こんにちは、彩りプロジェクトです。
このブログでは、中小企業支援を目的に様々な情報提供を行っております。
少しでも皆様の経営のお力添えが出来たらと思っております。
彩りプロジェクトは経済産業省・内閣府 経営革新等認定支援機関（関財金1第492号）です。
観光立国のエンジン！？④～自らの首を絞める「拡大戦略」？～
不動産の賃料は物件の老朽化とともに少しずつ下がって行きます。
賃料低下の影響をカバーするためにも、REITは新規物件取得を通じて資産規模を拡大し、リスクを分散させることが求められます。
REITが構造的に持つこの「拡大戦略」志向は、長期的には自らの首を絞めることにもなりかねません。
供給過剰リスクにつながるからです。
しかも2016年6月に国や東京都が宿泊施設の新規建設に対して規制緩和を打ち出しました。
東京都では一定の条件を満たせば、宿泊施設の容積率を最大で500％上乗せできるようになったのです。
積極的な拡大路線で全国にホテルを開設するアパホテルのように、インバウンド需要を狙った動きは続いています。
今のところホテル需要は高水準だとしても、需要を大きく上回る供給があれば当然宿泊価格は値崩れすることになります。
さらに「収益還元法」を用いた不動産評価が、実際の土地や建物の価値と著しい乖離を生み出すリスクもささやかれています。
収益還元法とは、アメリカで生まれた不動産評価方法で、日本でREITが誕生した2001年に持ち込まれました。
土地や建物の価格に加え、施設に入居するテナントの収益性や賃料水準も加味して算出され、テナントの稼ぐ力を反映した価値が算出出来ますが、テナントが退去すると不動産価格が大きく下がるリスクがあります。
商業施設では実際に大幅な価格下落が起こっています。
イトーヨーカドー東習志野店が入居したビルを89億円で取得したトップリート（現在は、野村不動産マスターファンドと合併）は2016年、イトーヨーカドーのテナント撤去を発表しました。
その後、ビルを承継した野村不動産マスターファンドは物件を売却しましたが、価格は約7億円にしかなりませんでした。
ホテルは運営会社のオペレーション能力の水準や賃料水準の前提の置き方次第で評価額がぶれやすいのが特徴です。
それだけに、収益還元法による評価のぶれが出やすいとも言えます。
足元のホテルREITの価格が期待先行で裏付けのないものとなりバブルを生み出してしまう事は無いのか？
そんな不安はあります。
（続く）
「リーダーシップ研修」、「未来を創るワークショップ研修」等、各企業の課題に合わせた研修をご提案差し上げます。
経営の根幹は「人」です。働く人次第で成果が変わります。自分事で働く社員を増やし、価値観を同じくし働く事で働きがいも増します。
彩りプロジェクトでは、製造メーカー、商社、小売業者、社会福祉法人、NPO法人等での研修実績があります。
研修と一言と言っても、こちらの考え方を一方的に押し付ける事はしません。実感いただき、改善課題を各自が見つけられる様な研修をカスタマイズしご提案しているのが、彩りプロジェクトの特徴です。
保育園・幼稚園へご提供している研修【私の保育園】【私の幼稚園】は大変ご好評をいただいています。
また、貴社に伺って行う研修を35,000円（2ｈ）からご用意しておりますので、お気軽にお問い合わせ下さい。
メール info@irodori-pro.jp
HP https://www.fuudokaikaku.com/
お問合せ https://www.fuudokaikaku.com/ホーム/お問い合わせ/
成長クリエイター 彩りプロジェクト 波田野 英嗣
現在、経済産業省では「経営改善計画策定支援事業」を行っており、金融支援を必要とする企業の経営改善計画書を策定する際の費用の2/3補助があり、上限は200万円です。
また、「早期経営改善計画策定支援事業」は、同様に策定する際の費用の2/3補助があり、上限は２０万円です。
こちらの「早期経営改善計画策定支援制度」は金融支援を要しないものですので、容易に取得しやすいのが特徴です。
メリットとして、金融機関との信頼関係を構築する為の制度としては有用です。
なぜなら、経営内容を開示する事、計画進捗のモニタリングを金融機関に報告する事は、金融機関が企業を評価する際に「事業性の評価」をしやすくなります。
金融機関は担保に頼らずに融資するには、「事業性の評価」が不可欠です。
「事業性の評価」とは、金融機関がその企業の事業を理解する事です。
「事業性の評価」に積極的な金融機関とそうではない金融機関がありますが、これからの金融機関とのお付き合いの仕方として、有用な制度となりますので是非ご利用下さい。
※このような方（会社）におすすめです。（中小企業庁資料より）
・ここのところ、資金繰りが不安定だ
・よくわからないが売上げが減少している
・自社の状況を客観的に把握したい
・専門家等から経営に関するアドバイスが欲しい
・経営改善の進捗についてフォローアップをお願いしたい
この補助金を利用するには、経営革新等認定支援機関の支援が必要です。
彩りプロジェクトは認定支援機関です（関財金1第492号）
経営革新等支援機関とは、「経営改善、事業計画を策定したい」「自社の財務内容や経営状況の分析を行いたい」「取引先、販路を増やしたい」「返済猶予、銀行交渉のことを知りたい」
「事業承継に関して、代表者の個人補償をどうにかしたいんだけど・・・」
というお悩みを始め、中小企業経営者を支援するために国が認定した公的な支援機関の事です。
お気軽にご相談下さい。
当、彩りプロジェクトでは30分無料相談を実施しています。
どのような支援が受けられるのかだけでも、一度お聞きになって下さい。
