【規制緩和】空き家譲渡益の3000万円特別控除の規制緩和

写真はイメージですｗ

今年の1月より

相続した空き家の売却益のうち、3,000万円が実質非課税となる譲渡所得税の特例がありましたが、この特例の適用を受けるには建物の耐震改修や解体をおこなってから売却する必要でした。しかし今年1月からは、売却後に買主がおこなえば適用を受けられるようになりました

過去にブログでご紹介した税制改正の一部が緩和されるようです（記事の⑥の部分ですね）。

【改正】令和5年度税制改正大綱 - かいつぶりの日々

上記記事ではサラっと流してましたが（期限が昨年の12月末でした）

今回はその期間が延長となり、令和6年1月1日以降の譲渡が対象となります（期限は令和9年12月31日）

概要は、相続日から起算して３年を経過する日の属する年の12月31日までに、被相続人の住まいを相続した相続人が、その家屋 又は敷地の譲渡にあたり一定の要件を満たした場合、その譲渡にかかる譲渡所得の金額から3,000万円(※家屋と敷地のい ずれも相続した相続人の数が３人以上の場合は2,000万円)を特別控除することができます。

また、この場合の譲渡相手の買主が耐震工事、建物収去等した場合においても控除の対象となるのがポイントです。

すなわち、令和６年１月１日以降の譲渡につい ては、譲渡の時から譲渡の日の属する年の翌年２月15日までに家屋の耐震改修又は 除却工事を行った場合も対象となりました。

適用の要件も以下の通り。

• 相続または遺贈により取得した空き家が、旧建築基準法下の一戸建てであり、亡くなった人以外に居住者がいないこと
• 相続時から売却時まで事業、貸付け、居住などに使用しておらず、売却時に空き家が一定の耐震基準を満たすこと
• 空き家を取り壊して売却してもよいが、取り壊し後に他の建物などを建築していないこと
• 相続開始時から3年以内に売却すること

建物の耐震改修や解体を買主におこなってもらうことで特例の適用を受けようとする場合には、上記要件のほか基本的に売買契約の中で特約を付けることが必要となります。

租税特別措置法第35条第3項（空き家譲渡3,000万円控除の特例）に定める書類を売主に交付するかを記載することや、履行できなかった場合の、税控除額相当額の損害賠償請求を盛り込んでおくことも推奨されています。

なお、この空き家譲渡3,000万円控除特例の適用を受けるには、条件が揃っているかどうかを市区町村に確認してもらうことが必要となり、具体的には、市区町村の担当窓口で「被相続人居住用家屋等確認申請書・確認書」の交付を受けて、確定申告書に添付提出することが必要。

しかしこれらがしっかり履行されると、相続財産引き継いだけど売却益で税金がすごいことに…（取得原価が不明な場合は売却金額の5％を取得原価とみなすってことになってますんで）

というリスクを考えると、これから検討すべきことになりそうです。

規制緩和することにより住宅ストック問題が解決すればと思います。

【おうち選び住むとこ選びその33】震災と建築基準法

本年の元日に能登半島を中心に大きな地震がありました、被災された皆様にはお見舞い申し上げますとともに被災地の早期復興を祈っております。

私の家も相当揺れまして大変驚きましたし、私自身が学生時代に阪神大震災も体験しており、その時の恐怖がよみがえりました。

震災とともに改正されるのが建築基準法等の不動産関係の法律、

皆さん新耐震基準とか耳にされたと思いますが、そもそも耐震基準とは…

一定の強さの地震に耐えられるよう、建築基準法が定めた最低限クリアすべき基準を指します。

1950年に建築基準法が施行された際に制定された耐震基準は、大地震が発生するたびに見直され、これまで1981年と2000年に大きな改正がおこなわれました。 

1981年におこなわれた改正は、耐震基準の節目とされています。それに伴い、1981年5月31日までの基準は「旧耐震基準」、同年6月1日以降の耐震基準は「新耐震基準」と呼ばれるようになりました。 このきっかけとなったのが1978年に発生した宮城県沖地震です。

旧耐震基準では中地震しか考慮されていませんでしたが、新耐震基準では、中地震に加えて大地震にも耐えられるよう、一次設計・二次設計の二段階で耐震チェックがおこなわれるようになった点が、両者の大きな違いです。

