人生の潤いを生み出す暮らしの空間を
設計デザインのチカラで・・・・・。
※リノベーション前・ビフォー
※解体工事中
※解体工事・設備配線工事中
※解体工事・補強工事・設備配線工事中
よく考えられた住まい、
「家」を建てると
暮らしが楽しくなる。
※リノベーション後・アフター
一部既存の建具を再利用しモダンに計画した玄関・ホール
※リノベーション後・アフター
一部既存の建具を再利用しモダンに計画した玄関・ホール
暮らしと環境を最適化し
心地よく充実した暮らしを
手に入れる手段として
住まいのリフォームやリノベーションという
考え方もあります。
※リノベーション前・ビフォー
和室そのものを新しく
※リノベーション後・アフター
琉球畳（縁なし畳）+壁の塗り替えと襖・障子新調で和モダンな場所に
今過ごしている住まいを
その考え方でリノべーション（リフォーム）する場合と
一戸建ての住宅・中古物件や
分譲マンションの中古物件で
住戸をリノベーション（リフォーム）するケースも
存在すると思います。
※リノベーション前・ビフォー
※リノベーション後・アフター
※リノベーション後・アフター
※リノベーション後・アフター
リフォーム・リノベーション前提の
中古物件購入で
注意すべき意外な落とし穴も存在します。
※リノベーション前・ビフォー
※リノベーション後・アフター
和室の一部+DK+廊下+水まわりを一体空間としてLDKに
※リノベーション後・アフター
和室の一部+DK+廊下+水まわりを一体空間としてLDKに
中古でマイホームを購入する際は、
戸建てにするかマンションにするのか、
場所はどこが良いのか、
家族それぞれの希望や
譲れないポイントを
取り入れるにはどうしたら良いのかなど、
先ず前提条件という段階でも
考えるべき事はたくさんあります。
※リノベーション前・ビフォー
DK+廊下+水まわりを一体空間としてLDKに
※リノベーション後・アフター
和室の一部+DK+廊下+水まわりを一体空間としてLDKに
最近では新築で家を建てるのではなく、
中古物件を購入して
自分たちの暮らしやすい状態に
リフォーム・リノベーションするという
選択肢も一般的に認知されています。
※リノベーション前・ビフォー
階段の向きを変え階段下空間の優位性をデザイン
※リノベーション後・アフター
※リノベーション後・アフター
※リノベーション後・アフター
階段下と階段向きを変えた空間にWCを計画
某テレビ番組の影響も
あるようですが、
一つの価値観として大切な考え方。
※リノベーション前・ビフォー
和室6帖+押入れを収納と水まわり空間に（浴室・洗面脱衣）
※リノベーション後・アフター
浴室+洗面脱衣空間+WICL（ウォークインクローゼット）
※リノベーション後・アフター
システムバス空間を広く感じる裏庭を借景としたバスコートデザイン
しかし、物件によっては
希望の範囲でのリフォーム・リノベーションが
できるとは限らないため、
購入前にしっかりと内容を
把握しておくことが重要です。
リフォーム・リノベーション前提で
中古物件を購入するのに
チェックすべきポイントと、
戸建て・マンション別の注意点・・・・・。
中古物件をリノベーションするメリットは、
単純な表現で考えると
新築よりもある程度ですが
「費用を抑えられる」
「住みたい場所に住める」
「好きな間取り・デザインにできる」の
3つが挙げられます。
費用を抑えられるという部分については
一般的に建物の価値は
建築年数に応じて低下して
価格が安くなるので、
中古物件のリノベーションは
注文住宅を新築するよりも
確かに比較的費用を抑えられます。
国土交通省の令和元年 住宅市場動向調査によると、
物件の購入資金平均は
中古戸建住宅世帯の場合2,585 万円、
中古マンションの場合は2,746 万円です。
※あくまでも平均的な内容です
一方、注文住宅新築世帯は
平均 4,615 万円、
分譲戸建住宅は3,851 万円、
分譲マンションは4,457 万円となっており、
中古のほうが新築よりも
1,000～2,000万円程度安価で
購入できることがわかります。
リノベーション費用も含めた場合でも、
新築戸建てや
