リノベいらない

団地リノベーションが若者に人気　単身女性にも最適と専門家
http://zasshi.news.yahoo.co.jp/article?a=20130105-00000004-pseven-bus_all

> 年が明け、引っ越しや住み替えを思いめぐらす季節が近づく。昨年から引き続き、今年も注目を集めそうなのが「団地」だ。団地がリノベーションで再生を遂げつつある。



とまあ、最近リノベが人気のようである。

ちょい前にわたしのところにもリノベ案件（投資マンション）が来たことがある。

築２０年の単身者用マンションで、３点ユニットの風呂トイレになっているところ、内装・床・キッチン・風呂・トイレ・床下配管を全て取り替え、風呂トイレ別でオシャレな内装にして単身女性に好まれる仕様にし、家賃２万円アップさせたものだが、これでどうだというのだ。

業者がいうには、リノベにかかった費用は３００万円。
家賃２万円アップなので、このリノベ費用は表面利回り８％となる。

仮にそれと同じ立地の投資マンションの話でいうと、
バブル期のもので１７平米で３点ユニットだと例えば家賃５.５万円で、
築１０年以内のもので２０平米強で風呂トイレ別だと例えば家賃８万円であり、
たしかにそれと同じくらいの若返り効果はあったといえる。

これはどうなのか？

やめた。

なぜなら・・・
１つは、その値段だったら築１０年の同じようなマンションを買える値段だったからである。
１つは、リノベ費用は建物ではなく設備にあたるわけだが、その減価償却期間が１５年（定額換算で年マイナス６.７％）の投資の表面利回りが８％というのが妥当なのかどうなのかが疑問だったからだ。



それでわかったこと。
現在すでに持っている築古物件をリノベするのはあり。
そのリノベ物件が特別気に入ったというのであれば、それもあり。
だが、わざわざリノベ物件を買うのであれば、コストパフォーマンスとしては疑問。