考えた挙句．．．

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先日「敷金診断士」という資格が存在し、最初は「何だ？こりゃ」としか感じていませんでしたが、資格試験に挑戦する事にしました。

試験日も来年２月の中旬。
時間的にも、たぶん大丈夫だと判断しました

その後、ブログにコメントを下さいました「西富士男さん」のアドバイス、知り合いからのアドバイス等を参考に自分なりに勉強方法を模索しましたが、確実な方法としては「参考資料」の購入になりました

いろいろと教えて頂いたにも関わらず、このような状況．．．
如何に自分の勉強方法に自信が無いのか伺えます

至急「参考資料」の請求をした結果、昨日には資料が到着しました。

参考書を確認したのですが、かなり「宅建」に近いものがありましたが、建物の構造、修繕等々の事までが盛り込まれており、結構難しく感じました

「宅建」の知識が薄れない今から、さっそく勉強を開始しようと思います！！！
しかも参考資料が、約20,000円もするし．．．

サラリーマン、リタイア．．．

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よくサラリーマン大家の方でサラリーマンを辞め、大家業一本で生活して行こうと考える方は多いと思います。

しかし本当に大家業一本で生活して行く事は、可能なのでしょうか？？？

確かにサラリーマン大家と言うと、サラリーマンとしての毎日の業務、そしてたまの休日、有休を使って大家業をもこなしていかなければなりません

自分も一応サラリーマン大家と思っているのですが、せっかくの休日を使って大家業をこなす．．．　はっきり言うと嫌になる事はあります。
とにかく自分の時間を作る事も困難になります

しかし自分としては、どう考えてもサラリーマンは辞められないと言う結論に達する事になります。

仮にサラリーマンの方が年収７００万円（所得税、健康保険料、社会保険料等全て含めます）をサラリーマン会社から頂いていた場合、一体いくらの家賃収入を上げれば良いのか？？？

ざっくりとした計算ではありますが、ローン物件しか所有しておらず、その物件が表面利回り１０％の物件とした場合、ローン返済に伴う金利を３％とし、修繕その他必要経費を２％として考えると粗利回りは５％となります。
結果、年間家賃収入を１.４億円計上しなければならない事になります

正直、自分には１.４億を稼ぎだすだけの体力はありません。

ここでポイントとなるのは、サラリーマンでの年収を見るから問題なのでは？？？と考える方もいらっしゃると思いますが、年収７００万円の生活を今までおくっていた方が、年収３５０万円の生活レベルまで落とす事は本当に出来るのか？？？と言う事です

一回でも不自由しない生活レベルをおくっていれば、なかなか生活レベルを下げる事は難しいと思います。
確かに問題無く出来る方は出来るのでしょうが、自分には無理だと思います

こんな事だから、自分はいつまで経ってもサラリーマン大家なんでしょうね．．．

敷金バスター！！？？

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先日知った事なのですが、敷金バスターなる者が存在するようです。

まっ、大家業をやっている方なら誰でも知っているのかな？？？

どうやら賃貸物件を借主に賃貸する際に、借主から預かる「敷金」を借主が退去する時に出来る限り償却されないよう、借主から代理を受け、貸主と交渉をする方達のようです。

ここ最近、確かに「敷金返還問題」が相当数ありますから、このような機関（会社？）も存在する事になりますよね

当大家会社は自分が大家会社を承継する前は、敷金に関しては１００％借主に返還していたのですが、現在では「保証金」と言う名目で家賃の１ヶ月を入居時に預かり、退去時には１００％償却（修繕費等として頂く）にしています

さすがに物件に損傷等あった場合には、完全に割に合わなくなる事も多々ありましたので．．．

しかし本来敷金は、家賃滞納に対する保障ではありますが、大家に取っては修繕費の預かり金の意味合いもありますよね。
もしも当大家会社物件でも「敷金バスター」なるものに依頼をされて、ごちゃごちゃと交渉人に尋ねられては、正直困ります

と言うより、面倒臭いです。

そして調べて行くと、「敷金診断士」なる資格が存在するじゃないですか！！！

「マンション管理士」の試験は、来年１１月の受験を予定しているので、そこまで大家業の勉強時間としては相当数あります。そこで来年２月の「敷金診断士」の資格に挑戦してみようと思います

