間は、ほぼ横ばい・・・
2007年から5.5％上昇し、2010年にかけて9.1％下がり、
それから2016年の向けて回復。
今年は10年前の価格に戻った。
この公示地価は、あるエリアの代表選手を表示してあるだけで、
実際の購入地に、どのように反映させるか？
それは・・・路線価から類推しなければならない。
標準とする土地を設定し、
この土地の地価を公表しているのが、
国土交通省と都道府県。
国土交通省は、標準地の地価公示。
都道府県は、基準地の地価調査。
言葉は違うが表示していることは、いずれも同じ。
標準地が記載された地図を掲載する。
相模原市の事例
地図の中央に、少し黒く見える記載・・・
相模原南ー20 159,000
相模原南ー3 159,000
と、記入されている。
南ー20は、国土交通省の調査ポイント番号と、土地の㎡単価。
15万9千円/㎡の土地と言うことになる。
南ー3は、都道府県の調査ポイント番号と土地の㎡単価。
詳細を見ると・・・
詳細一覧
このような一覧表が見れる。
調査基準日、所在地番、用途区分、交通施設・距離、土地価格、対前年変動率、
地積、形状、利用区分、利用現況、給排水設備、周辺の土地利用現況、
前面道路の状況、その他の接面道路、都市計画区域区分、用途地域、
建蔽率・容積率、森林法・公園法・自然環境 等が、
記載されている。
記載内容は、国交省も都道府県も同じ。
ここに記載される価格は毎年更新され、実勢価格の基礎となることが多い。
その意味で、購入目的地の評価に、参考になる。
この土地の地価を公表しているのが、
国土交通省と都道府県。
国土交通省は、標準地の地価公示。
都道府県は、基準地の地価調査。
言葉は違うが表示していることは、いずれも同じ。
標準地が記載された地図を掲載する。
相模原市の事例
地図の中央に、少し黒く見える記載・・・
相模原南ー20 159,000
相模原南ー3 159,000
と、記入されている。
南ー20は、国土交通省の調査ポイント番号と、土地の㎡単価。
15万9千円/㎡の土地と言うことになる。
南ー3は、都道府県の調査ポイント番号と土地の㎡単価。
詳細を見ると・・・
詳細一覧
このような一覧表が見れる。
調査基準日、所在地番、用途区分、交通施設・距離、土地価格、対前年変動率、
地積、形状、利用区分、利用現況、給排水設備、周辺の土地利用現況、
前面道路の状況、その他の接面道路、都市計画区域区分、用途地域、
建蔽率・容積率、森林法・公園法・自然環境 等が、
記載されている。
記載内容は、国交省も都道府県も同じ。
ここに記載される価格は毎年更新され、実勢価格の基礎となることが多い。
その意味で、購入目的地の評価に、参考になる。
購入を計画しているの土地の、適正価格を知るには・・・
そのものズバリはないが、周辺で過去に取引された土地の
価格を調べることはできる。
国土交通省が、Webサイトに流している、土地総合情報システム。
取引成立した物件の、取引価格を載せている。
掲載事例
6物件の掲載がある。
・所在地は町名まで。
・最寄駅からの距離（徒歩でかかる時間が記載）
・土地の取引額（総額、坪単価、面積、形状 等）
・前面道路（幅員、種類、方位）
・都市計画地域
・建蔽率、容積率
・取引時期
ここで注目するのは、坪単価。
この6件でも、31万/坪～57万/坪まで、価格に開きがある。それこそ倍半分も・・・
しかも、駅に一番近い物件が31万で、一番遠いのが57万。
これは、近隣の環境、方位、地形・・もろもろの要素が、関係してくるからだ。
次回は、他の方法で適正価格を調べてみよう。
そのものズバリはないが、周辺で過去に取引された土地の
価格を調べることはできる。
国土交通省が、Webサイトに流している、土地総合情報システム。
取引成立した物件の、取引価格を載せている。
掲載事例
6物件の掲載がある。
・所在地は町名まで。
・最寄駅からの距離（徒歩でかかる時間が記載）
・土地の取引額（総額、坪単価、面積、形状 等）
・前面道路（幅員、種類、方位）
・都市計画地域
・建蔽率、容積率
・取引時期
ここで注目するのは、坪単価。
この6件でも、31万/坪～57万/坪まで、価格に開きがある。それこそ倍半分も・・・
しかも、駅に一番近い物件が31万で、一番遠いのが57万。
これは、近隣の環境、方位、地形・・もろもろの要素が、関係してくるからだ。
次回は、他の方法で適正価格を調べてみよう。
購入予定地の地価は、妥当な金額か・・・？
これって、結構悩ましい！
不動産屋の提示する金額が、どこまで信じられるか？
何を判断基準に、決断すればよいか？
そもそも地価は、どのようにして決まるか・・
売り主の希望する売値が、販売地価になるが、
これが、高いのか安いのかは、
周辺の取引価格との比較でしかない。
不動産屋は、売れなければ商売にならないから、
周辺価格から判断して、売り主に適正価格を
提示するだろうが、
土地が持っている本来の価値を、
どこまで評価しているか、疑問である。
土地を評価する要素を抽出して、
検討を加えてみよう。
これって、結構悩ましい！
不動産屋の提示する金額が、どこまで信じられるか？
何を判断基準に、決断すればよいか？
そもそも地価は、どのようにして決まるか・・
売り主の希望する売値が、販売地価になるが、
これが、高いのか安いのかは、
周辺の取引価格との比較でしかない。
不動産屋は、売れなければ商売にならないから、
周辺価格から判断して、売り主に適正価格を
提示するだろうが、
土地が持っている本来の価値を、
どこまで評価しているか、疑問である。
土地を評価する要素を抽出して、
検討を加えてみよう。