ようやくまとまりそうです！

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先ほど、ＫホームのＳさんより連絡がありました。

自分としては、完全に今回は入居者の確保は出来ないものだと考えておりましたが、Ｓさんの交渉により月１７万円により、「第１ビル」１Ｆテナント前の半分を「自転車置き場」として確保する事に成功との事です

正直、自分としてはかなり難しい問題だと思っておりましたが、ほぼ契約は確定でしょう！！！

最終的に入居者、当方とが物件の使用方法、内装工事等の打ち合わせを今後行ない、本契約に入るとの事です。
一応、打ち合わせ日は入居者の確定してもらい、物件の確認に立ち会おうと考えています

完全に自分としては、ボツると思っておりましたが、入居者、母親共に納得の条件でしょう。
いや～～、今回は本当に疲れました．．．

当方側の話しすら纏まらない状況では、本来はボツると思っていましたが、母親も納得の条件です。
まだまだ、本契約が完了した訳ではいませんので、油断は大敵ですが、自分としてはほぼ確定かと感じています

一ヶ月の空室での損失が約１７万円～１８万円、ここで入居者の確保が出来なければ、半年で１０２万円、一年で２０４万円の損失！！！
普通に考えれば、とんでもない状況ではありますが、どうも母親、弟と自分とでは、ビジネスのあり方に相違があります

今後は、出来る限り母親、弟にもビジネスのあり方を説いていこうと思います！！！

やはり自分が実家を出て、そのまま大家会社の仕事をしなった場合、ダメ大家がダメ経営をした「負け組み大家」だったでしょう

まっ、これで一応の解決だと思います！！！
後は入居者との最終確認を行い、本契約を行うだけです

これで本契約まで無事に完了すれば、年間家賃収入２０４万円、キャッシュ２０４万円の確保に繋がりますので、今後の大家会社の動きにも幅が出ます。

しかしテナントは貸し部屋とは違い、相当労力を要しますので、今後はテナントだけは増やす事は無いと思います！！！

サラリーマン大家の方も、駅前であれば良いですが、それ以外のテナントには手を出さない方が無難だと思います。

難しいですね．．．

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今日は朝一番に、ＫホームのＳさんに夜中のブログの「第１ビル」の入居者の自転車置き場の確保に関して連絡をしました。

本来一番良い方法は、「木造１」（以前は「木造２」）の１Ｆ事務所に、自転車を置ければ良いのですが、自分は確認していませんが、ボロボロのためとてもじゃないですが、自転車置き場にはならないとの事．．．

最終的に自転車置き場の確保の変わりに、月家賃１７万円で手を打とうと考えております。

さて？？？　これで相手側がどのように出てくるでしょう？？？

自分としては、まず入居は決まらないと考えています。

今日もＫホームのＳさんが先方とやり取りをするようですので、結果を待つ事にしようと思います。

本当にこういう時感じるのが、入居者確保の件に関しては自分が中心になっているのですが、母親、弟は一切の交渉事はしておりません。

もう少し母親、弟も交渉の難しさ、そして空室になっているとキャッシュが全く入って来ないという事を、普通に感じて欲しいものです

この不況の中、今後有るか？無いのか？のチャンスをみすみす「自転者置き場」だけのためにふいにするとは．．．

やはりビジネスを知っている者、全く知らない者とがビジネスを行っていくと言う事は非常に難しいものですね　まさに水と油です．．．

これで「第１ビル」１Ｆテナントも今まで通り「空室」決定だと思われます。

後は４月～６月頃の事務所の縮小会社を待つ事にしようと思います。

残念です．．．

しかし困ったものです．．．

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現在、慎重に「第１ビル」１Ｆテナントに関して、ＫホームのＳさんと相談をしながら、家賃は予定通り１８万円を獲得出来るよう対応をしています。

やはり今回の入居予定者はこの不況の中、独立して新規事業を開始する方！　当然何事も相手は慎重になり、出来る限り月家賃は下げたいですよね。

自分も当然ながら、新規事業を相手の立場になって考えてみれば、そりゃ、何事も一つ一つ慎重に考えて行きます。
当たり前の事ですよね
そして自分としても気にしていなかったのですが、「第１ビル」１Ｆテナントの前の一部（間口の半分）が自転車置き場になっています
当初は、「木造２」の１Ｆ事務所部分を「第１ビル」の入居者の自転車置き場として考えておりましたが、大家の母親が猛反対．．．

