CASBEE・キャスビー

CASBEEというのはですね、
「環境効率の概念に基ずく建築物の環境性能効率」
・・・のことです。です。です。
（メモにそう書いてあるのだが、なんだか同義反復。間違えたか？？）

えっと、で、今日そのCASBEE戸建版と言う奴の評価員講習を受けてきました。
産・官・学が共同して作った、と自慢されていましたが、確かに微妙なブレンド感です＞CASBEE。

産：テキストのデザインがお洒落で見やすい。
官：基準に法的根拠(学術的でなく！）を求めたがる。住宅の必要面積の基準が閣議決定文書だナンテ。
学：現象と仕組みを深く理解しているが故の唐竹割り的大雑把さ。

しかしこの評価を2時間でできるというのかぁ～＞S先生。
しかも恐れていたように（笑、ていうか知ってはいたんだけどな）CASBEEの評価項目の中には
住宅品確法の性能評価基準（法律だよ、おっかさん）を持ってきているところが
結構（たぶん54項目中12項目）あるんだよなあ。
（彼らはこれを整合性という）
だからCASBEEの評価をするにはまず品確法の評価が出来ないとキツイんだけど・・・
これがまた分かりにくいんだわ。読んでも読んでも。

この品確法による性能評価をやっている建築家ってどのくらいいるのかなぁ。
中にはコミュニケーションツールとして活用しているヒトもいるみたいですが。
まあ、評価書とってくれとか言われると辛いけど、
自分の設計した建物の評価をして見るのも悪くはないかも、と思わないでもない。
（全部等級1＝基準法レベルです、って言っておけば簡単？
　でも数値出さなきゃいけない項目もあるみたいだな・・・。）

あーやれやれ。いずれにせよ今日の講義、ばっちり4時間で疲れますた。
あ、ところでこの「戸建」は二世帯住宅には適用できないそうです。なんで？

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↑今日持参するように言われた書籍（その1）。入門書としては好適かもしれないが実務に使う本ではない。
　なんで今日も一切使用せず。いちいち買わせるなよぉーって感じ。
　あ、自分は図書館から借りました（笑）クライアントで興味あるヒトには勧めるかも。

返品出来ません

瑕疵の続き。


ううう、すみません。でも先回の説明だと不十分なんで。


先回の説明を読んで
「そうか～売買契約だったら気にいらなければ返せるのね」
と思ったヒト、それは違います。
「傷物だったら返せる」と書きましたが、これ、ちょっと拙かったみたい。
返せるのはねぇ、「契約目的が達成不可能な場合」だけなんですってよ。

で、分譲マンションとか建売住宅では少々（というかかなり）キズがあっても
「契約目的が達成不可能」と認められるてことは、まず有り得ない雰囲気です。
（家電品とかだと交換してくれるのにねぇ・・・）
認められないどころか、先日某所であった欠陥マンション騒動では、
売主が「建物に何らかの瑕疵が存在する蓋然性（可能性）は高い」と一応認めながら
契約解除には応じなかった（販売価格の100％での買い取りで決着の方向）なんてことも。

それじゃあ売買だと解約も修補（＜間違ってないです）も駄目なのかよ、というと、
実際には軽微なものに関してまでいちいち賠償請求と言う形でやり取りする、
というのも双方にとって現実的ではないので、
「アフターサービス規定」とかで処理されるようにはなっているみたいです。
（売主は建設会社に対して瑕疵修補を請求すればいいのだし）
なので何か問題があった場合は、このアフターサービス規定（契約の一部）と、
後は宅建業法とか住宅品確法なんかを使って直すように交渉することになるみたいです。
・・・とすると、実態としては請負契約とあまり変らない？？
（まあ、住宅品確法は部分的にはそれが目的な訳ですが）

という事らしいんですが、さて、
「アフターサービス規定」を熟読してから買うヒトって、どの位いるのでしょうね？

住宅を「買う」な！ぁぁぁ？

いつの頃からか住宅を「買う」と言うのがフツーの言葉になってしまいました。
昔は「建てる」といったんですが、今はマンションや建売を「買う」のが大勢だし、
ハウスメーカーの住宅も多分みなさん「買う」っていう感じじゃないんですかね～、
展示場もあるし、パンフレットもあるし。
「一生に一度の買物」という言い方は設計を頼もうとする方からも聞きますしね。
でも僕ら設計者としては住宅を「買う」という表現に違和感が。。

で、先日某官庁関係の方と雑談していた時に
「我々はなんでもすぐ法律上の根拠根拠って考える（考えてしまう）んですが
　逆に民間の方は全く考えないみたいですね。」
と、これは文化論でいい悪いの話では無いのですが、まあ、こんな話が出たのです。

そこではたと気がついたのは、やっぱ僕らのかかわっている住宅、
法律上もクライアントは買っている訳ではないということ。
つまり、設計事務所が設計した住宅は建設会社が工事して建てる訳ですが、
ここで結ばれる契約は「請負契約」であって「売買契約」ではないのです。
民法なんかでは契約の種類の違いがあると
双方の権利義務なんかにも違いがあるということになっているらしく、
例えば建築の請負契約だと完成（引渡し）しちゃった／されちゃったら
瑕疵（かし）（＜はは、またこの話かよ、と言われそう）を理由に
契約を解除することは出来なかったりする（民法635条）。

