【季節】夏越しの大祓2021年

毎年のことながら夏越しの大祓に行ってまいりました。

この半年、総括するとぶっちゃけ少し息切れしたような感じでした、

やることなすことが空回りになることが多く、イライラせず平常心を保つのを試されたような半年でした。

大きな事故やケガはないですが（バイクで転倒したくらい）、こういった空回りの多いとき、慌てずやれることをやるというのはかなり精神力が必要です。

そういうのが試されたと思ってます。

おかげで無事に6月を終えることができました、

7月から心機一転、

業務に趣味に励みたいと思います。

【お家選びその11】諸費用について

久しぶりの更新になりました(;'∀')

お家選びシリーズです。

お家を買う時に、物件価格のほか諸費用がかかります、

マンションなり戸建なりを成約すると、とにかく払わなきゃいけないのがこの諸費用。車でもバイクでもお店で買えば登録税や自賠責保険、納車整備料とかかりますが、家も例外ではありません。

諸費用を上げると主なものは以下の通り。

不動産屋さんの仲介手数料（3％+6万円+税）

契約書印紙代

不動産取得税

登記費用（登記印紙代・司法書士さんへの報酬含む）

固定資産税・都市計画税（日割り計算で算出）

火災保険

住宅ローン手数料（一括現金なら不要）

新築戸建て等の場合は建物代金に消費税が加算されます。

目安としては物件代金の概ね20％程度は見ていてもOKかなと思いますが…

先の中古住宅の場合だと、なぜか火災保険が新築よりさらに上乗せになったりしますし、

すんなりOKもらえない物件もあるそうです（例えば築百年物件とか）

ですので上記20％より余裕を見ておいた方がよいでしょう。

このようにざっとしたところでも費用がかかりますし、今回は挙げてないけど転居費用、リフォーム、修繕代、家財道具一式などありますんで、予算カツカツで住宅を購入するのは結構危険です（たまにいらっしゃるそうです苦笑）、

特に中古戸建を買う場合は、住みながら修繕していくということもあるので、ランニングコストはそれなりに見ておいた方がよいと思います。

続きます。

【不動産鑑定士の活用法】成年後見制度を利用して不動産を売却する場合

そういや成年後見制度、

この制度が始まって20年くらい経ちますね。

今回は不動産鑑定士が後見制度にどう絡むかご説明します。

成年後見制度の基本内容は置いといて、

ざっくりいうと、財産の処分に関して単独では行えないので、認知症のため、自己の判断能力が低下した方を法廷後見人がサポートする関係となってます。(ざっくりしすぎ）

具体的には、本人の居宅を売却する場合には後見人がサポートして取引を行うわけですが、その取引が適正がどうかについて、家庭裁判所が審査します。このケースの場合には不動産の老朽化や損耗が激しい場合もあり、取引価格が近辺の公示価格等から乖離しているケースもみられます。

その場合に説明資料としての不動産鑑定評価書は有効です。取引価格の合理性を不動産鑑定士に担保してもらい、それを鑑定評価書と合わせて家庭裁判所に報告することで、円滑な財産処分が可能となります。

路線価、固定資産評価も資料にしていただきながらも、一度窓口の法廷後見人の方を通じて不動産鑑定のご相談をされることをお勧めします。

【財産分与】離婚時の財産分与の不動産鑑定評価

離婚に関して不動産鑑定が関与する場合があります。

離婚は、①夫婦の財産関係の清算、②離婚に伴う損害賠償、③離婚後生活に困窮する配偶者の扶養の①～③を目的とした、民法上（民法第768条、第771条）で財産分与請求権が規定されています。結構なケースで不動産（自宅等の土地建物）の価格いかんが問題となることが多いのです。

なぜかといいますと、不動産の価格、さらには不動産の評価をおこなう方法はひとつではないからです。例えば、固定資産税評価、相続税路線価をベースにと考えても、これらはあくまで課税の基礎資料としての価格であり、真の価格を表しているとは言えないです。また、仲介業者様の査定書を基礎にされる方もいらっしゃいますが、査定書は法的な説明責任等がないため、また、売却を目的とした価格であることが多く、仲介業者様の査定によってマチマチなケースもあり、離婚調停や審判において資料としての妥当性に欠ける部分があります。（ただし、これらの評価もすべて誤りではありません、評価を出すベクトルが違うだけです）

こういった場合には不動産の真の価格に向けたベクトルで評価することが必要となり、不動産鑑定士の評価が必要となります。協議されている資産では不動産価格は大きく、それが原因で離婚協議が長引いている場合もありますし、この場合には不動産鑑定を利用することで早期解決にもつながるでしょう。もし、現在お悩みの方は担当の弁護士先生を経由して鑑定評価についてご相談してみてもいかがでしょうか？

【時事ネタ】ウッドショック

よく聞きます、この言葉。

簡単に言えば「建築用の木材が市場で少なくなり価格が上昇し中々手に入らない」というとことですが、

市場で何が起こっているかを説明しますと。

前述のブログで申し上げた通り、アメリカの住宅事情が変化し、郊外で安い戸建住宅を買う動きが目立っている。

また、別荘も人気があり、DIYなどが流行し建築資材が不足気味となっている。

さらに中国の経済が先に回復しているため、中国国内でも建築ラッシュとなっている。

→ということで世界的に木材需要が増加しているんですねｗ

さらに、輸出用コンテナが不足しさらに木材不足に拍車をかけている。

これに合わせて国内材（杉、ヒノキ）も価格上昇が著しく、品薄状態が続いてます。

なぜ、国土の大半が森林である日本でこのような事態となったのか。

日本の住宅建築事情でいわゆる安い価格の木材（輸入材）に依存して建築を進めていたという現実があり、そのサプライチェーンに問題があるといえよう。

さらに日本の林業は、事業者の高齢化や人手不足、機械化の遅れなどから、結果的に価格や品質のバランスで輸入材に押されているため、事業として脆弱であり、市況で木材需要が高まったところで、すぐにそのニーズをカバーできるだけの生産性を有していない。

長らく林業を放置していたことが今回の要因であろうと思われます。

現在の日本の造林は伐期を迎える山林が多いため、体制と整えれば市場ニーズにこたえられるかもしれませんね。

ただ、コロナ禍での一過性のニーズだろうって考える方も多いですが、産業を立て直すチャンスかと私個人として思います。

林業の体制強化、今の日本に求められてるのではと…。