【改正】相続土地国庫帰属制度の創設

※写真はイメージです。

以前ブログでご紹介しました所有者不明土地の法整備の件ですが、今年の5月に施行されます

前の記事はこちら→所有者不明土地法と不動産登記法の改正

ご紹介したときは案の段階でしたので、ようやく形になってきたという感じでしょうか。

これは、土地利用ニーズの低下等により、土地を相続したものの、土地を手放したいと考えている方が増加している現状や、相続を契機として、土地を望まず取得した所有者の負担増により管理の不全化が生じている現状を解決すべく整備された制度です。
　所有者不明土地の発生を抑えるため、相続や遺贈により土地の所有権を取得した方が、法務大臣の承認により土地を手放して国庫に帰属させることを可能とする制度として創設されました。

①申請者は土地を相続、遺贈により取得した相続人となります。
   土地が共有地である場合には、相続や遺贈によって持分を取得した相続人を含む共有者全員で申請する必要があります。

②なんでもかんでも申請できるわけではなく、ある程度の要件が設けられています。

㈠申請ができない土地は以下の通り

・建物の存する土地→更地でないとダメ
・担保権又は使用及び収益を目的とする権利が設定されている土地

貸していたり、地役権が設定されていたり、担保に出してたりしてたらダメ

・通路その他の他人による使用が予定される土地として、以下の(1)から(4)が含まれる土地
(1)現に通路として使用されている土地
(2)墓地内の土地
(3)境内地（神社・お寺の土地）
(4)現に水道用地・用悪水路・ため池などは他の人が利用している土地

そのほか

・土壌汚染対策法第２条第１項に規定する特定有害物質により汚染されている土地
・境界が明らかでない土地その他の所有権の存否、帰属又は範囲について争いがある土地
🉂承認ができない土地
　 ※㈠と異なり、審査の段階で該当すると判断された場合に不承認となる土地を指します。

・崖がある土地のうち、その通常の管理に当たり過分の費用又は労力を有するもの（崖は勾配３０度以上であり、かつ高さが５メートル以上のものが該当）
・土地の通常の管理又は処分を阻害する工作物、車両又は樹木その他の有体物が地上に存する土地
・除去しなければ土地の通常の管理又は処分をすることができない有体物が地下に存する土地（地下の埋設物がある場合など…）
・隣接する土地の所有者その他の者との争訟によらなければ通常の管理又は処分をすることができない土地
（例）囲繞地なのに民法上の通行権利が妨げられている土地

・そのほか、通常の管理又は処分をするに当たり過分の費用や労力を要する以下の土地
（例）土地に生息する動物により、土地や土地周辺の人、農産物、樹木に被害を生じさせる土地→イメージとしては獣害がひどい農地など…。

③負担金について

国庫に帰属する承認を得た場合には、負担金として10年分の管理費を納付する必要があります。

いくらになるか、令和4年度中にまとめられるそうですが

法務省のHPに負担金の算出方法が記載されていますね。

法務省HP→こちらをクリック

これに関連して不動産登記法もだいぶ厳しくなるようですね。

相続して放置ってパターンが減り、土地の流通を促すきっかけになれば良いと思います。

【法改正】建築基準法の施行令一部改正

法改正ネタです、年度末は増えてきますね。

2月7日に「建築基準法の施行令の一部を改正する政令案」が閣議決定しました、施行は4月1日から…

　