つまり、「受け取ったけど傷ものだったから返します、お金は払いません」
というのは出来ない。（・・・やっぱスィートかも）

だから、住宅を「買う」のと「建てる」のは感覚的な問題だけでなく、
法律の面からも全然違う、ということに改めて気がついた、ってことでありました。

・・・あら？これだと買った方がいいじゃない、という話しになっちゃうか（爆）

瑕疵はスィート？

10日ぶりにこんにちは。
仕事の都合でいろいろお勉強が忙しいのですが、その中から久々なのに真面目な話題。

「瑕疵（かし）」って一般ではあまり聴かない言葉ですよね？？
でも建築業界では「瑕疵」って言う言葉はおなじみで、例えば設計者の立場からだと
「瑕疵検査」と称して引渡し後一年目、二年目の検査を行ったり、その際に
「それは瑕疵だから補修してください。」
っていうような言い方で工務店さんに補修をお願いすることはよくします。
まあ、大体は建具の調整とか入隅部のクロスの隙とか軽微なものですけど、
全く無いと言うことはなく、必ず少しはあるのがこの瑕疵の補修。

で、この「瑕疵」という言葉はもともとは民法に出てくる言葉らしいのですが、
実は定義も無くいきなり登場し、そこでの意味は・・・、

欠陥と殆ど同じ
（様は明治の法律なんで昔の言葉が使ってあるということにすぎない）

らしい。
つまり「引き渡したものが契約したレベルに達していない」
と言うのが「瑕疵（がある）」ということで、
ま～確かに今の言葉で言えば「欠陥（がある）」、ということなのでした。
と言う訳で法的には同じようなことらしいんですが、僕らの感覚からいうと

欠陥＝重大なもの、手抜き工事、能力不足による不良施工、確信犯、という響き
瑕疵＝いろいろな理由で起こった問題で、必ずしも工事側の責任ではないよ、という響き

で、ぜーんぜん違う訳です。
一説によると、欠陥と言う言葉は建築業界関係では「欠陥住宅」問題で広まったらしく、
「欠陥だから直して」って言うのもなんだかな～、世間的にも聞こえが悪いしぃ、なので
僕ら的にはやっぱり使いたくない言葉な訳です。

いずれにせよ工事なんかの請負契約に関して民法上では
「過失がなくても瑕疵担保責任を負う」、要はとにかく請負者の責任で直せ、と決まっているので
不具合があれば直さなきゃいけない（瑕疵修補）訳です。
なんで「厳しい」といえば厳しい「瑕疵」なんですが、でも
極悪非道なイメージがある「欠陥」と言われるよりずっと心は穏やかな訳で、
少しはスィートなところもあるかな、というところでしょうか（笑）

なお、Wikの瑕疵の項目は（今日時点で書きかけだそうですが）なぜか「売買契約」における瑕疵にしか触れていないにもかかわらず
（「売買契約」と「請負契約」が二本柱）住宅に関して触れているのはなんだか中途半端ですねぇ・・・。
ま、建築関係の瑕疵にかかわる法律は一杯あるので大変なんだけどね。（今まさに触りだけを必死にインプット中）

あと、にこのような解説も非常に問題があるのではないかと。
住宅情報ナビ　瑕疵担保責任とアフターサービスはどう違う？
3の「どんな「瑕疵」ならタダで直してもらえる？」で言っている「法律」は「住宅品確法」のことで、
これに該当しない部位でも当然「民法」上の瑕疵担保責任はあるし（但し契約による変更は可能ですが）、
不具合の内容によっては不法行為として賠償請求も出来ます（ちょっと大変らしいけど）。
また、されに酷いのは4の「瑕疵担保責任の追及が難しいケースもある」で、
「買主側が「住まいの引き渡し時点で瑕疵があったこと」を証明しなくてはならない。」も「隠れた瑕疵」との関連でインチキ臭いし、
「入居して数年後に雨漏りなどが起こった場合、その原因が不動産会社の設計や工事のミスが原因だと証明するのは難しく」
は大嘘に近い、瑕疵担保で争う場合は原因の証明なんて必要ありません！
これに類似した義務をサービスと言いくるめるが如き解説は他でも見かけたんで、皆様、要注意っていう気がしたです。

デザイン住宅、ですかぁ。

先日ベーシックがわかる小住宅本をご紹介しましたが、
近所の図書館で同じくらいの規模の住宅を集めた本を見つけました。
デ、デザイン住宅ですかぁ、と最初はやや引いてしまいスルーしましたが、
過日やっぱり気になって借りてみました。

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いやー辛い。
何が辛いって本のデザインが。
凝り過ぎで写真は小さい活字も小さい図面も小さい（だけでなく変）。
でも我慢して目を凝らすと、書いてあることは（デザインの定義も含め）結構まじめ。
登場している住宅は若手が中心なんですけど、
見た目だけ無くて、クライアントの生活としっかり対話した結果であることが伺われます、
いや、伺われはするのですが、とにかく図面も写真も小さいので良くわからないよ～（いらいら）。
なので家作りの参考にしようとして本書を手に取ってもあまり役に立ちません。
が、「30坪（この本の場合は土地の面積なんですが）でもかっこよくて住みやすい家は可能だ！」
というメッセージだけはビシバシ感じられるので、
あとは掲載建築家のHPでも巡ってみよっかな～という展開か？
あ、そうか、これは建築家ガイドブックだったのか。読み違えたぁ！