【報道】コロナ禍と路線価減額修正再び

三度目の緊急事態宣言で外に出にくくなりました。

またステイホームな連休になりそうですね。

先週、また相続税路線価の減額修正との報道となりました

今回も大阪ミナミのエリア中心です。

1月の修正では3地点→今回は13地点の増加（先の三地点はさらに減額）、

インバンド需要がなくなり、地価下落が著しいことが理由ですね

路線価の修正は東北震災や熊本大地震の時に適用されてますが、経済的な理由は初めてだそうです。

先の発表により令和2年7月～9月に相続、贈与した対象地域の不動産（土地）には先の減額修正の数値が適用されてました、今回はさらに緩和措置が取られます（申告期限の延長などの措置がとられてます）

しかしこのコロナ禍、いつまで続くんでしょうか(>_<)

【法改正】所有者不明土地法と不動産登記法改正

表題の件、長い間社会問題となってましたが、法整備が確定。

2024年をめどに相続発生してから（知ってから）3年以内に相続登記をすることを義務付けました。

原則は上記の通りです、引っ越しなどで相続人の住所が変更があった場合には変更の登記は2年以内に行うようにと定めました。

もし怠れば過料（5万円以下、または10万円以下）となり厳格化してます、

ただし、通常のように登記をするのではなく、相続人が、戸籍などを法務局に持参し、申告すれば「相続人として相続登記義務を果たした」とみなされるそうです。

手続きがだいぶ楽になるみたいですね。

法務局側も住基ネットをつかって土地所有者の台帳整備を行います（具体的にはまだ発表はありませんが）

もし山林など「いらない」土地であれば、一定の要件で国庫に帰属できる手続きもできるそうです。

要件とは、「更地」であること、「担保がついていないこと」が挙げられます。

またこの場合、10年分の管理料を国に支払うのが条件となっております。（具体的にはまだ不明です）

これが空地の流通の一助になれば幸いですね。

【お家選びその7】敷地の大きさ（規模について）

お家選びシリーズです。

今回は敷地の大きさについて。

これは地域性（都会は狭い、地方は大きい）が顕著に現れて中々説明が苦しいですが(笑)、価格形成にどう影響するか検討します

ここでは滋賀県をベースに考えてみます(^-^;

まず面積が大きいことによるメリットあげますと

・物理的に余裕があるので建物レイアウトなどが自由。

・上記と同様の理由で分割して利用できる可能性がある。

・賃貸アパート物件にすれば収入も大きくなる可能性もある。

などがあります。

デメリットは

・総額が大きいので市場性が低い（将来的に売りにくい）

・上記と同じ理由で公租公課が嵩む。

・1000㎡以上なら市街化区域でも都市計画法の開発許可が必要となる場合もある。

・その他規模の大きい土地での建物建築などについて、市町村で独自の条例がありそれを遵守する必要がある。（事前協議や届け出が必要な場合がある。）

まぁ、常識的な範囲でいえば建物レイアウトが自由なのと総額が大きいので取引しにくいがメインな特徴ですね。

将来的な話をしますと、土地を購入してある時点で転売して次のステップに進むか、それともそこにずっと居住するか、または収益不動産に転用するか、それぞれのライフプランがあります。

将来的に転売であれば、市場性を重視した敷地面積で考えるべきですし、将来資本投入して収益不動産に転用するのであれば、そこそこの立地が求められ、結果的に初期投資（購入資金）が大きくなります。

このように、土地面積はただ大きい、小さいだけでなく、取得者の将来も左右するような価格形成要因でありますので、一番影響力のある個別的要因（価格形成要因）であると考えております。

