【雑感】ＳＮＳ使い分けは難しい。

少し業務がはけたので色々と営業ツールとして、ＨＰの見直しやＳＮＳを見直してます。

ＳＮＳも色々ありますね、私が書いているのだけで以下、あとそれぞれの立ち位置ww

ブログ（アメブロはしてません）‥カテゴリーを分けてますがこってり書くようにしてます、業務や改正についてはコラム的な存在。

フェイスブック　‥　個人アカウントは完全プライベート、事務所アカウントはお堅い話用とブログと連携。

ツイッター　‥　個人アカウントしかありませんが、告知とブログ更新情報とぼやきとインスタと連携

インスタグラム　‥　最近はやってますね、新しいもの好きなんでやってます、写真一枚でその日の備忘録になるのでアルバム代わりです。

ミクシ　‥　完全趣味用

ライン　‥　連絡用（タイムライン書きません）

こうやって見ると、色々使い分けてますね。よく、人から「そんだけ書くことあるなぁ、僕はないわー」とかいわれますが、なんだかんだあります。


あまり過疎化していないところが、われながらマメですね笑


仕事だけしか書かないっとなるとネタは止まるし、遊びしかかかなくてもそうなるし、あまりきついこととかも書ける分けないのですが、せっかくあるものだし、どんどん使おうってのが僕の考えなんで、営業になってるかどうかはわかりませんが、とにかく知ってもらうツールとしては良いものですね。

ただ、人の記事にコメント入れるようなことはあまりしないですね、それが一番迷うところかww

あまりＳＮＳの内容に振り回されず、ぶれずに楽しんで行きたいですね。

【バイク】DT125で山遊び

先週の話になりますが、SNS関係の繋がりでバイク遊びに行きました。

場所は京都府南のとある公園

DT125で初出動、慣らしもあったので往復150キロならちょうど良い感じかなと思い参加。途中の道が狭すぎて少しアクシデント（笑）

その日はバーベキューも兼ねてたのでみなさんで食材持ち寄り


季節を問わずバーベキューは良い！しかも男性陣はアウトドア慣れしまくってるので私はほぼほぼゲスト的（笑）




林道途中にこんなもん見つけたり（事件かと思いました（笑））


女性ライダーが多く参加しており、その場でバイク引き起こし教室が開かれたりと和気あいあいでした。


っで、男性陣はオフロード走行へ…。


あの、みなさんガチなブロックタイヤなんですが…、私普通のトレール車なんですけど（笑）



林道というかガチで獣道（笑）、3回転倒しました。久しぶりに縦回転で転倒、ペダルが曲がる程度で良かった。なんだかんだ真冬なのに汗だくになりました（笑）



ドロドロになったDT125R、ようやく慣らしが終わった感じですね、外装は余計に慣らしをやりすぎましたが（笑）

もうピストン焼かないように注意したいです（笑）

【実務】市街化調整区域

書いてることがマニアックという意見が昨日あったので（笑）

初歩的なことから記事にしますね。



表題のとおり市街化調整区域の鑑定に際してです。

市街化調整区域はイメージだけでとらえていただければ…、市街化を促進しない（抑制）する地域でして…

すなわち、新築の家とか建てづらいというエリアです。


勘違いしないでほしいのは、ちゃんと手続きすれば建てられます。（具体的には許可が通ればです）



■まず、まったくの更地の場合には都市計画法の開発許可が通るかどうか…（地目が宅地以外ならまずこのハードルに引っ掛かります）

■宅地であれば、いわゆる都市計画法施行以前（線引き前）の宅地であるかどうか…

■線引き後宅地であれば都市計画法の建築許可が下りるかどうか、線引き前なら建てられる用途はなにかとか…。

■建物の敷地となっている場合、現建物と別の種類の建物の建築が可能かどうか…、第三者が建て替えできるかどうか…。


などなどいろいろハードルがあります。


昨日、地積規模の大きい土地について解説した時、市街化調整区域でも分譲の可能な土地であれば…ということを書きました。

事実、市街化調整区域でもスペック的には市街化区域住宅地となんら変わらないところもあります。こういうところは相続の場合に普通に地積規模の大きい土地の制度を使えばよいのですが。

