テナント募集広告！？

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不動産投資の健美家

昨日、大家の母親から連絡がありました。

連絡内容は、「第１ビル」１Ｆテナントの「テナント募集広告」（よくある、テナント入居者募集という紙広告です）に関してです。

今回の「第１ビル」１Ｆテナントの募集に関しては、３社の不動産屋さんにお願いしています。Ｋホーム、大手Ｐ社、そして昔から付き合いのある地元不動産屋です。

Ｋホーム、大手Ｐ社に関しては、自分で開拓した不動産屋でもあるため信頼関係にあります。しかし昔から付き合いのある不動産屋に関しては、先日挨拶にお伺いさせて頂きましたが、自分は正直よろしく無いと感じました

そして、そのよろしくないと感じた地元不動産屋が何を血迷ったのか、我々に承諾も無く、「第１ビル」１Ｆテナント間口に「テナント募集」の紙広告を貼っているじゃないですか．．．

たぶん自分に経営が分かった事もあり、先手を打ったのかと思います。

念のため、地元不動産屋には一般媒介で、他２社にも依頼していることを再度説明し、貼る際には一報貰うようにしました。

そして、Ｋホームさん、大手Ｐ社さんには、その旨お伝えさせて頂きました。
さすがに今後自分が取引をして行きたい不動産屋を差し置いて、力の無い地元不動産屋にこのような事をされては困ります

まっ、客付けは競争でもありますが、オーナーに無断でこのような事をされては困ります。

たぶん以前にお願いしていた「おじいさん不動産屋」からでも、連絡を受けたのかもしれません。

「おじいさん不動産屋」は完全に当社物件から撤退していますし。

たぶん今回については、テナントという事もあり、もしかしたら地元不動産屋が頑張る可能性もありますが、なかなか難しいかも知れません。

一番気になる、ＫホームのＳさんに断りを入れたかったのですが、Ｓさんが休みだったので部下のＷくんに伝えてもらうよう伝言しておきましたが、再度本日連絡を入れようと思っています。

自分に一番必要なＫホームのＳさんを失ってしまったら、とんでもない事になりますので．．．

宅建主任者講習 第４４回目

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不動産投資の健美家

昨日も結構遅い時間まで、「宅建主任者」講習をしていました。
いよいよ一ヶ月を切り、結構焦っております

最初は時間もあるよな！何て考えていたのに、今は何とか全てを終える事が出来るのかという感じです．．．

とにかく資格試験に関しては、満点を採るつもりで試験を受けなければ「合格」は見えてこないと、自分自身は感じておりますが、今回はそうは行かないかと。
一応、４０点くらいは狙っていきたいものです

これから試験日まで、空いている時間を全て使いたいくらいでありますが、大家会社決算、「木造１」物置の整理とやる事が満載なのが気になります。

そして昨日、電車の中で４０代後半でしょうか？女性の方が一生懸命「宅建主任者試験」の講習本を読んでいました。

こういうのを見ると、どうしても燃えてくるんですよね！！！　俺は必ず「合格」してやろうって！！！

３６歳にもなって「宅建主任者」試験に「合格」したところで、どこの不動産屋も雇ってはくれませんが、転職する気持ちで頑張ろうと思います！！！

やはり何事も、気合、背水の陣ですよね！！！

「合格」しないと仕事がなくなるという感じで、残りの時間を有効に使用しようと思います！！！

弟、奥さんが脱落した今！　もはや自分に掛かっていますので。

もしかして、また来年３人で受験していたりして．．．

それだけは、さけなければ！

少し不安材料と言えば、「ヘーベルハウス」さんの担当の方も、２回受験して２回とも「不合格」食らった事くらいじゃないでしょうか．．．

協力的な入居者達！！！

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不動産投資の健美家

今「第１ビル」に関しては、１Ｆのテナントを除き全て満室経営であります。

しかし立地は非常に良いのですが、いかんせん築３５年も経過しているため家賃は非常にお手ごろ価格です。

一室平均約７万円！！！　交通機関、生活面等々を考えると非常に格安物件です。
このような格安物件だと入居者の身元、生活リズム等々、かなりの違いがあり、若い人から、かなり歳のいった方まで、とにかくまちまちです

