【おうち探し住むとこ選びその36】移築について

　　　　　　　　　　　　　　　　　　建物を新築、リフォームの話はさせていただいたのですが、建物を移動する移築について解説します。

例えば、区画整理地に古民家が建ってたら何となく「えぇ！」という感動を覚えますし、先祖代々の建物に歴史的な価値があれば残しておきたい…とも思いますね。

文字通り、建物を移動することなんですが、移動距離に応じて大きく三種類あります。

1.解体して移築⇒そのままですが、建物を解体（壊すわけではない）してトラックに積み込み移動させるという方法、この方法では移動距離が長くてもOKです。

2.曳家（解体せず移動）⇒建物を浮かせて基礎から離して、丸太等をかましてコロコロと移動する方法、敷地内で短い距離の移築ならこれでOK。

3.つり上げて移動（解体せず移動）⇒上記2と同じように建物をクレーンでつり上げて移動、これも敷地内の移動等に適しています。

メリットとしては

同種の建物を新築するよりも安く済む可能性があること。

移築と同時に水回り等を最新のモノにリフォーム可能

建物取壊しよりもエコ

デメリットとしては

木造のみ移築が可能

耐震補強が必要となる可能性

建材の状況によっては柱等の交換が必要

建物の状況によっては移築が難しいなど

ちなみに1の解体して移築については、不動産取得税が課税される可能性もあります。

建物の状況、自分のライフプランなどを鑑みて移築というものも、一度おうち探しの視野に入れてみると楽しいかもしれませんね。

※個人的には写真のようなムーミンの部屋に住んでみたいです。

【おうち探し住むとこ選びその35】マンショングレードによる価格調整

近年、マンションの価格上昇が常態化してなかなか庶民に手が出る価格帯の分譲マンションが少なくなってきています、

予算的に問題なければ億ションでも購入できるんですが（そういった富裕層は大体現金一括で購入する傾向にあるそうです）、サラリーマン世帯ですと住宅ローンを活用する方も多く、金利変動で返済計画もさらっとは行かない状況ですね。

マンション価格、中古も含めて価格が上昇傾向にありますが、あまり高すぎるとなかなか売れないので、最近ではマンショングレードを下げて価格を調整したうえで販売するケースが見られます。

マンションのグレードを下げるといってもいろいろな手段があるわけでして、以下のケースを紹介します。

1。専有面積を狭くする。→単純明快ですが結構このケースが増えてます。以前のブログでマンションの専有面積の見方についてはご説明しましたが、

【お家探しその18】マンション購入の場合には - かいつぶりの日々

専有面積、最近では従来より３畳ほど狭くなっているようです。

2.天井が低くなっている。→階数を稼いで分譲戸数を増やすため、各戸の天井がやや低くなっています、大体50センチくらい下がっているケースが見られます。圧迫感がだいぶ違いますね。

3.サッシが二重サッシではなくなっている⇒防音性、保温性等で優位な二重サッシですが、普通のサッシに変更することで建築コストを下げてます

4.建具等のグレードが下がっている。→食洗器がなかったりトイレにウォシュレットがなかったり…、細かいとこでコストダウンを図っているケースが多いです。

天井や専有面積については構造上の話なんで変更は難しいですし、部屋の作りによっては食洗器等を導入する際にコストがかさむ可能性もあります。

マンションを購入する方はそういった細かいところを戸建住宅以上に注意して購入する必要がありますね。

【お家選び、住むとこ選び その34】私道と市道について

しどう　、といえば上記の私道と市道があります（町道、県道、村道、国道は

市道のくくりで）

不動産鑑定においては以下の道路かどうかが重要ですね。（以下、42条道路とします）

建築基準法第42条道路は以下の通り。

（1）道路法による道路（第42条１項1号）・・・国道、都道府県道、市町村道、区道で幅員が4m以上のもの。≪公道≫

（2）都市計画法などにより造られた道路（第42条1項2号）・・・都市計画法、土地区画整理法、都市再開発法など一定の法律に基づいて造られたもの。

（3）既存道路（第42条1項3号）・・・建築基準法が施行された昭和25年11月23日時点で既に存在した、幅員4m以上のもの。

（4）都市計画法などにより2年以内に造られる予定の道路（第42条1項4号）・・・道路法、都市計画法、土地区画整理法、都市再開発法など一定の法律に基づき、新設または変更の事業が2年以内に執行される予定のものとして特定行政庁が指定したもの。

（5）特定行政庁から位置の指定を受けて造られる道路（第42条1項5号）・・・建築物の敷地として利用するために、ほかの法律によらないで造られる幅員4m以上、かつ一定の技術的基準に適合するもので、特定行政庁からその位置の指定を受けたもの。≪位置指定道路≫

（6）法が適用されたときに既にあった幅員4m未満の道路（第42条2項）・・・建築基準法の施行日または都市計画区域への編入日時点で既に建築物が立ち並んでいた幅員4m未満の道路で、特定行政庁が指定したもの。≪2項道路≫

