更新料カット！！！

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そろそろ「第１ビル」３０１号室、４０１号室の２部屋の２年の契約が満了しようとしております。

入居者確保は、それぞれ違う不動産屋が担当してくださったのですが、３０１号室は自分のブログの始まり当時にありました「地元おじいさん不動産屋」、そして４０１号室に関しては「Ｋホーム」の２店舗です。

そしてそれぞれの賃貸借契約書には、３０１号室は２年更新の更新料１ヶ月、４０１号室は２年更新の更新料０.５ヶ月です。

各部屋の入居者から、先日連絡があったようで、どうも更新料が気になっているようなんですよね。
やはり仮に自分が賃借人の立場で言えば、更新料は気になります

あえて支払うような料金でも無いですから。

と言う事で、今まで２年更新の際に「更新料」を頂いておりましたが、今後は「更新料」を頂く事はせず、不動産屋に支払う「更新手数料」のみを支払ってもらう事にしようと思います
「更新料」のせいで、退去なんて事になれば、また不動産屋回りをしなければなりませんから

確かに新たに不動産屋開拓のため、不動産屋回りは必要ですが、今はそんな気分じゃないんですよね。

各不動産屋には申し訳ないのですが、今後更新の際には、自分で更新手続きをしようと考えております。

話しは変わりますが、「宅建主任者試験」の合格発表の１２月１日が待ち遠しいです！！！

合格したら、すぐにでも講習を受けに行き、主任者証を取得しようと考えております。
こんなに言っていて、不合格になったりして．．．

本当に儲かるものなの？不動産投資

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今回の題材はあくまで自分の見解である事を、ご了承ください。


今や、どこを見てもサラリーマンの不動産投資、投資家の不動産投資と不動産への投資を促す宣伝が多くなっています。
確かに現金を持っている方が、そのまま運用すること無く、貯金していたとしても取得出来る金利は薄利．．．

かと言って、株式、ＦＸ等への投資は今の世界の経済状況から見てもリスクの高いものだと思われます。

現在の経済状況の悪さから発生した地価下落に伴い、不動産投資と言う投資方法へのスライドが現在のような状況を作り出したのだと考えられます。


結構皆さん、不動産投資。いわゆる大家さんへの道を考えている方は多いでしょう。

しかし自分のブログへの検索アクセスを見ても「サラリーマン大家失敗」、「サラリーマン大家問題点」等、マイナスイメージからの検索が目立っているのも確かです

では、本当に書籍、セミナー等で説明されているように「サラリーマン大家」、「専業大家」、「不動産投資」は儲かるものなのでしょうか？？？


仮に５,０００万円（６部屋、月家賃７万円（空室率90%）、フルローン、金利3.0％ 20年の元利均等返済）の物件を購入した際の収支計算をした場合を例にしてみようと思います。　なお固定資産取得税は除きます。

　１年目～　５年目：売上高 22,680千円　返済額 16,680千円　収支 6,000千円（１年あたり1,200千円のプラス収支）
　６年目～１０年目：売上高 22,680千円　返済額 16,680千円　収支 6,000千円（１年あたり1,200千円のプラス収支）
１１年目～１５年目：売上高 22,680千円　返済額 16,680千円　収支 6,000千円（１年あたり1,200千円のプラス収支）
１６年目～２０年目：売上高 22,680千円　返済額 16,680千円　収支 6,000千円（１年あたり1,200千円のプラス収支）
２１年目～２５年目：売上高 22,680千円　返済額 0千円　収支 22,680千円（１年あたり4,536千円のプラス収支）

簡単に計算してしまえば、ローン返済している時でもキャッシュフローはプラスになっているから問題無い、儲かると考えるかと思いますが、これはあくまでも家賃収入、ローン返済のキャッシュの動きを見ているものでしかありません

しかし現実には、毎年物件に関する固定資産税、そして実際の損益計算に基づく税金等の税額、物件の老朽化に伴う修繕費用等が支出されるため、安易に中古物件、競売物件を取得すれば、大損出になる可能性は大です！！！

特に中古物件は、法定耐用年数がほぼ切れる時期に売却されるものが、ほとんどです。

たとえば木造物件であれば２０年、鉄骨造であれば約２７年（鉄骨の大きさで若干の年数に違いがあります）のような物件がよく売却に出されていますよね。

これはオーナーが節税のため（減価償却費の確保）所有していたものが、自分にとって価値の無い物件になったから手放しているものです。

ようは金持ちの地主、不動産投資先駆者達の言い方は悪いですが、ゴミ物件を適当な値段で売りつけられているだけなのです。

そのような古い物件は最初は問題は無いとは思いますが、数年で問題が発生し、大幅な修繕費用を支出する事になりかねないため、一概に儲かるものではありません。

確かに積極的な不動産投資も良いと思いますが、利回りが１０％以上あるから！！！等の利益だけを追求するのであれば、株式、ＦＸで毎日ＰＣに張り付いていた方が、リスクは少ないと考えられます。

悲しいかな、不動産投資．．．
儲かると錯覚するだけで、儲かると思えるのは物件取得後数年。　それ以降は支出ばかりのボロ物件確定です

また時間のある際、細かい情報のアップをしようと思います。