だいたい若い人の騒音問題から、回りの部屋の住人からクレームが来ると思うのですが、当社内での問題は本当に一切ありません。（一時少しのクレームはありましたが、今は全くありません）

なぜか？？？

それは、とにかく大家である母親が入居者の立場にたって、物事を考えてあげているからだと、ここ最近つくづく感じるようになりました。

やはりこのような自主管理を行なっていれば、入居者の方が、大家の母親が忙しいようであれば、入居者の方が積極的にゴミ出し等々をしてくださったりしております。

こういった環境が出来上がった事は非常に良いことだと思います！！！

そして以前まで１Ｆテナントに入居してくださっていた会社の方達も、いろいろと親切でした。
しかし残念ながら、今はいません

次に入居してくださる会社も、そういった会社であると本当に助かるのですが．．．

しかし今は、本当に良い環境造りが出来ていると感じております！！！
今後も、このような生活環境の提供が出来ればと感じております

おもしろくなって来ました！！！

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不動産投資の健美家

今日、喘息のため病院に直行。

その際病院なんかで、パチンコ屋の若き店長に偶然にも会いました。やはりパチンコ店はタバコを吸う客も多く、自分もタバコを吸うため、喉の調子が悪いようで、声も出ずらいそうです。

まさに自分と同じではないのでしょうか．．．　自分もタバコ止めれば、喘息も治まるのだろうか？？？

病院で会計を待っているときに、Ａ信用金庫の次長さんより「融資可否」の連絡があり、融資は「決定！！！」との事です。
しかもＢ信用金庫よりも、条件が良い

さ～～～、いよいよ自分の仕事の再開です！！！（金利交渉に関して）

当初は、「金利交渉」も出来ずＢ信用金庫に決定だと思っていた矢先の、Ａ信用金庫からの連絡。

大変申し訳ないのですが、Ｂ信用金庫にはお断りの連絡をさせて頂いたのですが、Ｂ信用金庫の担当の方も、融資実行まで時間があるとの事で、再度条件の見直しをしてくださる事になりました。

融資実行が１２月の予定のため、この２ヶ月ほどで、どこまで条件が良くなってくるのか交渉次第だと思います。

やはり何十年もの付き合いのある信用金庫２行のため、このように融通を利かせてくれるのだと感じました！！！
ひゃ～～、これからどこまで条件が良くなるのか楽しみです

しかしＡ信用金庫の条件には驚きました！！！　

もしかして裏で前担当者が、動いてくれているようにも感じます。栄転で相当なるポジションに収まったとの事ですので。

ようやく本契約！

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今日２０時に実家に、「ヘーベルハウス」さんの担当の方がいらっしゃり無事「第２ビル」の本契約が完了したとの連絡を、弟からもらいました。

弟は、今日も仕事で少し帰りが遅くなるとの理由から、２０時にしました。　本来は自分が実家もしくは「ヘーベルハウス」さんにお伺いすれば良いのですが、少しかったるかったので．．．

これで明日、一応Ａ信用金庫からの「融資可否」を一日だけ待ってみて、連絡が来ないようであれば、Ｂ信用金庫に新たな融資時期の連絡をしようと考えております。

この状況では、ほぼＢ信用金庫からの融資で決定だとは思っておりますが、念のため待ってみることにします。　もしかしたら条件がＡ信用金庫の方が良かった！何て落ちの無いように！

いよいよ、ここまで到達する事が出来ました！！！

今まで「木造１」には入居者も無く、全く稼動の無い状況が続いておりましたので．．．

ここまで来てしまえば、後は「第２ビル」の着工、完成を待つまで多少は時間が出来ると考えております。弟には申し訳ないのですが、工事中少しは工事の進捗を見てもらおうと思います。（いろいろとバタバタが続きましたので、自分は「第２ビル」に関しては、少しのんびり出来るのかな）

次は「今期の大家会社決算」、「宅建主任者試験」に専念しようかと！！！
そして上記の件が終了したら、「第１ビル」１Ｆテナントに内見者が来るのを願うのみ！！！（さすがにこの部分は、自分で何をする事も出来ませんので）