昨日書いた「この規定に漏れた土地」については鑑定する価値がありそうです。



たとえば、多いのが農家住宅として建築された家の敷地、これは一番上の都市計画法の許可不要のものなんですが…、農家の方以外は建て替えて更新して使えないというデメリットがあります。

ということは、かなり市場が限られるので評価額はかなり下がる傾向にあります。

戸建住宅以外のものであれば（たとえば工場とか）、用途がさらに制限されるうえに何を作ってる工場ならOKかとかいろんな縛りが発生します。

流通性と活用の範囲の狭さが調整区域宅地のネックとなりますが、相続税申告の際には減価要因（いわばメリット）として働く場合もありますね。

不定期ながら話を更新する予定です（笑）

【広大地】平成30年からの取り扱い変わってます。

さて、もうすぐ1月も終わり、先に税制改正の一つ、広大地についてが変更となりました、広大地ではなく「地積規模の大きな宅地」という扱いになります。

前までの煩雑な振り分けが楽になり、私らも広大地意見書というものを発行する必要がなくなりましたが（笑）、サクッと説明すると

・規模の大きな宅地（三大都市圏は５００㎡以上、それ以外の地域は１０００㎡以上）について

・都市計画法上の容積率が４００％未満（東京都の特別区は３００％未満）の地区のみ

・普通住宅地区」と「普通商業・併用住宅地区」のみで他の地区は不可。

・市街化調整区域でも宅地分譲開発が可能な地域はＯＫ。


上記4件をクリアすると規模格差を採用し、さらに奥行逓減率とがけ地補正とかを入れられます。

詳しくは私の記事で…


すごく簡略化されてますね。該当する土地についてはとても優遇されるかもしれませんし、逆に課税額が高くなるかもしれません（そんなケースも想定されます）




では、これから「漏れた土地」については課税はどうなるのか…。


このままやと前より課税される可能性が高いですww



税理士事務所のサイトとか見ても、解決策としてはこの規模の大きな宅地に該当しないように、昨年中に精算課税制度適用させたり、生前に譲渡したり交換したりとの話のアドバイスもちらほら。


私からみて、この土地に該当しない場合は、大きな金額の評価のままなのかどうかがトピック。

実際に売却できるかどうかが争点となるかと思います。



漏れた土地の個別性や市場性について、専門家の立場から検討すれば何とかなるかも知れませんね。


節税の可能性が消えたぁぁぁ！!!という前に、税理士の先生と私らにご相談いただければと思います。

【雑記】不動産鑑定士の仕事をひとことで説明する

かなり難題です笑、

実は昨年末に商工会の冊子の取材を受けて、その原稿のゲラが手元に届きました。地元の企業紹介というものでいろいろ質問答えたんですが、なかなかうまく相手に伝わらず。

結論をいうと80％以上書き直しとなり(笑)

鑑定士の仕事の認知度の低さを露呈した形となりました。

20歳そこらで不動産鑑定士を知ってること自体が驚きですし（実際私も大学生のとき知らなかったw)

大人の社会人でもほとんど知らない方も多いです。

不動産を鑑定する→結局何のため？ということになります。使い方がわからない→自分には関係ないということになります（たとえば溶接機なんか、業者以外はよっぽどのクルマ好きしか使いません）

土地、建物は人が生きていくうえで必要なものです（買うにしろ借りるにしろ）

そこにお金（金銭のやり取り）は付きまといます、対価を支払わなくても税金かかったりとか‥。

その辺のことから、もう少しうまい説明ができたんじゃないかと今更ながら反省しております。


一度、県の機関の方に「あんたは一体何のために存在してるんですか、何にも価値ないですよ」とまで暴言とまで受け止められる批判も受けてかなりへこんだこともありました。何も言い返せなかった悔しい気持ちが強かったです。

いま思えば、そのときの経験をもっと生かして、説明すればよかったかなと思いますね。

｢あなたには何ができる｣？

これを一言で答えられたら素晴らしいし、今業界が直面している問題を一言で現してますね

書き直し原稿、2000字以上は書き直しましたが、これが次につながることだと考えればぜんぜんへっちゃらです。

さて、明日は仕事している風景の写真撮ろう。

良い記事にするぞ❗️