「敷金診断士」が簡単なものなのか？難しいものなのか？全く分かりませんが．．．

まっ、大家業をやっている以上、「敷金」は重要なポイントでもありますので挑戦してみようと思います。

本来であれば時間を有効に使い、サラリーマン業務のＩＦＲＳ（国際会計基準）の習得を優先するべきかと思いますが、気になるんですよね「敷金診断士」

もしもの事を考えれば、自分が「敷金バスター」になってしまえば、問題の出ないような賃貸借契約を借主と締結する事が出来ますので、頑張って受験しようと思います！！！

準備する事にします！

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昨日のリフォーム会社２社との打ち合わせを終えて、そろそろ融資資料の作成に取り掛かろうと思います。

一時は、とんでもない大手リフォーム会社との打ち合わせを行ったため、「第１ビル」テナントのリフォームを先延ばしにしようとも考えましたが、今回のリフォーム会社２社のプランは共に実行に移したい物であるため、再度金融機関に融資の話しを本日連絡しました　（リフォーム打ち合わせ実行前に、融資の話しを一回金融機関にしましたが、良い会社が無いため再来年に先延ばしにする事を連絡してしまいました）

金融機関に一回リフォームをするので融資をお願いしたいと連絡したにも関わらず、やっぱり止めると伝えた、また融資をお願いしたいなんて．．．
金融機関からすれば、かなり面倒くさく思われてしまいますよね

現時点では、金融機関一行に対して融資の依頼をお願いしようと考えています。

今回の作成資料は、損益計画（約５年）、そしてキャッシュフローの２点を提出、説明しようと考えています。

キャッシュフローに関しては、「第１ビル」テナントが空室のまま推移して行ったケースと、リフォームを行い収益が計上されるケースの２つの資料とを比較して説明しようと考えております。

まっ、当たり前の事なのですが、空室のまま推移して行くケースよりかは、リフォームしてしまい収益を計上したケースの場合の方が、年間キャッシュ残高は５０～６０万円ほど増加します

ここで問題になってくるのが、「第１ビル」テナント部分のリフォーム後に自分が入居し家賃を大家会社に支払う事を考えていますが、現在入居している「第２ビル」が空室になり、今後の空室率をいくつで見るかです

「第２ビル」も自分が入居していれば、金融機関もローン返済に全くの不安は無かったのかと思いますが、完全な賃貸物件にした場合、金融機関がどのように考えるかです。

しかも無担保、設備投資ローンをお願いしているので、この条件でリフォーム代満額の借り入れが可能なのか？？？
今回も強気、強気の経営方法で何とか押し通したいものです

念のため、もう一行にも打診しておくべきか？？？　悩みます。

テナントリフォームのその後．．．

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今日は昨日同様、１０：００から中規模リフォーム会社との打ち合わせ、そして１５：００から大手リフォーム会社との打ち合わせを行いました。

今日打ち合わせをした２社共に、自分としては期待している会社ですので、打ち合わせをするのも苦になりません。
正直、昨日の大手リフォーム会社との打ち合わせは、力も入りませんでした

とにかく予算を完全オーバーしてしまいそうな勢い、そして内装のグレードも低いと言う感じです。

中規模リフォーム会社からは、先日メールにて見積書を頂いておりましたので、今日は見積もりに入っていなかったカバー工法による窓の変更、そして内壁の断熱等の確認をさせて頂いた結果、やはり工事内容には入っておらず、数点追加工事をお願いし、再度見積書のお願いをしました

いろいろと細かい話しをさせて頂いたのですが、やはり会社規模も小さく、現状では採算重視ではなく、入った依頼は出来る限り取りたいとの理由から、人件費も相当料金を下げている事により、工事金額もかなり希望している範囲に抑えてくれているようです

実際に作業をして頂いた訳ではありませんが、やはり大手よりも使い安い感はあります！！！

そして１５：００からは大手リフォーム会社との打ち合わせをしましたが、こちらは他の会社よりも約半月遅くの参戦の割に相当な勢いで追い上げて来ている感があります。

しかしこちらが提示している予算８００万円（消費税抜き）の壁は高いようですが、何とかまとめようと必死です。

工事内容としては、とうに１,０００万円レベルの内容を希望しているにも関わらず、必死です。

今日は営業の方から、８００万円の予算は消費税込みなのか？抜きなのか？聞かれた時には自分としても「とにかく８００万円がＭＡＸ！！！」と言った事に少々罪悪感すら感じましたが、これも仕事ですからね