出来る大家さんだったら、入居者も自分で探す事もあるのかもしれませんが．．．
とにかく今後の方針としては、「第１ビル」１Ｆテナントに入居者が無ければ、まとまった資金も得られず、次のステップに入れないため、とにかく今後は「運」頼みです
さすがに募集をお願いしてから、そろそろ一ヶ月が経過しますが、一回も内見者はいないですからね．．．　は～～～、困りました

今後の自分の方向性について！

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不動産投資（大家業）と言うものは、本当に儲かる商売なのでしょうか？？？

自分の自論では、あくまでも不動産投資は、キャピタルゲインによる利益の確保が出来て、初めて儲かる商売だと感じております。

中古物件、競売物件の購入を行いインカムゲインのみで不動産投資を行なっている限り、収入は微々たる物であり、尚且つ自主管理が出来ないようであれば、少し多いお小遣い程度の投資方法だと言えます

まさに苦労だけが先行し、その見返りは微々たる物。

このような不動産投資をしていて、何がおもしろいのかと．．．

結果的に言えることは、一部の「カリスマ大家」と崇拝されている者が行なう優良セミナー（何が優良なのか、分かりませんが）に参加し、「カリスマ大家」なるものに資金提供をしているだけだと感じております。
寂しい投資方法ですよね

よく皆さんは、どこぞのセミナーに参加し、懇親会に参加、同じ立場の投資家との懇親をしていると思いますが、これはあくまでも懇親であり、儲けに繋がる話しは直接的には出てこないでしょう．．．

参加者には、全くの旨みは無く、主催者側にほどほど募金をしているだけに感じております。

あえてこの場をお借りして、お話し出来るとしたらセミナーに参加するのであれば、自分に自信を持ち、自分の道を自分自身で切り開く事が、不動産投資の醍醐味だと感じております。

決してセミナーが悪いとは、声を大きくしては言いませんが、本当に参考になる事を教えて頂けるのでか疑問です？？？

自分であれば、あくまで自論のみで実行・成功する事により、多大なる自分への自信に返還されるのではないかと。

考え方は、人それぞれあるとは思いますが、自分の当面の目標は、「木造２」の底地権の購入。「第３ビル」の建設で一応のサラリーマン大家の仕事も終わりにしようと感じております！！！

やはり本格的に大家業を行なっていくのは、今後の事を考えても難しいものだけであり、決して商売とは思えず、お小遣い稼ぎのような気もしますから。

まっ、これは現在の今後に関しての考え方であり、どう自分が転ぶか分かりませんが．．．

ようやく、ここまで来たのかな！？

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祖父、父からの会社を本格的に承継してから、約１年ほど。　ようやくここまで来たように感じております。

一応の会社承継直後は、大家業などには一切興味も無く、とにかくサラリーマン会社一本で頑張っており、大家会社の損益状況もほどほどという事もあり、全く興味はありませんでした。

しかし、ある時に担当税理士の挙動に疑いを持ち、積極的に自分も大家会社の仕事に従事するようになりました。

やはり本格的に大家会社の経営方針を見ていて、とにかく空室が出てしまうと、次の入居者がいつになっても決定しない．．．　なぜ？？？　立地も良く、家賃も安いのに？？？

調べていくと当時の不動産屋さんが、入居者募集を丸抱えしている事に気がつきました。

そして不動産屋回りを自ら行なった結果、空室が出れば、すぐに入居者が決定する優良物件（「第１ビル」）になったわけです！！！

本当に不動産屋回りをした成果は大きく、今では不動産屋数社より空き室は出ていないのか月に一度は連絡が来るようになったわけです。

以前は一体なんだったんでしょう．．．
空室、半年・一年が当たり前だった物件が、蘇りました　（１Ｆテナントは、さすがにそういう状況ではありませんが．．．）

そしてその後、借地であった「第１ビル」一部、「木造１」の底地権の購入も上手い具合に購入する事が出来ました。
以前から底地権に関しては、母親も欲しいと言っておりましたが、欲しいという気持ちだけでは、話しの進展はありません