実務的には住宅地であれば標準面積より大きければ、マイナスすることが多いです…。（マイナスの度合いも、地域の標準画地と比較しての話になります）

続きます。

【おうち選びその6】道路の広さ

お家選びシリーズです。

今回は私ならけっこう注目する価格形成要因、道路の幅について。

広いか狭いかについて解説します。

今回の道路はすべて建築基準法上の道路であるという前提で（高速道路や農道などは除外）

何気なく通ってる家の前の道、広い道もあれば狭い道もあります。

結論から言って狭い方が、土地価格を下げる要因になります。

狭いとどんなデメリットがあるか

・車が通りにくい。（すれ違いしずらい）

・向かいに建物あれば日照が確保しずらい。

・4ｍ未満の道ならセットバックを要求される可能性が高い（建て替えの際に敷地の一部を供出しなければならない。）

・容積率（建物のボリューム、延べ面積何㎡か）が制約され、建築出来る内容が変わる。

・斜線制限より建物の高さも制限される場合もある。

というように、建物の内容も制限され、物理的にも通りずらいというデメリットが目立ちます。

というか、あまりいいとこありませんね。

広ければ良いか？という話ですが、

上記デメリットがどんどん消えます、しかし、国道等の幹線道路であれば、騒音や振動で住環境が保てないというデメリットもあります（他方、店舗利用ならこういった問題なしです）。

その土地をどのように使うかによって変わりますね。

標準的な住宅地の幅員は基本6ｍを標準としています。

車の離合、日照通風のスタンダードな幅といったところでしょうか。

お家探しの時、この道路幅員はデータに記載されてますので、値段もさることながら重要なポイントで道路幅員と面積を見ていただけたらある程度の住環境は想像しやすいかもしれませんね。

続きます。

【時事ネタ】アメリカの不動産の状況

今朝、ニュースを見ていたら、アメリカの住宅事情の話が出てて、大変興味深い話でしたのでブログに…。

世界中で猛威を振るってる新型コロナ、観光はもちろん飲食店も大打撃でして、経済の後退が進むものと思われてます、

ただ、住宅事情は異なってて、日本でもそうでしたが（以外に住宅地への影響が少ない）、アメリカは如実、というか逆に価格が上昇しているらしい。

大きな理由としては「新しい生活様式」が大きく関連しますが、

・別荘購入が増えている。

・郊外の住宅に人気が集中

・高級な住宅の引き合いが高い。

・住宅ローン金利が低いので購入資金を得やすい。

そんな中で中古住宅市場は13％～15％以上の値上がりトレンドとなっています。

この生活様式、アメリカの家の在り方に影響が出ているようです。

アメリカでの住宅の購入（住み替え）のスタイルは

高校卒業まで親と実家→大学進学でルームシェア→結婚や同棲により安価な住居へ転居→出産とともに大きな家に住む→子供が自立したら小さめのタウンハウス（こっちでいうテラスハウスみたいなもの）に引っ越して老後を過ごす。

というのがサイクルですが（ちなみに新築するのは少数派）、

しかしコロナ禍の影響で、自立するはずの子供が実家を離れず、大学もリモートで行っているため、結局のところ、上記サイクルが崩れ始めました。

また、不況で若年層に十分な資力がない場合も多いため、オフィスへも親の実家から通うということにもなりました。

親世代がリモートワークの子供のために大きな家を買う、需要が集まるため価格が上昇→若年層の予算に合わない→さらに親世代が家を買うというサイクルになり、市場価格が上昇し、若い世代は都心及び周辺市での購入を断念し、日本でいう空家バンク（Cheap Old Homes（チープ・オールド・ホームズ）というサイト ）のようなところで家を買うことになります。（郊外の田舎の古い建物）

そうして郊外の離れた戸建もどんどん売れるようになり、全体として市場価格が上昇基調となるということになりますね。また、上述の中古住宅の修繕のための木材も高騰し（建築、改築ラッシュとなっております）、それが拍車をかけている状況となります。

また、日本と同様外出自粛で思い切って旅行できないっという風潮なので、家じゃないどこかに行きたい、という思いが、個人の別荘購入に踏み切らせてるのかもしれません。

新しい生活様式、欧米のライフサイクルにも影響を与えてます、今後の我々の生活にもどのように影響するか注視したいですね。