月家賃が１８万円と格安にも関わらず、更に月家賃を値下げして欲しい！と言って来ている入居者が当方の足元を見ているという事で、通常通り店舗前半分は自転車置き場のままにする！！！と言っております　相当気に入らないのでしょう．．．

まっ、今までの「第１ビル」１Ｆテナントの入居者は全て事務所として使用していたため、問題は無かったと思いますが、今回はペットトリマーという、まさに外から中が覗けた方が当然良い店舗　さすがに自転車は置けないですよね。

結果、ＫホームのＳさんに自転車を置くので、月家賃は１７万円で話しを進めてもらう事にしようと考えています。

しかし母親も今まで自分が不動産屋と取引をしていた時には、しょっちゅう値下げの話しが来ており、そのたびに値下げを繰り返していたにも関わらず、私に代わった時から、何でも私が上手く対応出来る物だと勘違いをしている感があります

正直、本当に困ります！！！

やはり母親では、大家会社の経営はとてもじゃありませんが、無理でしょう！！！

自分が全く大家会社を無視し、サラリーマン会社一本で行っていたら、たぶん空室、そして底地権の購入から、「第２ビル」の話しも当然無かったでしょう

母親も私が裏で、どれだけセクセクと動いているのか？認識して欲しいものです。
もう少しビジネスと言う物が分かっていると思っていましたが、やはりビジネスとは無縁でした

今年初めて確認して来ました！

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今日は朝一番から、二週間に一回行っている表参道の病院まで行ってきました。
朝一番に診てもらいたいので、いつもより早く家を出なければなら無いのが、かなりしんどいです

一番に病院に入らないと、自分の前に２、３名居たら約一時間程度待たなけれなら無いのが問題なんですよね。

という事で、今日も一番乗りです！！！
病院後に、時間もあったので今年初めての「第２ビル」の工事確認に行ってきました
やはり残り約一ヶ月少々で引き渡しになりますので、かなり完成しています

内部の確認もしようとしたのですが、結構な作業員の方も居た事ので、今回は「第２ビル」の外観、そして見える範囲で内部の確認をしたのですが、やはり建坪も小さい事もあり、内部も結構コンパクトな感じです

しかし狭いわりに工夫をしたせいもあり、なかなか良い感じに完成するのではないでしょうか！！！
２月中旬の引き渡し後から、内覧・入居がすぐにでも出来ますので、完成後、内覧者が来てくれるのを期待しています　（かなり高家賃ですので、どうなるか少し心配ですが、内覧が来ないようであれば、Ｓさんと相談をし家賃対応をして行こうと思います）

逆に、すぐに二部屋ともに入居者が決まってしまうと、自分の自宅がもしも売却契約出来た場合、自分達の居場所が無くなる事が少し不安ではありますが、自宅売却価格も相当落としているので、多少は手ごたえを感じる事が出来ると考えています
もしも２月中に、全く売却の話しが動かないようでしたら、賃貸に回すかもしれません

その時には、住宅ローンを組んでいる金融機関に筋を通しに行かなければ．．．

しかし「第１ビル」１Ｆテナントの方が、話しが来るのは早いと思いましたが、やはり想定していた通りの展開になりますです。

なかなか粘りますね．．．

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今日は朝一に「第１ビル」１Ｆテナントについての連絡を、ＫホームのＳさんにしました。

内容としては、礼金０ヶ月にしてしまい、月家賃は１８万円の確保に関してです！

しかしＳさんは、こちら側が一時月家賃を２１万円から１８万円に値下げしている事もあるとの事で、礼金はしっかり１ヶ月取りましょう！との回答。

まっ、信頼しているＳさんが言いますので、そこは完全に任せる事にしました。

そして今日１７時頃にＳさんより連絡がありました。

内容としては、先方もなかなかしぶとく月１７万円で何とかなら無いでしょうか？と連絡が来ているようです。
自分は考えた末、月家賃１７万円で近隣相場との価格比較をたてに、徐々に月家賃の上昇を考えておりましたが、Ｓさんはあくまでも月家賃１８万円で落とすつもりです

