書いてることがマニアックという意見が昨日あったので（笑）
初歩的なことから記事にしますね。
表題のとおり市街化調整区域の鑑定に際してです。
市街化調整区域はイメージだけでとらえていただければ…、市街化を促進しない（抑制）する地域でして…
すなわち、新築の家とか建てづらいというエリアです。
勘違いしないでほしいのは、ちゃんと手続きすれば建てられます。（具体的には許可が通ればです）
■まず、まったくの更地の場合には都市計画法の開発許可が通るかどうか…（地目が宅地以外ならまずこのハードルに引っ掛かります）
■宅地であれば、いわゆる都市計画法施行以前（線引き前）の宅地であるかどうか…
■線引き後宅地であれば都市計画法の建築許可が下りるかどうか、線引き前なら建てられる用途はなにかとか…。
■建物の敷地となっている場合、現建物と別の種類の建物の建築が可能かどうか…、第三者が建て替えできるかどうか…。
などなどいろいろハードルがあります。
昨日、地積規模の大きい土地について解説した時、市街化調整区域でも分譲の可能な土地であれば…ということを書きました。
事実、市街化調整区域でもスペック的には市街化区域住宅地となんら変わらないところもあります。こういうところは相続の場合に普通に地積規模の大きい土地の制度を使えばよいのですが。
昨日書いた「この規定に漏れた土地」については鑑定する価値がありそうです。
たとえば、多いのが農家住宅として建築された家の敷地、これは一番上の都市計画法の許可不要のものなんですが…、農家の方以外は建て替えて更新して使えないというデメリットがあります。
ということは、かなり市場が限られるので評価額はかなり下がる傾向にあります。
戸建住宅以外のものであれば（たとえば工場とか）、用途がさらに制限されるうえに何を作ってる工場ならOKかとかいろんな縛りが発生します。
流通性と活用の範囲の狭さが調整区域宅地のネックとなりますが、相続税申告の際には減価要因（いわばメリット）として働く場合もありますね。
不定期ながら話を更新する予定です（笑）