今回は、これらの道路のうち私道（位置指定道路）について解説します。

私道である…ということは所有者が民間（個人）であることから、管理者が通常の公道（４２条１号道路）とは異なります。

したがって、公道とは異なり道路の使用（利用）、水道管の工事などについては土地所有者（個人？）の許可ないし協議などが必要となります。

また、修繕についても、個人がやらないとダメなんで、手付かずのまま放置されてずっと穴ボコボコって団地もみられますね…。

よくある話ですが、私道って自分のとこの敷地の一部を供出していることもあります。

敷地面積が200㎡であっても道路部分が10㎡あれば実質使える面積は190㎡、

しかもその道路部分は好きには使えないというデメリットもあります。

では公道＞私道なのかといいますと、一概にはそうは言えず、道路負担部分による効用減と先に述べた道路管理部分のデメリットが打ち消すことができれば大きく価値は変わらないとも言えます。

ですので、私道に面している宅地を買うときは、

道路の管理状態についてはくまなく調査することが必要ですね。

【おうち選び住むとこ選びその33】震災と建築基準法

本年の元日に能登半島を中心に大きな地震がありました、被災された皆様にはお見舞い申し上げますとともに被災地の早期復興を祈っております。

私の家も相当揺れまして大変驚きましたし、私自身が学生時代に阪神大震災も体験しており、その時の恐怖がよみがえりました。

震災とともに改正されるのが建築基準法等の不動産関係の法律、

皆さん新耐震基準とか耳にされたと思いますが、そもそも耐震基準とは…

一定の強さの地震に耐えられるよう、建築基準法が定めた最低限クリアすべき基準を指します。

1950年に建築基準法が施行された際に制定された耐震基準は、大地震が発生するたびに見直され、これまで1981年と2000年に大きな改正がおこなわれました。 

1981年におこなわれた改正は、耐震基準の節目とされています。それに伴い、1981年5月31日までの基準は「旧耐震基準」、同年6月1日以降の耐震基準は「新耐震基準」と呼ばれるようになりました。 このきっかけとなったのが1978年に発生した宮城県沖地震です。

旧耐震基準では中地震しか考慮されていませんでしたが、新耐震基準では、中地震に加えて大地震にも耐えられるよう、一次設計・二次設計の二段階で耐震チェックがおこなわれるようになった点が、両者の大きな違いです。

具体的には、まず一次設計において中地震対策として、家の機能を損なわないよう柱や梁（はり）、壁などを強化し、変形を抑えます。さらに二次設計では大地震対策として、柱や梁などが変形しても、倒壊・崩落しない粘り強さを持たせ、人命を保護できる構造にすることが求められるようになりました。

ただし新耐震基準では、耐震性は強化されたものの法的な拘束力がない部分も多くありました。そこからさらに内容を強化し、法的拘束力を持たせたのが現行の耐震基準（2000年基準）です。

この2000年の改正のきっかけが阪神淡路大震災ですね。

現行の耐震基準（2000年基準）では、新耐震基準からさらに規制が強化されています。例えば一次設計では、中程度の地震で柱や梁（はり）など主要構造部に使われる材料の『許容応力度（耐えられる力）』を超えないよう、計算しなければなりません。

さらに二次設計では、大地震に対して倒壊・崩落しないよう、建物の構造種別や規模別に3つのルートに分けて計算するなど、かなり細かな構造計算が求められるようになりました。そのため現行の耐震基準（2000年基準）で建てられた家は、それまでの新耐震基準で建てられた家よりも、さらに高い耐震性を有しています。

具体的には

・耐力壁の設置位置の規定

・使用する接合金物の規定

・床の剛性

・地盤に応じた基礎の設置の規定

などが細かく示されました。

20年に一度、大きく見直された建築基準法。

東北の震災では建築基準法の関係の政令を発布、耐震工事に関する規定や助成など、つねに人に安全を考慮した対応が進んでます。

今回の能登半島地震、さらに毎年のように起こる100年に一度の雨などの災害の発生を考えると、災害リスク回避策としての法整備がさらに求められるかもしれませんね。

 

【おうち探しその33】旗竿地の考え方

皆さん上記のような間口の狭い住宅地の形状はいくつか見たことがありますよね。（以下旗竿地とします）、

建築基準法であれば、接面部分が2ｍ以上面することで建物建築が可能となります(^^♪

ただ、建物建築が可能とは言え、整形画地のほうが良いと感じます、

整形地と比較してのデメリットは

• 路地状部分が有効に生かせない場合は、土地に無駄なスペースが生じること
• 外構工事費が高くなることがある ..
• やっぱり通風・採光が得られにく

などがあります。

メリットは

• 価格が近隣相場より安い ...
• 道路から離れているので静かな暮らしを送りやすい 
• 路地部分を活かしたプランニングができる .

のように土地価格は低く抑えられるのと路地状部分の有効活用がカギとなりますね。

路地状部分、どのような利用方法が合うのか？

駐車スペースとしての活用が最たるものでしょう。

つまり、車の横幅以上の幅員があれば、土地の効用は高くなります。

したがって、このような土地の場合には、路地状部分の取り扱い、幅員がポイントとなってきます、

あぁ、旗竿地か…、となる前に、ご自身の生活に合うかどうか検討してみてはいかがでしょうか？