やはり他の不動産屋経由という事もあるようで、自分のプライドもあるのか？

押したり、引いたりを繰る返しながら月家賃１８万円の確保を狙っているようです。

一応、ここで振り出しに戻って空室何ていう事も、こちらとしても少々困りますので、ヤバクなりそうだったら適当な理由を付けて月家賃１７万円で通してもらう事になりました。

どうやら連帯保証人になる父親が、上場企業の監査役という事もあり、金を持っているはずだろうから、一切の値引きは行わないようです。
しかし、こういう不動産屋の担当の方と巡り合うと、こちらとしても本当に安心です

たぶん出来の悪い不動産屋だったら、確実に大家の値下げの説得に入ると思いますが、さすがＳさん！！！　完全にこちらの事情を認識してくださっています。

まっ、さすがにここは自分としても捕まえておいて欲しいので、何とか決めて欲しいものです！！！
やはり内装業者まで連れて来てしまった事は、確実に借り手のミスだと思います．．．

誰が見ても、借りるつもりで連れて来ているのは明らかで、ここでまた一から物件探しから始まると時間も労力も掛かりますし、月１８万円で借りられる物件も、ほぼ無いでしょうから。

まず近隣相場を考えると、当初の月家賃２１万円が少し安い相場で、ほとんどの同条件の物件が月家賃２５万円以上ですからね。

Ｓさんも、ここは時間を掛けてじっくりいくつもりらしいので、期待して待つ事にしようと思います！！！

Ｓさんも、電話口の話しを聞いていると、結構楽しみながら追い込んでいるみたいですので（笑）

念のため保険の連絡を！！！

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昨日は、まさかの「第１ビル」１Ｆテナントの再内覧があったので、結構安心しています

しかし、今回の「第１ビル」１Ｆテナントの入居希望の方も良い所に目を付けたと思います。

実家近隣は、ここ最近ペット可物件も以前に比べて相当増えている事もあり、犬、猫を飼っている人が、相当多いのでペットトリマー何て結構良いビジネスかもしれません。
去年の年末に内覧に一度目の内覧にいらっしゃったのですが、ペットトリマーと言う話を聞いて、自分がペットトリマーを雇って、事業を開始しようかとも思ったくらいです（結構、儲かると思います！　競合他社が無いんですよね！！！）
実家は「第１ビル」２Ｆに居住しており、本来はペット不可なのですが、自分の家には犬がいます
入居者には、ペットは不可！！！何て言いながらも大家が飼っているなんて、どうなんでしょう

と言う事で、昨日再度内装業者同伴でいらっしゃり、入居申込みは頂いているとの事でしたが、月家賃を倉庫並みの月家賃１５万円に値下げして欲しいとの事．．．

さすがに、こちらも慈善事業では無いので、月家賃は現状どおりの月１８万円で突き通す気ではおりますが、一応保険として礼金を１ヶ月頂くところを、０ヶ月にサービスする事をＫホームのＳさんに伝えようと思っています　（自分の予測では、入居は現状の条件で確保は出来ると感じておりますが、念のための保険です。）

そして、こちらの条件としては当然ではありますが、造作請求権の廃止、退去時の原状回復、そして店舗前の入り口半分は「第１ビル」の貸し部屋の方の自転車置き場にすることを条件とします！！！

さすがに、ここで入居が無くなってしまうのは、当社側に取っても痛いと言えば痛いですが、この時期から６月くらいまでは、そんなに無理をしなくても、どこかで入居者が引っかかりそうですので、少しはのんびり構えていこうかと．．．
最初の内覧から約一ヶ月が経過し、再度の内覧ですので期待は持てますが、少しはこちらとしても誠意は見せようと思っています