そして大手リフォーム会社には、良くここまで追い上げてきましたね！！！だとか、この内容で８００万円代になったら相当凄い会社ですよ！！！だとか、あえてはっぱを掛けておきました。

まっ、今日はプランだけではありましたが、２３日までに何とか見積書を上げてくるそうですので、そこまで期待して待つ事にします。

上記、２社以外にも他２社にお願いをしていますが、今日の２社でほぼ決まりのような気もします。

やはり何事もビジネスは押しては、引いての繰り返しにより相手の気を引く事。そして優柔不断に話しをするのではなく、ドン！！！と自分の意見を話し、そのゴール目指して突き進めば、相手先も本気になってくれますね

後は最終見積がいくらになるのか楽しみに待ちます。

プランとしては、２社共に充分な物ですので！！！



ようやく、これで死んでいた「第１ビル」テナント部分がリフォームの完了がすれば、生き返る事になります。
仮に８４０万円で仕上がってくれれば、大家会社のキャッシュフローも更に良い物になります

スケジュール的に厳しいかと思っていましたが、１１月中に最終見積を頂き、その後大至急融資確認を行い、２月末には完了する感じです。

一回取り消した融資確認も、再度連絡しておこうと思います。

疲れた～～～

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今日は本当に疲れました

サラリーマン会社に出社する時間よりも早い７：３０に起床、朝から慶応義塾大学病院まで行ってきました。

さすがに混んでいますね．．．
初診の際には、基本的に紹介状が必要らしいのですが、自分には紹介状は無し

紹介状が無い場合、5,250円の診察料が強制的に掛かってしまうようです。

まっ、大きい病院になればなるほど、この位の費用は掛かってしまうんでしょうね。

カルテの作成まで約１時間が経過し、そこから診察してもらうまで約３時間、その後いろいろと診察結果を教えて頂くまで更に１時間．．．

８：３０には病院に到着したのですが、帰りは１５：３０頃。

まさかの一日がかりの病院になってしまいました。

先週は週頭の月曜から体調が悪く、週末はゆっくりしたかったのですが、今日は１７：００から２社目の大手リフォーム会社にプランの説明に来て頂く予定になっていました。
と言っても、このリフォーム会社はクオリティは低い割に完全に割高です

まっ、一応やってもらうだけやってもらおうという感じでいるので、ここは次の打ち合わせの段階で脱落でしょう。

そして明日は１０：００から中小リフォーム会社へのプラン、内容の確認、そして１５：００から１社目の大手リフォーム会社からのプランの説明を受ける約束になっています。

この２社は自分としては、かなり本命に近いのですが、中小リフォーム会社からの見積もりを確認した弟曰く、中途半端な見積もりのため、再度綿密に打ち合わせの必要があるとの事　自分としては良いと思っているのですが、どうやら更に細かく確認をしなければならないようです。
まさかテナントのリフォームがここまで時間が掛かり、面倒な物だとは思ってもいませんでした
やはりリフォームと言っても、貸部屋のリフォームではなく、ある意味自宅のリフォームのため、時間は掛かるものですね

「宅建主任者試験」も終わり、合格発表をゆっくり待ちつつ、年末を迎える予定が、まさかの大家業での忙しさ．．．
これでサラリーマン会社まで多忙であれば、結構なえるところですが、サラリーマン会社の方は少しのんびりした感じもあるので救われます

やはりサラリーマン５０％、大家業５０％のビジネススタイル。結構疲れますね。

今後、また新たな事業を考えておりますが、その事業まで入ってきたら、一体どんな生活リズムになることやら。

まっ、自分に与えられた物ですから、今後も全力で行こうと思います！！！

やはり良い値になりますね！！！

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ここに来て「第１ビル」テナントのリフォームに関する間取りのプラン、見積もりの資料が送信されてくるようになりました。
やはり結構時間はかかるものですね

