ヌーサ2回目行：ホテル投資と管理人

2017年8～9月のオーストラリア
ヌーサでの投資物件内見の旅は
管理人の重要さを痛感しました。


ハワイ投資でも同様でしたが、
オーストラリアのホテル投資での
部屋の賃貸や修理などの管理は、
⓵ホテルの1室を購入してホテルに委託
⓶物件の管理権を所有する管理人に委託
⓷不動産屋など外部の管理会社に委託
という3つの方法があります。
(※エアビーなど個人管理を除く)


ハワイは⓵にしましたが、
十数室から100室ぐらいの
中小型物件が多いヌーサでは
多くのホテルが⓶と⓷でした。


大型ホテル投資なら⓵も可能。



私たちは1回目の滞在での経験から
オンサイト・マネジメントと呼ばれる
ホテルのように管理人が常駐して
管理業務を行う⓶が希望でした。


必要時に不動産屋が駆けつける⓷は
オフサイト・マネジメントです。

ここは4軒を3社が管理。


内見したのは⓶のみでした。

ホテルのフロント


⓶の場合でも、夫婦2人が
ハウスキーパーを雇って
管理している物件と、


何人も従業員を雇って
管理している物件に別れ、
いずれの場合も管理人が
キーパーソンでした。

(※掃除のレベルも管理のうち)


予約の段階から管理人が行うので、
客室稼働率からホテルとしての
評判まで、相当部分が彼ら次第
といっても過言ではありません。


実際、宿泊客のレビューでも
「管理人の〇〇が非常に親切だった」
「近所のいい店を紹介してくれた」
といった管理人評価があります。


個人の管理となると引退もあります。
内見した中には、ビジネスを購入し、
管理人が替わったばかりの物件と、
管理人が高齢で早々に替わりそうな
物件がありました。


新しい管理人は若くてヤル気満々(笑)
とにかく前向きで、アイデアも豊富。


一方、長年やってきた管理人には
固定客も経験もあり安定しています。
しかし、引退のために誰かに
ビジネスを売ってしまえば、
その先のことはわかりません。


投資という観点から言えば、
信頼のおける現在の管理人と組み、
できるだけ長く安定運用を続ける
それが理想でした。


家主が修繕積立費をどれぐらい負担し
それがどう使われているのか？

ここは改装したばかりのプール。


外観やペンキの状態だけでなく



庭や樹木の管理



プールやBBQピットなど



共有スペースの管理も需要で



すべてに目配りしつつも
予算内で卒なくまとめ
オンラインを駆使して
稼働率を上げつつも
高い評価を維持する


言うのは簡単ですが
容易ではありません。
24時間365日営業となると
管理人個人の気力と能力が
試されることになります。
業界内の競争もあります。


投資は物件というハードと
管理人というソフトの両方
ということを実感しました。