まっ、これで入居しなかった場合、これから先の本格ビジネスを行い始めた時に、どのような状況になるのかも分かりませんからね。

まっ、礼金０ヶ月にすれば飛びついてくると考えますが、どうでしょうね？？？
仮に入居したら、頑張って欲しいものです

さて１０時頃にはＫホームのＳさんに連絡しようと思っています。

やっぱり来ましたか．．．

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想定していた通りの連絡が、ＫホームのＳさんから来ました

「第１ビル」１Ｆテナントに関して、今日入居申込みは頂いているそうなのですが、やはり家賃の値下げをして欲しいとの交渉が入ったそうです。

まっ、今回は女性２名での新規事業の開始という事もあり、来るとは感じていましたが、やはり来ました。
しかも何を勘違いしたのか？月家賃１５万円で．．．

おいおい、そりゃ、倉庫用として設定した家賃じゃね～か！！！

当初は月家賃２１万円から月１８万円。３万円の値下げを行い、更に３万円！　合計６万円も月家賃の値下げは当然こちらとしても断りました！！！
Ｓさんも、渋々自分に連絡して来た感が、漂っています．．．

女性客の場合、相場感が無いのか、良く値下げをしてきますが、大変申し訳無いのですが、自分は一切の交渉はする気がありません。
こういう時って男性よりも、女性の方が結構ずうずうしいですよね

まっ、内装工事でも金は掛かる事は分かっていますが、こちらも商売。そして何より大家の母親自体が、あまり賛成していない事もあり、当然こちらも現状の月家賃１８万円で行く事にしました

約３０坪の店舗を近隣で月家賃１５万円で賃貸する事は、まず不可能でしょう！！！

もう少し、借りる方も近隣相場を確認した方が良いと思います。

いや～～、値下げ交渉来るとは思っていましたが、月家賃１５万円は話しになりません。

これでは、他を探してもらう事になりそうです。

しかし、どうもビジネスが分かっていないと価格交渉も出来ないんでしょうね。

値引き交渉をするんであれば、一番最初の内覧の時点で値下げの交渉はするべきです。この時点で値下げ交渉を持ってきた場合、こちらとしても「どうすべきか？」検討する状況になりますが、わざわざ内装業者まで連れて来てしまってからの値引き交渉になった場合、有利なのはこちらになります

なぜ？？？　借り手は借りたい、借りるのが前提で内装業者まで連れて来ているからです。

自分としては、最終的には月家賃１８万円で借りると感じていますが、さてどうでしょうか？？？
７：３で借りないような気もしますが、さすがに月家賃１５万円では．．．

一応、明日ＫホームのＳさんに最終的に、こちら側の礼金１ヶ月分を無しにして月家賃１８万円を確保しようと思います。

出来れば、ここで決めておきたいですからね！！！

再度の内覧です！

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今日は１５時頃にＫホームのＳさんから連絡がありました。
携帯をパッと見ただけでは、自宅売却をお願いしているＷホームと、「第１ビル」１Ｆテナントをお願いしているＫホームの判断が瞬時につきません　社名が本当に似ているので．．．

そしてＳさんから２０分後に、「第１ビル」１Ｆテナントの内覧に行きたいので、鍵を開けておいてくださいとの事です。

今回の内覧者の方が、どういった人なのか聞く事無く、大家の母親に連絡をし、鍵を開けておいてもらいました。
その後、大家の母親から連絡があったのですが、どうやら先月内覧に来たペットトリマーの方達が再度、内装業者と一緒に内覧に来たようです
大家の母親曰く、相当長い時間内装業者と打ち合わせ、寸法計り等を行っていたそうですので、結構期待出来そうですが、これだけは最後の契約までは分かりませんので．．．
出来れば、これで決定してくれると助かるのですが！！！

さて、どうなる事やら。

大家の母親としては、動物の匂いが付きそうなので、若干嫌がってはいますが、この御時世嫌がってなんていられないのが、正直なところです！！！
自分としては、何とか決定してくれる事を願っています

もしも、これで入居決定してくれれば、再度「第１ビル」も「満室」になりますので、これからの大家会社の動きも大きく動けるようになりそうです！！！

とにかく決定してもらいたいものですが、どうでしょう？？？

今週中には、連絡くるのかな？？？

さてさて、全てが上手く行くのか！？

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しかし父親のまさかの早すぎる死去から約４年が経過、大家会社を承継し、去年はいろいろと苦労はありましたが、ひとまずは大家会社の体制は整ったと考えています。
そして今年も、去年同様苦労からのスタートとなりました
去年の９月に「第１ビル」１Ｆテナントのまさかの空室．．．　倒産してしまった会社は３年で、ドボンです　その前に入居してくださっていた会社は、２０年ほど頑張っていましたが、今回は３年というスピード倒産です