そこで一発勝負になりますが、取り上げられる覚悟で地主さんに交渉に向かった結果、本当に有利な値段での、良い買い物が出来た次第です。

これで借り物という気持ちも一切無く、気兼ねなく今後も居住していく事が出来るでしょう！！！

そして現在は、「木造１」を取り壊し、「第２ビル」建設に入る予定です。

今後に関しては、「木造２」部分に関しても借地であるため、底地権の購入。「第３ビル」建設を検討中です。

その後は、正直なところ大家会社については、別に本格的に行なっていくのではなく、副業程度で考えて、サラリーマン会社業務に再度、本格的に戻ろうと考えております。
やはり自分は大家業と言うよりかは、サラリーマンとして今後頑張って行きたいのが正直な気持ちですので

本格的に大家業をしていても、常に物件の購入が出来るわけでもありませんし、毎日物件回りの清掃をしている訳にも行きません．．．

ここで疑問があるのですが、専業大家の方は毎日のように物件の購入に目を向けているのでしょうか？　それとも毎日物件の清掃、修繕を行なっているのでしょうか？？？

仮に男性で専業大家であった場合、奥さん等に物件管理を任せて、自分はサラリーマンとして仕事をしていた方が、安心なような気がします。（やはりサラリーマンは出世競争が一番の醍醐味ですから！！！　給料上昇も嬉しいですが、とにかく権力の掌握です！！！）

専業大家、サラリーマン大家の違いとは一体何なのでしょう？？？

こう考えると自分にとっては、大家業は副業としての位置づけが一番しっくり来るように思えます。

やはり元の鞘に戻り、物件管理等々に関しては、母親、奥さんを中心に行なって行き、会社経営は自分と弟で行ないます。

やはり不安なので

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明日、「ヘーベルハウス」さんとは本契約の予定なのですが、昨日の打ち合わせの際に、一つの案件の変更を行う事になりました。

それは金融機関からの融資に関してです！

当初の予定では、工事着工時に約２５０万円の支払いを行い、年明け物件引渡し時に残額の融資、支払いを検討しておりました。

しかし先日のＡ信用金庫のように、担当者の変更により、「融資は出来ない」なんて事になったら最悪．．．（実際には、今だに「融資可否」は来ていませんが）

やはり早めの融資をＢ信用金庫にお願いしようと考えております。

「ヘーベルハウス」さんからは１０月１日に約１,０００万円の融資をＢ信用金庫から行い、その後は「ヘーベルハウス」さんの支払基準に合わせて行こうと提案を頂きましたが、そこは即刻却下！
Ｂ信用金庫にお願いすれば、１０月１日に融資は可能でしょうが、あまりにも日程的にバタバタする事になってしまいます

「ヘーベルハウス」さんの担当の方も、凄い大学卒業しているわりには、どうも頭の回転がよろしく無いのか？　もう少し、そういった点に関しては相手の事を考えて行動しないといけませんよね。

という事で、自分の意見により少し時間をあけた１２月の一部融資をお願いするようにしました。

自分がＢ信用金庫にお願いすれば良いことなのですが、今後「ヘーベルハウス」さんとの付き合いも長くなる事を考えて、あえて「ヘーベルハウス」さんの担当者からＢ信用金庫の担当者に連絡をお願いしました

一応、気になったので話しの流し方は教えておきましたので、問題はないかと。
結構、どこの営業の方もそうなのかもしれませんが、とにかく自分の事しか考えないんですよね

ビジネスは相手があっての事であり、自分もハッピー、相手もハッピーに落ち着く着地点を見極めて実行していかなければなりません。

さて、「ヘーベルハウス」さんのＦくんは、上手く立ち回ることが出来るのでしょうか？？？

話しがこじれない様に、Ｂ信用金庫のＦさんには連休明け、自分から一報入れておこうと思っております。

このように「ヘーベルハウス」さんのＦくんを試すような事は、よくないのかもしれませんが、これからも長い付き合いでもありますし、今後も「第３ビル」等の事もある以上、成長を期待したいと考えております。