具体的には、まず一次設計において中地震対策として、家の機能を損なわないよう柱や梁（はり）、壁などを強化し、変形を抑えます。さらに二次設計では大地震対策として、柱や梁などが変形しても、倒壊・崩落しない粘り強さを持たせ、人命を保護できる構造にすることが求められるようになりました。

ただし新耐震基準では、耐震性は強化されたものの法的な拘束力がない部分も多くありました。そこからさらに内容を強化し、法的拘束力を持たせたのが現行の耐震基準（2000年基準）です。

この2000年の改正のきっかけが阪神淡路大震災ですね。

現行の耐震基準（2000年基準）では、新耐震基準からさらに規制が強化されています。例えば一次設計では、中程度の地震で柱や梁（はり）など主要構造部に使われる材料の『許容応力度（耐えられる力）』を超えないよう、計算しなければなりません。

さらに二次設計では、大地震に対して倒壊・崩落しないよう、建物の構造種別や規模別に3つのルートに分けて計算するなど、かなり細かな構造計算が求められるようになりました。そのため現行の耐震基準（2000年基準）で建てられた家は、それまでの新耐震基準で建てられた家よりも、さらに高い耐震性を有しています。

具体的には

・耐力壁の設置位置の規定

・使用する接合金物の規定

・床の剛性

・地盤に応じた基礎の設置の規定

などが細かく示されました。

20年に一度、大きく見直された建築基準法。

東北の震災では建築基準法の関係の政令を発布、耐震工事に関する規定や助成など、つねに人に安全を考慮した対応が進んでます。

今回の能登半島地震、さらに毎年のように起こる100年に一度の雨などの災害の発生を考えると、災害リスク回避策としての法整備がさらに求められるかもしれませんね。

 

【恒例行事】十日えびす

毎年のことながら十日えびすに行ってきました。

昔は今宮恵比寿さんとか行ってましたが、ここ10年くらいは長浜恵比寿のみです。

何せ大阪行くのと比較しても近くてすぐに帰れる（電車一本）、人混雑が少ない、餅撒きがある、吉兆が盛りだくさんなどの要因でずっとここ。

裁判所業務でほぼ毎月お参りしているんですが、お祭りのこの時期は賑やか。

昨年秋には秀吉公の銅像が設置されて、恵比寿さんモードに

※係りの人に聞くと、一万円札で首飾りを付けてたそうなんですが、あまりに下品になったので却下されたとか

恒例の餅撒き

某衆議院の議員さんも参戦していました。

今年は珍しく福餅ゲット

戦績はこの通り、１６個プラスかまぼこ三つ、くじ引きでビールゲット

無事に笹もいただいて帰りました。

今年は少しバージョンアップ。

よろしくお願いします。

【謹賀新年】明けましておめでとうございます

２０２４年、明けましておめでとうございます。

本年もよろしくお願いします。

年末～元旦にかけては、久しぶりな友達と飲みに行ったり、偶然の出会いがあったり、ちまちま仕事があったりで遠くまで行くことはなかったですが、地元だけでも充実した年末でした、

大晦日は久しぶりにずっと家で、テレビ見たり年越しそば食ったりと普通の年末を過ごしていました。

元日は初日の出に向かおうと天気予報みるも微妙な天気、

朝６時過ぎの時点で大雨だったので二度寝を始めたところ雨が上がってきて、ダッシュで初日の出を撮影、

自宅近所なので田んぼばっかりのとこでパシャリ。

そのままお札を買いに行き初詣をしてから事務所へ、年賀状チェックして帰宅、おせち食ってからまたバイクで湖岸まで

大雨でしたｗ

昨年はいろいろな事業にかかわらせていただいて、経験値が爆上がりでした。

今年はその経験値を生かせるようにしたいですね。

不動産鑑定を一つとっても、あらゆる方面に活用される場面があります。

それぞれの場面におけるメリット、デメリットを経験値に基づいた提案をお客さんにお伝えできれば…を目標に業務を進めていきたいと思います。

ここ近年は特に不動産の取り扱いが難しくなっている局面です。

値段が上がる、下がるなど、不動産の価格変動がなかなか読みにくい時期が続いていますね。

こういう時代ですので、なおのこと不動産の価値もさることながら、依頼者がどうしたいか？という面をもうすこし掘り下げた話ができればと思います。

今年もよろしくお願いします。