【実務】立地適正化計画

最近よく聞きます、この立地適正化計画、

新しいまちづくりに関するプランのことで…、

現在計画決定の市町も多いですね。

さてこの立地適正化計画とは…

都市再生を図るために、都市機能の立地を誘導するべく作成されるマスタープラン。「都市再生特別措置法」に基づき、市町村が作成する街づくりのプランです。
以下抜粋（日本不動産流通研究所）

立地適正化計画の対象は、原則として都市計画区域と同じ区域である。同計画には、
ア）居住を誘導すべき区域（居住誘導区域）
イ）居住誘導区域外からの移転を支援する措置等
ウ）医療施設、福祉施設、商業施設などの都市機能増進施設の立地を誘導すべき区域（都市機能誘導区域）
エ）都市機能増進施設の立地を図るための事業や支援措置等
などが定められている。この場合、都市機能誘導区域は、居住誘導区域内に定められる。

いわゆる都市計画区域内において、居住をメインにするエリアと公共サービスなどの都市施設をメインにするエリアを作って、それに接続する交通網を整備して、「コンパクトシティ」化を目指しましょうというものです。

立地適性化計画区域のうち、居住誘導区域「外」において3戸以上の住宅等の新改築や住宅等への用途変更、またはそのための開発行為（0.1ha以上）を行おうとする場合には、着手の30日前までに市町村長に届け出なければならない。この届出に係る行為が住宅等の立地誘導に支障がある場合には、市町村長は立地適正化のための勧告を行なうことができる。

上記を見ると都市計画法以外でも、届出などの手続きが必要となるようですね。

また、立地適正化計画区域のうち居住誘導区域以外の区域（市街化調整区域を除く）で住宅地化を抑制すべき区域について、都市計画に居住調整区域を定めることができ、居住調整区域内での3戸以上の住宅等の新改築や住宅等への用途変更、またはそのための開発行為（0.1ha以上のもの）に対して、市街化調整区域と同様の規制が適用される。

ここで「居住調整区域」という言葉が出てきます。

非線引都市計画区域などでは、開発許可の要件が緩いので、遊休土地の住宅地化が激しい場所もあり、こういった規制を作ることによって、ちゃんときれいな「街づくり」をしましょうってことですね。

住みやすい街を目指すため、これらのほか助成金や空家の利活用、民間事業の活用などがガイドラインに記載されています。

詳しくは国土交通省のHPに記載されてます

→　こちら（リンク）

またご自身のお住まいの市町がどのような立地適正化計画の内容に該当するかは市役所の都市計画課にお尋ねください。(^^♪

【お家探しその17】事故物件とガイドライン

昨日は瑕疵担保責任の話をしました、瑕疵の内容についてはあまり説明してませんでしたが、いわゆる心理的瑕疵に関連する項目、事故物件について

「大島てる」とかのサイトでは事故物件を地図上でプロットしてますね。

人が自殺した、事故にあった、孤独死したとの話はよく聞きます。

それが自分が買う不動産であれば気になるところです。

今年の10月8日に国交省からこういった事故物件に関する告知義務のガイドラインが発表されました。

どのような事案が告知義務に該当するか、

そういったことが取りまとめられてます。

ザクっといえば、事故死、事件（殺人事件）、自殺などの取引当事者の意思決定に大きな影響を与えるものと判断されるものについては告知義務がある。

その他、病死、自然死、不慮の事故死などは予見可能であるため、告知義務に該当しないとされています。ただし、特殊清掃が必要な場合や意思決定に重大な影響を与える場合などはこれに限らず告知義務がある

戸建住宅だけでなく、賃貸マンションもそうですし、マンションの共用部分においても起こった事件で意思決定に影響するものであれば告知義務は発生するそうです。

こういったわかりにくい話が明確になっていくのは良いことかと思いますね。

【お家探しその16】瑕疵担保責任って？

もう11月になりました、いきなり寒くなりましたね。

暖房とか入れる季節になりましたが久しぶりにブログ更新です。

今回は瑕疵担保責任（かしたんぽせきにん）

瑕疵は「かし」と読み、住宅など建物の傷や不具合、欠陥などを指す言葉です。この場合で言う建物の瑕疵は、目に見える物理的な傷や破損にとどまりません。事前に通知されていた建物の性能や機能、居住条件、過去の自殺や事故死に関する情報、法律上の規制が実際と違っていたなど「建物が本来あるべき要件を満たしていないこと」はすべて「瑕疵」にあたります。 

すなわち、本来の性能を期待して購入した家が実は傾いていたとか、雨漏りがひどい、シロアリ被害があったとかなど購入価格に見合った効用が得られないってことなので、買主保護の観点から売り主に「損害賠償」または「契約無効」の請求が可能。今回の民法改正では「契約不適合責任」という言葉になり、これ以外にも「追完請求（不足分の引渡し）」と「代金の減額請求」も可能となっています。 

売買の時点で注意すべきは「瑕疵担保責任免責」の条項が入っている場合。

個人売り主の売買で契約書に盛り込まれることが多いです。

大体築年が相当経った家とかが対象になります。

その分安く購入できるかと思いますが、リスクはある程度覚悟しておいた方が良いでしょう。

もし免責に係る条項が記載してある場合には、売り主がかくして（知ってて）売却した場合のみに責任が問えます。

ですので、ほとんどが問えないというのが実情でしょう。

また、仲介業者に責任を追及するのは、売買が当事者間での契約である以上、すこし方向が違います。

上述の通り、それなりにリスクを加味して、取引されることが望ましいでしょう。