やはり、こう考えてみてもＫホームのＳさんだけは、自分が思っている事を何も言わずとも実行してくれる点、本当に素晴らしい方にお会いする事が出来ました！！！

ここまで来たら．．．

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いよいよ、「宅建主任者」試験まで一ヶ月を切りました。
受講を開始したのが、２月の下旬。　のこり一ヶ月まで、本当にあっという間でした

ここまで来たら、もう開き直り、とにかく過去問題をこなしていくだけだと思います。

決して、不動産業界へ転職するわけでは無いのですが、やはり勉強を開始した以上、何とか合格したいものです。

今だ、受講を終えていない項目も多数ありますが、残り一ヶ月を有効に使用し、受験日まで頑張って行こうと思います。

こういう言い方は無いのですが、仮に２回目の受験であれば確実に「合格」出来ると感じております。　しかしさすがにサラリーマンでもあり、「宅建主任者」試験に二年もの時間は掛けたくは無いので．．．

しかし時間が経つのは、本当に早いですよね。

これから残り一ヶ月、頑張って行こうと思います！！！

今までの出会い！

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不動産投資の健美家

サラリーマン大家として仕事を始めて、約１年ほどが経過しようとしています。
１年も経過したわりに、物理的成果は、まだまだ乏しい状況が続いています　物理的成果といえば、底地権の購入、そして「第２ビル」の建設だけではないでしょうか．．．
しかしサラリーマン大家としての、人との出会いは自分にとっては貴重な体験だったと感じております

サラリーマン会社であれば、出来る人と仕事が出来て当たり前の状況！！！　出来ない人との仕事が如何に難しいものなのか、身を持って体験出来たと思います。（サラリーマン会社を過大評価するようになってしまいますが、「こいつ、使えないと」と感じた人も極僅かです）

そして大家会社での仕事をしていく上で、いろいろな人と仕事をするようになりました。

不動産屋さんの人達、測量士、金融機関の担当者、そして建設会社の人達。　とにかく大家会社での人との繋がりも多くなったと思います。

その中で、自分が一番信頼出来る方は、やはり不動産屋さんの方達じゃないでしょうか！！！

大家業を行なっていく上で、一番のポイントとなる不動産屋さんの方に恵まれたのは、非常に自分には「運」があったのだと感じています。

ポイントとなる、不動産屋さんの担当の方に恵まれなければ、正直なところ八方塞でしょう！！！

特に自分としては、ＫホームのＳさんには本当にいろいろな意味でお世話になっております。

自分が初めて不動産屋回りを行なった時に、一番最初にお伺いさせて頂き、お話しをさせて頂いたのがＫホームのＳさんで、当大家会社の事を知っていてくれたこともあり、非常に助かりました。

たぶん初めての不動産屋回りを行なった際に、Ｋホームからのスタートからではなかった場合、自分のテンションもがた落ちだったと感じています．．．

今後も大家会社の仕事を通じて、いろいろな方とお会いする機会は多いと思いますが、とにかく信用出来る人と出会えるかがポイントになる事は確かです。

自分としては、ベースはサラリーマンであり、副業程度で大家業を行なっておりますが、Ｓさんから勧められた「不動産投資セミナー」には今後行ってみようと思いす。

セミナーと聞くと、どうしても自分は自論をもっとうに大家業を成功に導くために行なっている関係上、あまり参加は考えておりませんが、たまに時間があるときに出かけて行こうと思います。

しかしセミナーで得られる事は、すでに皆が実践していて面白みが無いのが問題だと思います。

良く皆さんのブログを拝見させて頂くと、誰々と物件見学に行った後、懇親会をしたという記事を、お見かけしますが、どうしても自分には、そういった付き合いは出来ないとも感じています。

なぜなら勝負の場所は違いにせよ、皆がライバルです。　ライバルが簡単に、そしてタダで良い情報が得られるとは思えず、やはり懇親目的なんだと自分は考えております。

皆さんも、人の意見を反映するのではなく、自分の力で突破口を切り開くのが成功の第一歩だと感じております。

自分は、どうしてもセミナーに参加させて頂いても、なかなか馴染めないと自分でも感じる気がします。

まっ、これも人それぞれの考えであり、あくまでも自分の自論なのですが。