大家会社の経営に関する経営方法、資金調達等、数字面に関しては自分が完璧にこなす事は出来ますが、実際の工事等の内容の確認は全て弟に任せています。

自分でも施工関連の能力が備わっていれば、何とかなると思うのですが、見積もりを見ただけでは、所詮素人．．．　全く持って分からないのが本音です

と言う事で、いろいろと資料も集まった来たと言う事で、今週から弟を投入し、最終的な工事範囲、工事内容、見積もり再計算を行ってもらおうと思います

これから自分が施工関連の勉強をしても良いのですが、ここは業務分担と言う事もあり、やはり全ては弟に任せます！！！

今週頭に１社から見積もり書を頂き、弟に確認をさせましたが、やはり何が無い！これが無い！といろいろと出てきますね．．．

今回提示された見積もり額は、６５１万円。
内容的に良いと思うのですが、やはりプロの目からみると充分とは言えない仕様、工事内容のようです

やはり８００万円くらいの出費が発生しそうな．．．

まっ、当初から８００万円くらいの内容で予定しているので、問題はないのですが、やはりきちんとしたものを造ってもらいたいですので。

今日は午前中病院、午後１６時から１社のリフォーム会社が来社する予定です。

ここは、まだ間取りだけの提示なので、これから話しを詰めて行こうと思います。

やはり前半に打ち合わせを行ったリフォーム会社に提示した内容はスカスカ、後半に従って内容の充実を図り、金額もＭＡＸ８００万円でお願いしたいと、はっきり話しをしているので、それ相応の物が上がってくるはずです
しかし今日は１社との打ち合わせ、明日は２社との打ち合わせ
サラリーマン会社の休日も、やることが多いですね

出来れば今月中に依頼会社を選別し、融資依頼に行こうかと考えております。

完全に人に賃貸する物件のリノベーションであれば、ガチガチに採算重視で行くのですが、今回は大家会社の設備投資と言えども、自分が居住するスペースなので、それ相応の物を造って頂きたいのが要望です。

今回は弟にも、サラリーマン会社でやっているように、きつきつの業者選びをお願いしようと思います。
どうも弟も大家会社が自分の会社と言うイメージが、未だ実感出来ていないのが本音のようです

今月中に何とかリフォーム会社を絞り込めれば、予定通り来年２月もしくは３月には完了するのではないでしょうか？

やはりどこのリフォーム会社も、法人にてリフォームをお願いする事が、あまり理解出来ていないようで、見積もり書も全て「個人名」で発行して来てしまいます。

これはあくまでも自分の考えなのですが、築３５年ほど経過しているＲＣの物件のリフォームであっても手は抜きたくは無いんですよね！！！

日本の建設関連事業の方向性なのか？　築３０年も経過した物件は建てなおした方が良いのでは？？？と金融機関からアドバイスを頂きますが、あくまでも「第１ビル」は築年数が経過していても当社の原点です

これから先も「第１ビル」には頑張ってもらわなければ！！！

さて、今週も忙しい週末になりそうです！！！

しかし金融機関も建て替えの融資は積極的に融資してくれるんですね。

これから先の日本の建築物も建て替え、建て替えを考える事無く、如何に長期保有出来るのかの工夫が必要な時が来たものだと、自分は感じています

今回のリフォームが終われば、問題になっていた「テナント」も無くなり、遊休資産も無くなるため、大家会社も完全守りの体制は完了すると思いますので、その後はサラリーマン会社からの給料をベースに本格的な個人投資家への第一歩を踏み出す事になりそうです
自分個人の投資としては、「北海道」が狙い目だと思っているんですよね
しかしアウトソーシングで管理会社のコントロールをするのは、なかなか難しそうで、そこだけは気になっています

安心して良いのかな？？？

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不動産賃貸業を承継した当時は、とにかく「空室」も多く、「空室」になれば半年、一年の空室は当たり前の状況でした

まっ、以前にお願いしていた「おじいさんの不動産屋」は、管理業をお願いされているオーナーの物件を中心に入居募集をしているからでしょうね。

こうなってくると自主管理をしている当社物件では管理業はお願いしていない事もあり、不動産屋にとっては、大した金にならなかったんでしょうね．．．

しかし不動産屋をいろいろと回り経営者である自分と相性が良い営業マンがいる不動産屋には、足しげく通い、連絡をすることにしています

不動産投資での絶対不可欠な物と言えば、とにかく借主を見つけてくれる不動産屋さんですからね！！！
ここに嫌われるような事になれば、ある意味いっかんの終わりです

この２年間、ＫホームのＳさんを中心にＫホーム一本に絞って入居者依頼をしていましたが、Ｓさんも他の事業を中心に従事しているため、最近はなかなかお話する事も減って来ています。