内容ですが、主として防火・避難対策等の関連規制についての改正を行なうものです

これは2021年12月に起こった大阪北の放火事件を受けての安全対策向上を目的としているようですね。

以下の点について改正を行うようです。

（1）定期調査の指定可能対象範囲の拡大、

（2）物流倉庫等に設ける庇にかかる建蔽率規制の合理化（現行規定では庇は1ｍまで容積率不算入でしたが5ｍまで不算入となります）

（3）耐火性能に関する技術的基準の合理化、

（4）無窓居室にかかる避難規制の合理化、についてそれぞれ改正。

　（1）については3階建て以上・延床面積200平方メートル超の事務所等建築物について、特定行政庁が定期調査報告の対象に指定できることなどを規定します。

（3）では、木材利用促進を図るため、階数に応じて要求される耐火基準を60分刻みから30分刻みに精緻化

（4）では、既存ビルの改修によるシェアオフィス等の設置を促すため、無窓居室であっても廊下の不燃化など一定の安全確保措置が講じられるものについては主要構造部の耐火構造化を不要とし、さらに地上等に通じる直通階段までの距離を延長、窓のある居室と同等にするようです。

上記火災を受けての改正のほか、現在の既存ビルの利活用を踏まえた緩和策も取られているなど、時代の流れを反映していますね。

【景気】工業地の動向とまちづくり

おはようございます、不動産鑑定士の皆さんはただいま業務繁忙期、公示・相評が終わり、固定資産税の方が佳境に入ってます

さて、これらの評価にあたって、令和4年の地価調査の内容を確認すると、全国的に工業地の上昇が大きくなっていることが目立ちますね。

これは、巣籠需要→物流拠点を新設するための取得と、内陸部の工業地は食品関係に人気で、積極的な取得が進んでいること（災害リスクを考えたら…ですね）、あとは海外の事業所が生産拠点を日本に移していること等があげられます。

中でも熊本県の菊陽町では、その立地条件から半導体企業からの引き合いが強く、初期投資額（地価を含む）から見た費用対効果が素晴らしいとの評価で、台湾の企業が現在進出しています。（ちなみに（県）9-1は上昇率31.6％で全国一位だとか）

工場が進出するとなれば、まず生産インフラの整備が求められます、上下水、ガスもそうですが、道路の整備が必需、

すなわち大きなトラックが通るかどうか、インター、港湾、空港などのアクセスはどうかということです。

また、工場の労働者を受け入れる住宅はもちろん、商業地などの整備も必要となりますね。さらに通勤に使う交通機関の整備等も必要となります。

ですので、工業地の誘致の場合には全県的にエリアの整備を行い、受け入れ態勢を整えての誘致活動となります。上記の熊本県でも対策部を組織して対応していますし、そもそもの立地が上記の条件をクリアしていることの結果かと思います。

そういう意味では滋賀県も例外ではないですね、新名神高速の整備が進みアクセスは良くなっていますのでこれに伴い工業地の地価は上昇基調です。

工場進出を中心にまちづくりをする、街づくりの基本は仕事→人→町という順番に出来ているように思います。

今後はこういった本来の形での街づくりが進む地方都市が増えるかもしれませんね。

これからは、「仕事」を作り出せる地方の勢いが気になります。

【雑談】守山市の商店街

先日、隣町の守山市の新しい市長さんが当選しました（無投票選挙だったようです）

若い人を中心に人口が増加している市なので注目されていますね

さらに守山市は村田製作所の研究施設を誘致し、これに伴い人流が増えることが期待されています。

ただ、人口が増加し、人流が変わっても取り残されている問題があります、

顕著なのが駅前の商店街のシャッター街問題

地方都市各地がこの問題を抱えていて、守山市も例外ではありません。

ちなみに守山市は駅前再開発事業や地域活性化の事業やイベント等を積極的に行っております（駅に近いあまが池プラザや商店街ではよくお祭りをしています）

なぜ、人口増の市がこの問題に直面しているのか、

商店街では新規の店舗などが見られますが、主に飲食店が多く物販店が少なくなっていることが原因と言われています。

確かに、人々が物を買いに行くという目的で商店街に行くことは減りました。

商店街にお店がない→行かないということになりますので。

物販店が建ち並ぶ商店街、

例えば大阪の天神橋筋などはその一番良い例なのかと思います。

何か大きなインセンティブ

人が集まるだけでなく商売をしたくなるようなものが出来れば良いですね。

今後の守山市の動向に注目です。