分譲住宅より2～3割程度は
費用を抑えられるといわれています。
浮いた費用でインテリアのグレードを上げたり、
新築よりも広い住まいを手に入れる
事も可能という意味で
メリットの存在も多いかと思います。
住みたい場所に住める・・・・・。
新築で家を建てる場合、
自分たちにとって
住みやすい場所に更地（新しい宅地）を
探すのは難しいケースも多いです。
実際に僕も、新築ご相談で
ご相談者さん（住まい手さん）と一緒に
更地を探す事も多いですが
新興住宅でもない限り、
同じエリアで更地が数多く売り出されることは、
少ないからです。
住みたい場所の条件は
人それぞれ異なりますが、
職場から近い、学校が近い、
スーパーや病院が近い、
治安が良く子育てしやすい等、
さまざまなご希望があります。
しかし、条件の良い場所では
すでに多くの住宅が建てられていたり
同じご希望を持っている方も
多くいらっしゃる場合は
やはり手に入りにくい事も多いのも事実。
更地で販売されていればよいですが、
古家付きを新築で建てる場合は、
更地にするため
既にそこに建っている住宅や
その他の建物の全部解体の費用が必要になり、
別予算組みの予定も大事になってきます。
その辺りを圧縮しようとすると
実際の希望よりも
敷地面積が狭くなるなど、
再検討の要素が多く出てきます。
また、駅の近くなど
利便性が高い場所は
すでに家や商業施設が多くあり、
土地探しが難航することも多い場所です。
しかし、中古物件であれば
駅の近くやアクセスの良い場所、
治安の良いエリアなどの
希望する条件にマッチする物件が、
比較的見つかりやすくなります。
新築同様の仕上がりにできる
中古物件をリフォーム・リノベーションしても、
ある程度希望通りの家にはならないのでは？
とお考えの方もいるようですが、
勿論それは状況によります。
行政の許認可の必要な範囲になるのか？
そうではないのか？
も含みながら
家の躯体のみを残した
スケルトンリフォームや
建築確認や許可の必要な迄の計画あれば、
内装や間取りはもちろん、
外観も新築同様の仕上がりが可能です。
建築の自由度は
一からつくる新築には及びませんが、
仕上がりに関しては
間取りやデザイン、
キッチンやバスタブなどの設備の
グレードアップや使い勝手自由度までの
間取り変更や空間構成の再構築デザイン、
構造的な範囲も含む補強による
耐震性の向上なども可能です。
壁紙などを張り替えたり
設備の一部を変えたりするだけの
部分的なリフォームとは異なり、
イメージとしては、
新築同様の仕上がりが
デザインや設計の課題にもなります。
リフォーム前提で
建物を購入する際のポイントは「構造」。
中古の戸建て住宅を
骨組み・躯体と呼ばれる部分
だけを残す
スケルトンリフォームや
フルリフォーム（リノベーション）を
計画するとと新築同様の仕上がりを
期待できますが、
もちろん、
すべての希望が
叶えられるわけではありません。
中古物件をリフォームする場合の
自由度が高い構造と
その耐用年数、意外な落とし穴の存在。
リフォーム前提で購入するなら
ある程度の件について
チェックしておきたいのが「構造」です。
建築における構造は、
構造材料と構造形式から表されます。
同じように木を使った
木造住宅としての構造でも
在来木造とツーバイフォー（2×4）
などのように
構造形式が異なる場合は
明記が変わってきます。
では、なぜ構造をチェックするべきなのか？。
それは、構造によって
リフォーム・リノベーションの
自由度が異なるからです。
中古物件を購入後に
間取りを変えたいと思っていても、
構造によっては
ある程度自由な間取り変更が
できない物件もあるため、
間取り変更などを伴う
大規模リフォーム・リノベーションを
前提とした中古物件の購入には
構造が重要になります。
構造で違うリフォームの
自由度も存在しており
「重量鉄骨造」と「鉄筋コンクリートのラーメン構造」
という選択も。
この2つの構造は
柱と梁で建物を支えており、
極端というか
少し乱暴な表現になりますが
柱と梁、そして床の基本となる
部材を残して
構造を心配せずに
壁を取ったりすることが可能です。
そのため、大胆な間取り変更や
