【業務】グラーゼル法

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意外に検索ワードのトップランクに入ってたのが表題の『グラーゼル法』、山林の立木の評価方法です。


問い合わせが多いと判断したので、少し突っ込んで説明します。樹齢の若い木（伐齢に達してない）を評価するのに使います。

基本的には将来の伐採収益から初期造林費用をさっぴいたものです。将来の収益を検討しているのですが、通常の収益還元法と違うのは「利回り」の要素が入ってないこと。

理由は不明ww、ただ思うのが山林自体が長期展望に基づく収益であるなら（少なくとも一年に一度何か生み出せるものではないので）、利回りの要素による価格影響はないと考えられます（すみません、推論です）



【説明※実際の鑑定書より部分的抜粋】

グラーゼル式…グラーゼル式とは将来の伐木収入と過去の造林費を考慮した収益性と原価性を折衷した評価手法であり、若齢林に用いられる手法である。適用に際して採用した各数値については以下の①～⑥の通り査定。


① 企業収益；景気動向、市場動向等により査定（大体5％から8％かな）

② 経費率；市場単価からヒノキの場合と杉の場合を80％程度とした（ちゃんとした　　　　　商品が取れた場合ですw。運搬費、手数料等を反映

③ 立木価格；市場調査で㎥単価を査定。

④ 推定材積；森林簿等から成長量を1㎥/年と判断し、これに基づき伐期時の材　　　　　　　積を推定した。

⑤ 利用率；丸太をまるっぽ一本使えるわけではないので、70％から80％程度。

⑥ 初期造林費；ha当り500,000円と査定した（図書館に資料あります）。

適用にあたっては以下の式を採用した。
（Au－C）×i2/u2＋C＝立木価格
Au；標準伐期齢における市場価格（市場単価×総利用材積）－企業利益及び経費
C ；初期造林費×対象林面積（山林証明書記載の森林面積）
i ；対象林の林齢
u ；標準伐期齢


このように数値を式に代入すると立木の価格が出てきます。

つうか、こんな難しい数式出されたところでってなりますねww

私も専用のマクロ組んで計算してます（しかも関数電卓で検算…）

市場価格逆算式では価格ゼロがしょっちゅう出てくるんですが、システムの違いかいつもプラスいくらで出ます…。グラーゼル式ではちゃんと伐期まで管理していることが前提ですので、元来は山林もプラス財産になるってことかもですね。

【制度改正】フラット35リノベがスタート。

中古住宅市場に関係して、また新しい制度が始まります。



添付のニュースの通り、１０月からフラット３５から派生した「フラット35リノベ」がスタートします、


簡単にいえば、フラット35を利用する顧客が、中古住宅の品質向上を図る施工をした建物を購入、または自ら施工する場合に、一定基準を満たしたときに利息が下がるといいうもの、

対象となる不動産については、ちゃんと認定した検査機関で品質チェックをしなくてはなりません。


すげー簡単に説明していますねw、


趣旨としては中古住宅（ストック市場）の質の向上と流通促進です、業界をあげてやっぱり問題意識が高いのでしょうね。



私も中古住宅を評価する場合（収益不動産として）、このまま維持の場合と資金投下してリフォームした場合の収支表をつけたりしますので、またいろんなパターンを組む必要がありますね。

今後この制度がどのように生かされるか期待です。

【祭り】オクトーバーフェス野洲駅前

昨日、一昨日と野洲駅前でジャズフェスが開催されてました、私はベッタリとは参加出来なかったですが、昨年と同様の盛り上がり。

有名なジャズミュージシャンが沢山出演、

メインステージ以外でもストリートミュージシャン感覚のステージもあり、街中賑か(＾ω＾)

旧来の友人も大阪から駆けつけて、昼からビール呑んで楽しく過ごしました。

また来年も遊びに行きます😆

地価調査発表

国土交通省、平成28年地価調査、住宅地は上昇ないし下落幅縮小

表題のとおりです、評価員の皆様お疲れさまでした。

インバウンド効果、伏見稲荷あたりがすごかったみたいですね。

滋賀県ではあまり体感できないですがｗ
たまに京都、大阪に行くと実感しますね。

バブルやミニバブル、リーマンショックとともにこの爆買いブームやインバウンドも歴史に残るんでしょうね。



なお７月1日時点の価格なんでポケスポットは関係ありません（笑）。

【制度改正】サブリース問題と賃貸住宅管理業者制度の施行

地主さんから管理会社が土地を借り上げ、アパート建築をして一括借り上げする「サブリース（転貸）」が定着して何年になるんでしょう？

少なくとも僕が不動産の勉強し始めたころには、ぼちぼちと同じデザインのアパートを見かけましたが…。

このサブリース、契約時一括借り上げ、家賃保証とか言ってましたがなかなかの曲者で…。


景気変動や空室が増加して賃料が下落したり…、はたまた修繕費が莫大にかかったり…、契約解除で店子が管理会社の別物件に強制移動となりマジで空家になったりなど…。


色々と諸問題抱えてましたが、表題のとおり「管理業者はちゃんとしましょう！」という制度がこの9/1に国土交通省から施行されました。


具体的にはサブリースを行う業者は国土交通省の業者登録をし、重要事項説明などを遵守して借主、貸主の相互利益の保護に努めましょうというものです。

確かに、不動産運用がどうのとかこれだけのリターンを得られるとかのおいしい話だけではなく、ちゃんとしたリスクも説明するのが我々プロの仕事ですね。