家賃スワップってできないもんか・・・

わたしは自宅を買うつもりは全くない。
いまのところ定年まで賃貸で過ごす予定である。

わたしの住んでいるところあたりは周りが田んぼだらけのド田舎である。
したがって高齢化による人口減少の打撃をまっさきに受けるところだ。
あと何十年かしたら、今の年寄りが住んでいる住宅はことごとく余りまくるに違いないと踏んでいるからだ。

・・・という事をわりと近所に住んでいるらしいという同僚に話したところ、
「うちの近くには築年数のたっていそうな家で一年中電気がつかないところが何件かあるんだけど」
という事だ。
何十年かしたらどころではなく、既に余りまくる時代にさしかかりつつあるわけね。

そんな家もってても固定資産税ばっかかかっていいもんじゃないのに、持ち主はいったい何やっているんだろうか。
どうせ二束三文でしか売れないからほったらかしにするしかないのだろうか。
いずれにしても、こんなところで家なんか買ってしまうと不幸である。

うちの近くでは今なんて築浅中古一軒家なんてヘタすると1000万円くらいで買えてしまう。
銀行から金利2%で借りれたとすると月７万返せばフルローンでも13年ちょいくらいで払いきってしまうので、ホンキで買おうと思えばそれくらいなら買えてしまう。
でも買う気はない。

・・・そう思うわたしのようなヤツらが多いと地価は永遠に下落し続ける運命にあるだろう。
それは経済にとってあまり良いことではない。

しかし！

そうならない方法が１つだけあるように思う。
家賃スワップだ。

わたしが自宅を買わない理由の１つに、一人暮らしだったら別にここに永住する必要がないという事が挙げられる。
会社を辞めてもここに住んでいる意味は全くないのだから、不動産のように流動性が低いうえに価格が高いものを買うのはリスクが高いと思うからだ。
そのかわり、都心部の投資マンションなら買ってもいいと思っている。

投資マンションの場合、自宅用の住宅ローンの金利よりも借り入れ金利が高いことや、人に住んでもらって家賃を払ってもらうという性質上、空室リスク（もしくは家賃保証の掛け金）が発生するという事など、自宅用不動産では発生しない問題も発生する。
もし、家賃スワップができるならば、これらの問題のいくつかは改善できるのではないかと思うのだ。



しくみはこうだ。

現状。
自分が地方で不動産屋Aから賃貸アパートを借りて住む。
自分は不動産屋Aに家賃を払う。
自分が都心部で投資用マンションを買う。
投資用マンションは不動産屋Bにサブリースに出す。
お客が自分の投資用マンションを借り、不動産屋Bに家賃をはらう。
不動産屋Bはサブリースの掛け金だけ引いた額を自分に払う。
自分は不動産屋Bから振り込まれた収益で銀行に借金を返す。

改善案。
自分が地方で不動産屋Cから部屋を借りて住む。
自分が都心部で投資用マンションを買う。
自分の投資用マンションと自分が住んでいる賃貸アパートの家賃収入と空室リスクのスワップ契約を不動産屋Cと結ぶ。
自分は本来なら家賃として支払っている金で銀行に借金を返す。

で、これで何が良いかというと。
不動産の流動性が低いことによるいろんなリスクをスワップできる。
だからわたしのような自宅を買うのは損だと考えているヤツらでも不動産を買いやすくなる。
そうすれば国内での消費も増えるので景気も上向きやすくなるということだ。
これは必ずしも等価交換である必要はなく、FXのようにどっちか一方がスワップ金利を払うというのでも良いと思う。



こういうのどうだろう。
不動産やファイナンスにはあまり詳しくないが、割といけそうな気がするのだが・・・。