壁を取り去った「大空間」を
リフォームで叶えることが可能です。
構造によって変わるのは
自由度だけではなく、
耐用年数も違います。
耐用年数を簡単にいうと
その資産の使用可能期間です。
ここでいう法定耐用年数は
あくまで減価償却年数を定めたものであり、
実際の建物の寿命ではありません。
実際の耐用年数は
メンテナンスによっても
大きく変わってきます。
ですが、構造の目安として
捉えておくのに間違いではありません。
この耐用年数でも
重量鉄骨造が34年、
鉄筋コンクリートが37年と
他の構造よりも長いです。
これから長く住み続けるなら、
耐久性が長いとされている
構造体の方がより安心感は持てます。
中古住宅をリフォーム前提で
購入したいとお考えの方が
注意しなければならない、
「鉄筋コンクリート造」
「鉄骨造」「ハウスメーカー」この3点について。
構造としてあげた
鉄筋コンクリートですが、
鉄筋コンクリート造には
リフォームが行いやすい
ラーメン構造と
リフォームが行いにくい
壁式構造があります。
ラーメン構造は先に書いた通り
柱と梁で支える構造に対し、
壁式構造は壁自体が構造体の
役割を果たしているため、
構造壁を撤去したり
移動したりすることができません。
そのため、大胆な間取り変更は
難しい構造体なのです。
ただ、既存の間取りが
気に入っているのであれば、
ラーメン構造のように
柱や梁がないため、
スッキリとした室内空間を叶えられますし、
耐震性や遮音性は
壁式構造の方がどちらかといえば
優れているという考え方もあります。
そして骨造にも
重量鉄骨と軽量鉄骨があり、
リフォームの自由度が高いのは、
重量鉄骨になります。
鉄骨造でも重量鉄骨と軽量鉄骨では
耐用年数にも差があります。
築年数が経過した軽量鉄骨は
構造躯体の劣化が激しい場合があり、
その補強には高額な費用がかかります。
その場合、
新築の場合とあまり変わらないというよりも
逆転する場合も多く見受けられます。
また、重量鉄骨造が
リフォームの自由度が高いのに対し、
軽量鉄骨造はリフォームの
難易度が高くなります。
その理由は、軽量鉄骨造で建てられている
ハウスメーカーの工法が、
そのハウスメーカーごとに違うため、
ハウスメーカー独自の工法故です。
ハウスメーカーが建てた建物なら
安心と思われ、
中古物件を購入の際に
メリットに感じている方も
多いと思いますが、
ハウスメーカーの構造体として
よく使用されるのが軽量鉄骨造です。
先に書きましたように、
ハウスメーカーの軽量鉄骨造は
ハウスメーカーごとに
独自の工法が用いられています。
そのため、
工法が複雑で軽量鉄骨造の建物について
理想と現実の内容、
リフォームは難易度が高いと言われる所以です。
その中には、筋交い（ブレース）で
強度が保たれていることがあり、
この筋交い（ブレース）によって
間取り変更に制約が起こる場合も
多々あります。
勿論それを逆手に取ったデザインや
計画も可能ですが、
展示場では無いので
住む事を前提にした内容と
それが合致するのかが重要・・・・・。
このように、
ハウスメーカーで建てた家は
独自の工法となっている事が前提の為、
ハウスメーカーの住宅を
リフォームした経験が無かったり、
浅かったりすると
リフォーム依頼を
受けてもらえないケースもあります。
自社の工法を熟知している
同じハウスメーカーに依頼をするか、
ハウスメーカーのリフォームを
多く手掛けている、
経験豊富なリフォーム会社に
依頼する事が無難です。
もちろん、ハウスメーカーの
戸建て住宅がリフォームできない
という訳ではありません。
構造を理解する技術力があれば、
間取り変更などの
大規模なリフォームでも
可能な場合もあります。
次に、分譲マンションの住戸を
リフォーム・リノベーション前提で
購入する際のポイントですが、
意外に大切なのは「管理規約」。
中古マンションを購入して
リフォームできるのは「専有部分」のみです。
専有部分とは、
購入したマンションの居室内で、
一般的にはマンションの
外観に関係する窓やサッシ、
バルコニーや共有で使用する廊下、
メーターボックスやパイプスペース（PS）などは