まっ、経営者も懸命な判断だったのでは無いでしょうか？？？

無理に続けていたとしても、上昇の兆しは今の世間の状況では、中々難しいですからね。
そして現在入居者の募集をお願いしておりますが、なかなか内覧者さえ、来ない日々が続いています
去年末に一件の内覧はあったものの、未だに最終決定の連絡がＫホームさんより来ていないため、たぶん今回は無いと考えられます．．．　

これで決定なんてしてくれたら、非常にこちらも助かるのですが．．．


そしてもう一件の問題点は、ブログにも何度も出てくる埼玉にある自分の物件の売却の件です

まさか約６年ほどで売却損を出しながらも、売却に入るとは考えてもいませんでした。

売却価格も相当落としているので、一回くらいは内覧に来て頂きたいのですが、難しいと感じています。

一時、賃貸も考えましたが、やはりここはキッチリと売却してしまいたいのが本音です。
とにかく埼玉と言う場所が自分には合っていなかったとも考ええ降ります

まさか今年のスタートが、この重い２件からスタートするとは、思ってもいませんでた．．．

なかなか上手い状況からもスタとーとはできないものですよ！！！


ここさえクリアしてしまえば、後は心配事何も無いので、本当に頑張らなければなら無い時期だと考えております！！！

サラリーマン大家の利点－２

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先日は、サラリーマン大家の利点をブログアップさせて頂きましたが、今回はその２をアップしようと思います。

前回はサラリーマンの仕事のみを行っていた場合、「責任」というサラリーマンにとっての一番のリスクによる問題をアップさせて頂きました。
誰しもサラリーマンで上のポジションに就けば、自分のミス、若しくは部下のミスにより、酷ければ自分の「首」が飛ぶ事もあります．．．　悲しいかな、これがサラリーマンです

そしてサラリーマンとして、一生涯をその会社に捧げる事も難しく、馬鹿馬鹿しい世の中になっているのも確かです！！！
今の世の中、年功序列による給料の上昇はありません　自分の実力一本で、給料を上げる成果主義と言う名の給料上昇システムが、どこの会社でも採用されているのでは無いでしょうか？　　しかし問題もあり、いくら成果を上げても給料が上がらない可能性もあります
まっ、会社側から見ても人件費は抑えたいですからね　このようなやり方で、人件費を抑える会社もあるのでは無いでしょうか？

このような状況では、自分の身は自分で守るしかありません！！！　まさに一部大手企業が公に社員に副業を認めているように、自己防衛をしなければなりません。

結果、若いうちからのサラリーマン大家による別収入を得る事も、自己防衛の一つだとも言えます。

そして自己防衛による別収入を得る事により、自分自身のサラリーマン会社での立ち回りにも幅は出ると思います。

当然ですよね！

サラリーマン会社からの収入しかなければ、サラリーマン会社にて大きな立ち回りも出来ず、リスクばかりを考えてしまい、結果サラリーマン会社での出世、給料の上昇も一切見込める事は出来なくなる恐れはあります。

しかし、懐に別収入を持っていた場合、どのようなサラリーマン業務が出来るのか？？？
これは人それぞれの考え方はあるとは思えますが、サラリーマン会社でのリスクを大きく考える事は無く、のびのびサラリーマン会社でも業務に従事する事が出来るでしょう　リスクばかりを考え、恐る恐る仕事をしなくてはならないと言う状況から開放されるからです

このようにサラリーマン大家になった場合、サラリーマン業務に対してのプラス面も充分に考えられます！！！　（まさに今の自分が、この部類に入ります）


しかし現実には、厳しい面もあるでしょう．．．
それは、おいそれと簡単にサラリーマンの誰しもがサラリーマン大家にはなれないという事です
それはそうですよね？？？　誰でも簡単に物件の確保を行い、簡単に安定した家賃収入が獲得出来、そして簡単に家賃収入の多くを自分の懐に入れることは出来ません．．．

まさにこの問題を解決しない限り、上記のようなサラリーマン会社での安定した業務生活は行えないという事です。

では、どのような条件が整えばサラリーマン大家になる事が出来るのか？？？



あくまでも自論ではありますが、次回「その３」にてブログアップさせて頂こうと思います。