【街づくり】にぎわい創出

ここ最近2つのニュースが目に留まりました。

ひとつは山科駅前のラクト山科閉店、もうひとつは大津駅前の公園整備事業、

山科駅のラクトは採算が合わないことから母体である大丸が撤退を決定、開いたところに京阪電鉄グループの専門店街がはいるのこと。

大津駅前は30ｍ道路の歩道部分を拡幅して街路を整備し、琵琶湖のそばにお祭り広場を作ろうってことで。

山科駅について検討すると、JR、京阪、地下鉄といった鉄道のターミナル駅でありながら採算が取れなかったという事実。
母体は大丸であるから大丈夫かなと思っていたのですが、核店舗がしっかりしているだけでは難しいという実例のひとつですね。

ラクトには何度か行きましたが、気になったのは人の導線、JRから歩いて地下鉄の駅をこえて行かないとなかなか店舗部分に入れません。

そこまでしてインセンティブが働くお店かなと思いきやそうでもない。京都大丸と比較して大幅に小さいのがネック。

ジムやフィットネスなどの顧客を誘引する施設があるもののそれを補完する形での店舗構成にもなっていない。

単純に人通りの多いとこで店したらOKではないんですね。

次は京阪モール的な専門店街になるそうですんで、巻き返しに期待したいです。

大津駅前の整備事業、

PFI事業として行うので行政の負担は丸かぶりではないのですが、一度浜大津で同じことしてます。公園、自然、湖畔のカフェという話になってますので、また同じ失敗するんかと思いwww。
裁判所横で試験的に飲食屋台を作ったらしいですが…。

あまり話題にもならなかったですね。

お祭り広場というイベント性の高いものを核にしていますが、春と秋は良いものの真冬の琵琶湖前でお祭りはそもそも修行に近いwww。

確かに人が集まるという意味で、お祭りは良いもの。しかし、恒常的に人が集まるもんではないので（こういう提案、私が駅前の委員会でも反対してました）、常に人がとどまるにはどうすればよいか、私なりに真剣に考えて意見しました（野洲駅前については、病院という結果となりました）


今回の大津の事業の大きな特徴としては道路（裁判所前の30ｍ道路）を生かした街づくり、今まで遊休土地の活用のみにフォーカスしていなかったのがようやくストリートに着目、何ができるかはおいて置いてこういった視点は大事かなと思いますね。

2つの事業の進捗、見守って行きたいです。

【情報】滋賀県内ハザードマップ

昨日はすごい風と雨でした、皆様大丈夫でしたでしょうか？

よくよくニュースでやってます、「ハザードマップ」について解説します。

読んでのとおり、洪水、土砂災害等のリスクの高い地域について警告という意味で地図に表記しています。

ですので、台風が過ぎた後でも水が増水したり、土砂災害が発生したりとの危険性がありますので、皆様のお住いの地域について、今一度確認しておくと良いでしょう。

滋賀県のハザードマップはこちら

土砂災害警戒区域についてはこちら

自治体のHPとかで確認できます。

もちろん、不動産鑑定にもこの点を盛り込む風潮となっております。

災害の発生の危険性という価格形成要因があるのもそうですし、リスクに対する意識がここ近年高くなってきているのもあります。


今日は雨はやんではいるものの、交通機関の影響がまだ残ってますね、

引き続きご注意ください。

【実務】災害発生時のサブリース問題

西日本豪雨の影響で、サブリース問題が取りざたされてます。

簡単に言えばサブリースで家賃保証付で一括借り上げで契約し、順調に稼動していたにもかかわらず被災し、建物が使い物にならなくなってしまったケース。

建物が損壊すれば当然入居者が退出し、空室だらけとなります。


天災による建物損壊が出た場合には家賃保証がなくなるという約款が多いそうです。

今回の場合8月分の家賃を保証する会社はあるものの、9月以降は建物修繕が行われない限り家賃はないのこと。

もちろん、災害保険に加入しているオーナー様は修繕費の全部又は一部を保険でまかなえますが、加入していない場合は全額オーナー負担の場合もあるそうです。

不動産投資のリスク、ここまで考えないとですね。保険はしっかり確認しておくべきです。


今回も大きな台風が近づいてます、台風の進路にかかっている皆様、お気をつけてください。

【NSR】久しぶりにツインサーキット

本日は8月19日、通称バイクの日らしい。
本日でお盆休みも終了の方も多いのではないのでしょうか、


特段お盆休みに旅行とかの予定はなかったので、久しぶりにツインサーキット行きました。

ツインフルコース走るのは2年ぶり、

事前ライダーミーティングでは暑さ対策と事故防止の注意喚起、確かにこの日は本当に暑かったwww

私は自走で参加、ここのイベントのすばらしいのは自走組の多いこと、同志が多いと心強い（笑）




紙ゼッケン貼り付けて走りました、

こういうとき養生テープは助かります。


私は下のほうのクラスを行ったりきたり、タイムやスピードは自己申告制なんで結構いろんな人が走ってます。



基本的にバイク乗るのも久しぶりなんでリズムを思い出すのをメインにしてました（タイムは気にしてませんのでノー計測）

かといって本気出しても速くもないですww

真夏の炎天下でしたが楽しく走れました。私のバイクを楽しむスタイルのひとつとしてサーキット、涼しくなってきてるんで冬までぼちぼち走りに行こうかと思います。

【実務】市街化調整区域の相談 その3

やたらと多くなりました。

以前このテーマで簡単に触れましたが、

前回はたしか住宅地について話しましたね、前記事
いつから宅地なのかとか、いつから建物があるのとか、同種同規模ならＯＫ、それ以外ならさらに許可必要。


今回は、雑種地、山林からどのように開発するか、検討したいと思います。

開発許可については都市計画法29条許可が必要だと、調整区域についていえばどんな小さい面積でも必要。

しかし例外規定として、公共施設、農林水産関係施設、医療福祉関係はこれの対象外になるということです。


まぁ、上記は一般論。

問題になるのは空き地をどのように開発できるか。

開発の予定する建物が34条の立地基準に適合する必要があります。

ずらっと書くと

近所に住む人向けの店舗や事業所（自動車修理工場とか）

観光資源等を活用するために必要な施設（たとえばぶどう園の横にジェラート屋さんができてるとか）

市街化区域内に建設するのがあまりよろしくない感じのものとか（ＬＰＧ貯蔵庫とか）

行政が中小企業を支援するために認めた施設

調整区域内の工場の設備拡大（工場拡大とか）→近傍の産業の発展につながると判断される場合。

一団の認められるエリアでの住宅建築（これは行政によって差があります）

市街化を促進するという恐れのないもので、市街化区域内にふさわしくないもの（すみません、あまりぴんと来ないwww）

開発審査会の議を経て認められたもの（→ここが一番地域性が高いのかなと思います）


一番下段には提案基準というものがあります（注）滋賀県に関してww）


また細かいハードルがありますが、ひとつひとつ潰せばひょっとしたらあなたの土地も開発可能かも。

まぁ、現在国交省も調整区域の取り扱いを検討し始めてるという話ですし、バブルのときみたいに開発されてた時代とは違いますからね。


調整区域の問題、今後の進み方によっては不動産動向にもかなり影響が出るかも知れませんね。