変更することができません。
ただし、各マンションの管理規約によって
それの一部等は異なるので、
行いたい（施工したい）
リフォーム・リノベーションが
可能なのかを
購入前にきちんと確認する事が大切。
当然可能だと思っていたリフォームでも、
管理規約によって
行えないケースもあります。
床の仕上げを既存の絨毯から
タイルに変更を希望しても、
管理規約に荷重制限があり、
希望している仕上げや固定される荷重の関係で
使用できないケースもありますから。
内装の変更なので
当然可能だと思っていた
リフォーム内容でも、
制限が起こるケースもあるので、
購入前にそのマンション（共同住宅）の
管理規約を確認しておくことが大切です。
ご自身での確認が難しい場合は、
不動産の担当者に確認するか、
リフォームをお願いしたいと思っている
リフォーム会社に
確認してもらう事が大切。
専門用語も多いですから・・・・・。
専有部分の間取り変更の
マンションリフォームでも
それさえクリア出来れば
一部の大胆な間取り変更は可能です。
※但し排水の勾配やセキュリティーサービス・消防設備等
諸条件はあります。
リフォーム前提で
中古マンションの検討をしているのなら、
現状の水回りの変更は
難易度が高く
不可能なケースもあるので
注意が必要です。
通常、マンション（共同住宅）では
パイプスペースや
パイプシャフト（PS）と呼ばれる
上下水道や、ガス管などの
配管スペースが存在し、
住戸内に上階の配管が通っているので、
縦管は移動することが困難です。
そのため、パイプスペースから
大きく離れた位置に
水回りを移動するのは難しく、
大規模なリフォームの場合は
パイプスペース（PS）の
位置を意識して
計画を行う必要があります。
通常リフォームが
出来ないとされている、
窓やサッシ、玄関ドア、
バルコニーや専用庭などの
共有部分でも
管理規約の内容によっては
行えるケースもあります。
専用庭にリフォームで
水盤を設けたり、
床に勾配が見つかり、
駆体の傾きを確認した結果を踏まえて
外部サッシを取替え、
新たに断熱材を加えることで
住環境を改善したり・・・・・。
また、玄関ドアの
外側の変更は行えなくても、
室内側はインテリアに合わせて
変更することも可能なケースもあります。
難しいと思われるリフォーム内容も、
まずは相談してみることが大切です。
中古物件リフォーム費用の相場ですが、
中古物件リフォームと
一口にいってもさまざまな物件、
さまざまな工事があります。
どのような物件で
どのようなリフォームを
行うのかによって
費用は大きく異なりますが、
比較的大規模に
戸建て住宅のリフォームを
行う場合の費用相場は1,800万円～。
一方マンションリフォームの場合は
1,000万円～が、
目安とされています。
戸建て住宅の場合は
耐震補強や外壁の修復などを
行うケースも多いため、
マンションよりも
基本高額になっています。
勿論、住宅の規模や
行うリフォームの難易度、
内装材に使用するグレードや、
キッチン・浴槽など設備の
グレードによっても費用は変動します。
費用面や住みたい立地を
選びやすい等
さまざまなメリットのある
中古物件のリノベーションですが、
注意したいポイントもあります。
築年数が古いとリフォーム・リノベーションの
費用が高くなるという事。
これは1981年6月に
耐震基準が見直されたことが
関係しています。
勿論その後も色々と
大きな地震や災害の度に
見直しは行われています。
旧基準で建てられた物件の場合、
リフォームするときに
新基準に対応するように
工事を行う事が前提です。
比較的大規模な
耐震工事が必要になるので、
物件自体が安かったとしても
工事費用は多くかかります。
また、木造であれば
構造や基礎部分に
シロアリの被害があったり
基礎が腐食していたりする
そんなケースも少なくありません。
この場合は補強工事が必要です。
古い物件は
断熱材が入っていない、
もしくは足りないケースもあり、
冷暖房がききにくく
住み心地が悪くなっている事も
多く見受けられます。
そのため断熱材を
新しく入れ直したり、
必要に応じて追加したり
サッシや窓ガラスを
