ゲームチェンジの事

不動産投資は2024年からゲームチェンジした

とアチラコチラで耳にするようになりました

10年以上前から不動産投資に参入しましたけど
確かに当時とは常識が変わってきているように思います
主にデフレからインフレに時代が変わりましたので

色々な所で影響が出てきています

〇利回り重視でインカムゲインを増やしていく
高利回り物件を入手して長期間インカムゲインを受取るのが当たり前でした
しかし現在では高利回り物件は殆どありません
明らかに人口が減っていくような街では存在しますが

投資として難易度が高い気がします
人口減少が小さい街（つまり都会か？）で高利回りではない物件を買って
数年経過した時に残債が減る
インフレで物件価値が下がらないので売却した時に

売却価格　-　残債　→手元に残る資金

所謂ｷｬﾋﾟﾀﾙｹﾞｲﾝ狙いの投資がﾒｲﾝとなりつつあります

このｷｬﾋﾟﾀﾙ狙いの投資マインド　
自分の脳ミソを変換させるのが結構難しいです
ｷｬﾋﾟﾀﾙ狙いとなると、どうしても90年頃のバブルを感じてしまいますので躊躇します

 

〇築古物件をリフォームして賃貸に出す
10年前はボロイ物件の修繕も安く仕上げる事が出来ました
業者の工賃も上がりました
セルフリフォームで業者の工賃を抑える事も出来ますが
建築資材の価格上昇もありますので
リフォームの概算見積もりもかなり上がっています

 

〇火災保険の大幅な値上げ
火災保険は10年前からすると
肌感覚ですが2倍以上は値上りしている印象があります
当時は20年ﾛｰﾝならば20年間の火災保険を販売しておりましたので
購入時にドーンと長期間火災保険に加入しておりました
2006年に自宅を購入しましたけど火災保険は35年間加入出来ていました
しかし
ここ数年では最長5年しか入れません
しかも価格は飛びぬけて高いのです
この場合、5年毎に高い保険料が発生しますので
物件の収益を食ってしまいます

築古物件は火災保険に加入できない！
というﾙｰﾙも出てきています

2016年以降に起きた各種災害が保険会社にダメージを与えたのでしょうか
保険会社の体力が削られてきた結果、価格上昇が起きているのでは？
と推察します

築古物件に火災保険が下りない
となると買い手が激減するかも知れません

 

〇金利が上がる時代
2020年頃までは金利は上がらない！
が常識でありました
多くの投資家が

そのウチ上がるぞ！

という懸念を抱いていました

2024年は実際に金利が上昇しました
2025年以降
『①金利が下がる』
『②金利が上がる』
どっちが正解でしょうか？ワタクシには解りませんが
多くの人の意見は
『金利が下がる可能性は低いだろうな』
というモノ多いのではないでしょうか

未来は金利があがる！
という前提で投資判断をしていく必要があります

 

ﾁｮｯﾄ考えただけでも上記のような常識が変化しております

投資だけでなく
世界中で常識が変化していっております
1年前と比較すると変化が解りにくいのですが
3～5年前と比較すると
お～随分と変わったんだな
という感想になります

自分の常識を積極的にアップデートする必要があります

これからも変化に対してアンテナを立てていこうと思います