マーケティング研究 他社事例 その185 観光立国のエンジン！？①～ホテルREIT（不動産投資信託）の現状～

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観光立国のエンジン！？①～ホテルREIT（不動産投資信託）の現状～

大阪市の臨海部に立つ客室数480の高級ホテル、ハイアットリージェンシー大阪は、1994年に開業し、世界的に有名な「ハイアット」ブランドを冠するホテルとして、世界各国から宿泊客が訪れています。

その客層が最近、実は変わり始めているんです。

以前は、関西国際空港にアクセスしやすい立地から、航空会社で働く客室乗務員がキャリーバッグを引きながらチェックインに並ぶ姿が目立つなど、ビジネス目的の利用がほとんどでした。

それが今は子供連れの家族客が目に見えて増えています。

近くにある有名テーマパークのユニバーサル・スタジオ・ジャパンが右肩上がりで成長を続けていることもありますが、変化をもたらしているのはそれだけではありません。

きっかけは１昨年１１月にホテルのオーナーが代わったことです。

海外の不動産ファンドから１６０億円でホテルを取得したのは星野リゾート・リート投資法人でした。

「ホテルREIT」と呼ばれる、宿泊施設への投資に特化したREIT（不動産投資信託）のひとつです。

星野リゾート・リートは取得後、営業の軸足を観光客に移しています。

ビジネス客も大切なゲストですが、客室１室あたりの販売単価は１人で泊まるよりも複数で泊まったほうが高く設定出来ます。

USJなどに観光に訪れるカップルやファミリー向けの販路拡大に力を入れたほうが効率が高まると判断したのです。

ファミリー向けの営業強化で増収を図る一方、婚礼や宴会にかかる人件費を見直すなどしたところ、ホテルを取得してから約半年間で営業総利益が前年同期比8.1％増の４億8500万円となりました。

訪日外国人客の増加で観光業が脚光を浴びる中、投資家が注目するようになったのがホテルREITです。

その仕組みは大まかに言えば、投資家から集めた資金を不動産投資法人が運用します。

まず、主にスポンサー企業が所有する物件をREITが購入します。

REITに対して賃料を支払いながら、今まで通りホテルを運営します。

REITは投資家から資金を集めて、スポンサー企業が出資する資産運用会社を通じて運用の指示を受けながら、新たにホテルやリゾート施設を取得します。

投資家はREITの運用益から分配金を受け取ります。

スポンサー企業は不動産をバランスシートから切り離すことが出来るほか、所有物件の売却で得た資金を使う事で、銀行の借り入れなどの負債を抑えながら新たな物件を開発できます。

星野リゾート・リートもホテルや旅館といった宿泊施設を主な投資対象としています。

2013年に上場し、スポンサーの星野リゾートの物件だけでなく、ANAクラウンプラザホテルなど他からの物件取得にも力を入れています。



「リーダーシップ研修」、「未来を創るワークショップ研修」等、各企業の課題に合わせた研修をご提案差し上げます。

経営の根幹は「人」です。働く人次第で成果が変わります。自分事で働く社員を増やし、価値観を同じくし働く事で働きがいも増します。

彩りプロジェクトでは、製造メーカー、商社、小売業者、社会福祉法人、NPO法人等での研修実績があります。

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成長クリエイター　彩りプロジェクト　波田野　英嗣　




現在、経済産業省では「経営改善計画策定支援事業」を行っており、金融支援を必要とする企業の経営改善計画書を策定する際の費用の2/3補助があり、上限は200万円です。

また、「早期経営改善計画策定支援事業」は、同様に策定する際の費用の2/3補助があり、上限は２０万円です。

こちらの「早期経営改善計画策定支援制度」は金融支援を要しないものですので、容易に取得しやすいのが特徴です。

メリットとして、金融機関との信頼関係を構築する為の制度としては有用です。

なぜなら、経営内容を開示する事、計画進捗のモニタリングを金融機関に報告する事は、金融機関が企業を評価する際に「事業性の評価」をしやすくなります。

金融機関は担保に頼らずに融資するには、「事業性の評価」が不可欠です。

「事業性の評価」とは、金融機関がその企業の事業を理解する事です。

「事業性の評価」に積極的な金融機関とそうではない金融機関がありますが、これからの金融機関とのお付き合いの仕方として、有用な制度となりますので是非ご利用下さい。

※このような方（会社）におすすめです。（中小企業庁資料より）

・ここのところ、資金繰りが不安定だ

・よくわからないが売上げが減少している

・自社の状況を客観的に把握したい

・専門家等から経営に関するアドバイスが欲しい

・経営改善の進捗についてフォローアップをお願いしたい

この補助金を利用するには、経営革新等認定支援機関の支援が必要です。

彩りプロジェクトは認定支援機関です（関財金1第492号）

経営革新等支援機関とは、「経営改善、事業計画を策定したい」「自社の財務内容や経営状況の分析を行いたい」「取引先、販路を増やしたい」「返済猶予、銀行交渉のことを知りたい」

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