住まいづくり・・・・「暮らしのデザイン」と「将来設計」を考える土地探しの事いろいろな勘所。

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住まいの設計と密接な関係のある事。

土地のお話しいろいろと・・・・・。

 

 

土地選び、土地探しは

とても難しくて重要なところですので、

皆さん色々悩まれますよね・・・・・。

 

 

探し始めて２〜３年悩まれる方も多いです。

土地ホームページを通じての「ご相談」も

土地選びについて相談も連続することがあります。

 

時期にもよりますが・・・・・。

 

 

土地と建築の関係を視野に「探すこと」は

後々のことを考えると大切ですよね。

 

 

土地選びに関して、

押さえておかないといけない重要な項目があるので

今回は少し「そういう面」でのアドバイスも。

 

（１）相場価格
（２）土地の形状
（３）環境
（４）法令・規制
（５）地盤強度
（６）売り主（不動産屋）の事情

これらの要素が

複合的に組み合わさって

おおよその土地の価格が決まります。

 

 

それぞれの要点は・・・・・。

（１）相場価格について
正確に適正な相場価格は、

実はプロの不動産業者にしか分かりません。

専門分野外の方が、

様々な相場事情を理解するには、

数を見て回って徐々に理解するしか無いと思います。

 

 

しかし、最初に目安として利用するのに有効なのは、

(a)地価公示価格
(b)路線価格
(c)都道府県地価調査

の三つです。

それぞれ、表示しているサイトもありますよ。

 

 

ただしこれらは、あくまで目安であって

他の条件により実際の価格は変動します。

（2）土地の形状について
整形な四角形、又は十分な広さのある土地なら

問題はありません。

そのかわり、

値段もそれなり高額になると思います。

 

 

変形敷地、傾斜地、狭小地など

建物が建てにくそうなイメージの土地の場合、

人気が無く、値段は下がる場合が多いです。

でも、変形敷地や傾斜地、

狭小地などは、設計の仕方によっては、

独特の「場所」を利用した、

特徴的な「住宅」が生まれるので、

必ずしも実際に建物が

建てられない訳ではありません。

 

 

購入に迷った時は、

設計力と提案力のある建築家や設計事務所に相談し、

アドバイスしてもらうのが良いと思います。

（ステレオタイプな家を大量に建築するタイプには不向きです）。

変形敷地に対応する特別な設計は不得意なケースが多いので

ステレオタイプ的な専門家には相談は避けた方が良いと思います。

 

 

（3）環境について
主なチェックポイントは以下です。

(a)交通の利便性
(b)買い物の利便性
(c)住環境（通風、湿気、日照、景観、騒音、防犯、災害等）
(d)医療・福祉施設へのアクセス
(e)子育て、教育環境

出来るだけ敷地周辺を歩いてみたり、

インターネットで周辺環境を調べたり、

「地元の人」に

評判を聞くのも良いですよ。

 

 

（4）法令・規制

結論としては、どのような規制があり、

どの程度の大きさの家が法的に建てられるのかは、

敷地によって様々なので、

建築家・建築士（設計を専門に行う）に

相談しないと最終的に分からないと思います。

 

 

一般的に一番馴染みのある法令は、

建ぺい率、容積率などのように、

土地面積に対して

どのぐらいの広さの建物が建てられるのか？という規制ですね。

 

 

あと、第一種低層住居専用地域、

等の用途地域による規制。

これは、ある程度の目安にはなりますし、

大きな問題が無い場合

そのままの数字通りに建てられます。

 

 

しかし、建物に関係する法令は様々なものがあります。

主なもので、建築基準法、都市計画法、消防法、

宅地造成規制法、道路法、駐車場法、

自治体の建築条例、景観条例、

その他場所によって色々な規制がかかってきます。

これらを全て網羅し、役所と折衝し、

計画案を考案するのは

一般にはあまり具体的には知られていませんが、

意外に大変なことなのです。

 

 

又、法令の運用次第では、

場合によっては

建築不可という場合もあり得ます。

ですので、設計能力だけで無く、

法律にも詳しい建築家・建築士、設計事務所を選ぶことが大切ですよ。

 

 

（5）地盤強度
地盤強度が弱い場合、

建物を建てるにあたって地盤改良や、

杭を打つ必要があります。

しっかり対策すれば良いのですが、

購入前に土地の持ち主、

不動産屋に地盤の強度について

「地盤改良の必要が無いか」を聞いておくことも大事。

 

 

地中の見えない部分での欠陥は

後々大きな出費が必要になります。

不明な場合は、

購入前に地盤調査をするのも良いと思います。

 

 

 

（6）売り主の事情
実はこれが一番相場に影響するところかもしれません。

例えば、売り急いでいる物件は安くなりますし、

他の人と競合するぐらい

人気の土地は高くなります。

 

 

ただし、本当にお得な掘り出し物は、

業者が先に目を付けていますので、

一般市場には出ないことが多いです。

 

 

まずは、買う側が急いで高く買いすぎないように

注意することが大事ですよ。

少しは参考になるかと思いますよ・・・・・。

 

 

でも、本当に最も重要なの、

「そこに住みたいかどうか？」を

自分の本心に聞いてみることです。

 

 

これは直感的で、ある種動物的な営巣本能に

頼るということなのですが、

人間だって動物です。

 

 

今居る場所が自分にとって「場所」として

心地よいか、どうかは、ある程度

直感で見分けられるはずです。

 

 

まず、その土地を初めて訪れた時の

印象を注意深く思い出すことも大切ですよ。

 

 

周りの景色や、光の入り方、

風の抜け具合、駅から歩いてきた道、

など色々と思い出すうちに

何となく好印象なのか、

悪い印象なのかが「ぼんやり」でも

分かってくるかと思います。

 

 

 

また、その土地には

「一つでも」とても気に入った部分が

あるというのも重要です。

 

 

その気に入った部分、

例えば景色が抜群に良い、思い出のある場所、

向きが良いなど・・・・ｅtc。

 

 

そこの部分が重要で

他のところは多少悪くても気にならない。

そういう風に「思える」ならば、

それは「暮らす場所を考えるに十分値する土地」

なのだと思いますよ。

 

 

大切なのは「朝・昼・晩」、

「平日・休日」と異なったシーンで

同じ土地を見るということ・・・・・・。

 

 

良い時間だけで「判断」しないように。

暮らすということは「その場所」で

様々な時間に「居る」ということですからね・・・・・。

 

 

大切な部分、わかりますよね。

 

 

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