断熱効果の高いものに交換したりと、
楽観的に物件を検討すると
費用が必要以上にかさんでしまう
そんなケースも考えられます。
そして大規模なリフォーム・リノベーションは
ある程度工期に時間がかかるため、
すぐに引っ越したい
そんな場合は不向きです。
スケルトンという
骨組以外をほぼ解体し
計画し直す方法では、
建物の検査から設計、
施工まですべて含めて
少なく見積もっても
半年以上はかかります。
もちろん、
新築よりも工期が必要なケースも
数多くあります。
新築の建売住宅や分譲マンションを
購入したときのように
契約後すぐに住めるわけではありません。
リフォーム・リノベーションでは
実際に解体を行ってみないと
分からない部分も多く、
予期せぬ事態も起こりえます。
事前にある程度の
調査を行ったとしても
解体してみたら、
シロアリに躯体が侵食されていたり、
雨漏れで躯体が脆くなっている
ケースなどはよくある話です。
この様に予期せぬ事態で
施工開始が遅れてしまえば、
必然的に完成も遅くなるため、
最初からある程度余裕を持った
工期・工程計画の方が安心です。
躯体・骨組みのみを残した
スケルトンリフォームや
家の内装すべてをリフォームする
フルリフォームを行えば、
中古の戸建て住宅も
中古マンションも
新築同様の仕上がりが期待できます。
しかし、叶えたい希望によっては
リフォームでは難しいこともあります。
大規模なリフォームになればなるほど、
当然費用もかかります。
中古物件を活かして
叶えられるケースであれば、
リフォームで行えることは
限界もあります。
既存の中古物件から
かけ離れた要望をお持ちの場合は、
むしろ新築の方が適したケースもあります。
リフォームで叶えられること、
新築の方が適していることを
見極めることが大切です。
大開口や大空間を望んでいる場合は、
新築とどちらが適しているか
比較することをお勧めします。
中古物件のリフォームは
新築の注文住宅や
分譲マンションを
購入するよりも
費用を抑えられるケースが多く、
好きなエリアや立地を選びやすい、
間取りやデザインの変更も
可能である程度は
自分好みにつくりかえる事も可能
というメリットがありますが、
戸建て住宅・マンションそれぞれに、
リフォームできる部分と
できない部分があるため
しっかりとそういう
不確定要素も視野に、
リフォームの際には
その価値に適したパートナーを
考える事が大切。
中古物件を購入して
リフォームするか新築かで
迷われている場合は、
新築もリフォームも
行っている建築を行っている
専門家が最適です。
リフォームだけ、
新築だけを行っている会社では
基本的には正しい判断は行えません。
また、行っていても
事業所が別の場合や
営業マンが異なる場合は
祖の場合と同じことが言えるので、
注意が必要です。
公平な立場で
ジャッジできる専門家に
相談するように・・・・・・。
最近は「その最中に頭を打った方々」からの
ホームページ経由で
新規のご相談事も多いので
随分長々となりましたが
しあえて書いてみました・・・・・。
出来れば早い段階で
僕では無くても、
条件にあった適切な設計者（建築士）や建築家、
建築工事業者さんに
めぐり合っていれば事前に
解決出来た事柄も
多いのになと思いながら。
※この記事を書く事に関して、
他でトラブルになってから新規ご相談いただいた複数名から許可はいただいています。
ソフト面からもハード面からも
暮らしの事を、
丁寧に考えてみませんか？
暮らしのカタチを丁寧に
愉しみと価値を生み出す
空間デザインが持つ
魅力を味わう住まい造りを
考えてみませんか？。
◼️設計デザインの問い合わせ
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やまぐち建築設計室
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やまぐち建築設計室
建築家 山口哲央
https://www.y-kenchiku.jp/
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