→ https://www.fuudokaikaku.com/ホーム/お問い合わせ/
HPの申込フォームから（こちらから）どうぞ。
このブログでは、中小企業支援を目的に様々な情報提供を行っております。
少しでも皆様の経営のお力添えが出来たらと思っております。
彩りプロジェクトは経済産業省・内閣府 経営革新等認定支援機関（関財金1第492号）です。
観光立国のエンジン！？④～自らの首を絞める「拡大戦略」？～
不動産の賃料は物件の老朽化とともに少しずつ下がって行きます。
賃料低下の影響をカバーするためにも、REITは新規物件取得を通じて資産規模を拡大し、リスクを分散させることが求められます。
REITが構造的に持つこの「拡大戦略」志向は、長期的には自らの首を絞めることにもなりかねません。
供給過剰リスクにつながるからです。
しかも2016年6月に国や東京都が宿泊施設の新規建設に対して規制緩和を打ち出しました。
東京都では一定の条件を満たせば、宿泊施設の容積率を最大で500％上乗せできるようになったのです。
積極的な拡大路線で全国にホテルを開設するアパホテルのように、インバウンド需要を狙った動きは続いています。
今のところホテル需要は高水準だとしても、需要を大きく上回る供給があれば当然宿泊価格は値崩れすることになります。
さらに「収益還元法」を用いた不動産評価が、実際の土地や建物の価値と著しい乖離を生み出すリスクもささやかれています。
収益還元法とは、アメリカで生まれた不動産評価方法で、日本でREITが誕生した2001年に持ち込まれました。
土地や建物の価格に加え、施設に入居するテナントの収益性や賃料水準も加味して算出され、テナントの稼ぐ力を反映した価値が算出出来ますが、テナントが退去すると不動産価格が大きく下がるリスクがあります。
商業施設では実際に大幅な価格下落が起こっています。
イトーヨーカドー東習志野店が入居したビルを89億円で取得したトップリート（現在は、野村不動産マスターファンドと合併）は2016年、イトーヨーカドーのテナント撤去を発表しました。
その後、ビルを承継した野村不動産マスターファンドは物件を売却しましたが、価格は約7億円にしかなりませんでした。
ホテルは運営会社のオペレーション能力の水準や賃料水準の前提の置き方次第で評価額がぶれやすいのが特徴です。
それだけに、収益還元法による評価のぶれが出やすいとも言えます。
足元のホテルREITの価格が期待先行で裏付けのないものとなりバブルを生み出してしまう事は無いのか？
そんな不安はあります。
（続く）
「リーダーシップ研修」、「未来を創るワークショップ研修」等、各企業の課題に合わせた研修をご提案差し上げます。
経営の根幹は「人」です。働く人次第で成果が変わります。自分事で働く社員を増やし、価値観を同じくし働く事で働きがいも増します。
彩りプロジェクトでは、製造メーカー、商社、小売業者、社会福祉法人、NPO法人等での研修実績があります。
研修と一言と言っても、こちらの考え方を一方的に押し付ける事はしません。実感いただき、改善課題を各自が見つけられる様な研修をカスタマイズしご提案しているのが、彩りプロジェクトの特徴です。
保育園・幼稚園へご提供している研修【私の保育園】【私の幼稚園】は大変ご好評をいただいています。
また、貴社に伺って行う研修を35,000円（2ｈ）からご用意しておりますので、お気軽にお問い合わせ下さい。
メール info@irodori-pro.jp
HP https://www.fuudokaikaku.com/
お問合せ https://www.fuudokaikaku.com/ホーム/お問い合わせ/
成長クリエイター 彩りプロジェクト 波田野 英嗣
現在、経済産業省では「経営改善計画策定支援事業」を行っており、金融支援を必要とする企業の経営改善計画書を策定する際の費用の2/3補助があり、上限は200万円です。
また、「早期経営改善計画策定支援事業」は、同様に策定する際の費用の2/3補助があり、上限は２０万円です。
こちらの「早期経営改善計画策定支援制度」は金融支援を要しないものですので、容易に取得しやすいのが特徴です。
メリットとして、金融機関との信頼関係を構築する為の制度としては有用です。
なぜなら、経営内容を開示する事、計画進捗のモニタリングを金融機関に報告する事は、金融機関が企業を評価する際に「事業性の評価」をしやすくなります。
金融機関は担保に頼らずに融資するには、「事業性の評価」が不可欠です。
「事業性の評価」とは、金融機関がその企業の事業を理解する事です。
「事業性の評価」に積極的な金融機関とそうではない金融機関がありますが、これからの金融機関とのお付き合いの仕方として、有用な制度となりますので是非ご利用下さい。
※このような方（会社）におすすめです。（中小企業庁資料より）
・ここのところ、資金繰りが不安定だ
・よくわからないが売上げが減少している
・自社の状況を客観的に把握したい
・専門家等から経営に関するアドバイスが欲しい
・経営改善の進捗についてフォローアップをお願いしたい
この補助金を利用するには、経営革新等認定支援機関の支援が必要です。
彩りプロジェクトは認定支援機関です（関財金1第492号）
経営革新等支援機関とは、「経営改善、事業計画を策定したい」「自社の財務内容や経営状況の分析を行いたい」「取引先、販路を増やしたい」「返済猶予、銀行交渉のことを知りたい」
「事業承継に関して、代表者の個人補償をどうにかしたいんだけど・・・」
というお悩みを始め、中小企業経営者を支援するために国が認定した公的な支援機関の事です。
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