まっ、Ｓさんは取締役ですから、ほいそれと会社を辞める事は無いとは思いますが、そろそろ他の不動産屋も散策しなくては！！！

現在は「第１ビル」、「第２ビル」、「木造一戸建て」の全てに入居者がおり、空室と言えば「第１ビル」テナント部分のみですが、これもリフォームで対応していく予定です。

その時には「第２ビル」の一部屋の入居者募集をお願いしますが、この時には違う不動産屋も加えてお願いしようと思っています。

そして出来る営業マンが欲しいんですよね！！！

Ｓさんのような方がいれば、本当に不動産屋も儲かるものだと思いますが、最近大手企業の社員を顧客に取り込もうと言う営業を行っているようで、かなり苦戦しているようです

自分は大手のサラリーマンであり、中小企業の代表者の二面性で業務に従事していますが、確かに大手サラリーマンとしての自分の場合、中小企業へのあたりも確かに厳しいと思います。

まっ、今は人の不動産屋の事を考えている以上に、今後当大家会社に予定している「空室」以外の「空室」が出るのか？？？　少々不安ではありますが、今のところ大丈夫でしょう！！！！

今、自分が住んでいる「第２ビル」に入居者が確保出来れば、本物でしょう！！！

自分の期待が現実に！

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今年３月まで住んでいた東武東上線のとある駅にあった戸建自宅を売却し、半年以上が経過しようとしています。
その自宅近所にはレンタルビデオ屋「ゲオ」があり、自分はよくビデオを見る事もあり、それだけは満足していました
こういう言い方は無いのですが、それ以外は会社まで遠い、田舎なのか寂しい等、ある意味良いとこ無し．．．

まっ、サラリーマン会社まで電車一本で便利は便利なのですが、通勤に一時間少しかかる事もあり、正直自分としては参っていました。

そして今は大家会社保有の「第２ビル」に住んでいるのですが、ビデオを借りに行くのも、わざわざ徒歩１０数分かけて浅草の「ＴＳＵＴＡＹＡ」まで行かなければならなかったのですが、ようやく最寄り駅である山手線のとある駅前に「ゲオ」が出来てくれました

いや～～、これで通勤の途中にビデオが格安で借りる事も出来ます！！！
やはり１００円でレンタル出来るのは、おいしいですよね

海外ドラマ何かに、はまってしまえば「ＴＳＵＴＡＹＡ」の場合、少々高い値段で借りる事になりいくら掛かるか分かりません。しかし「ゲオ」であれば１００円！！！

思うのですが、「ＴＳＵＴＡＹＡ」はなぜ？？？レンタル料金をもう少し下げないのでしょうか？？？

毎週水曜だけ値段を下げるのではなく、旧作であれば常に値段を下げていた方がレンタルの回転率も上がり、今以上に各アイテムのＢＥＰをクリア出来ると思うのは自分だけでしょうか？？？
まっ、「ＴＳＵＴＡＹＡ」の場合、ネット関連でもレンタル事業を行っているため、店舗での売上は二の次なんでしょうね

今後の不動産投資業界は？

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今後の不動産投資業界は、どのような物になるのでしょうか？？？

これは自分の見解であり、当然そう思わない方もいるという事を最初に記載させて頂きます。



ここ最近、多少の給料を勤め先から頂いている普通のサラリーマンの方でも、気軽に不動産投資を行える環境が整ったものだと感じています。

これは誰しもが分かる通り、景気不況に伴う地価下落に伴い、多少の金銭を取得していれば、誰にでも不動産投資のチャンスはあると思います

本当に気軽に行えるのかよ？？？　何て言う方もいらっしゃると思いますが、ごくごく普通に勤め先から給料を頂き貯蓄をお持ちであり、その後問題無くローンを組める物件であれば当然物件の取得は可能です（一括で買えちゃえば、それはそれで定期預金何て、ちまい事をやっているよりかは、リスクはありますが、リターンも大きいはずです）

とにかく一昔前までのように、地主が大きな顔して土地を貸していた時代は終わりを迎え、どこの土地も地価の下落は必至です！！！

今は小金持ちでも、積極的に賃貸物件取得に必死になっています。

まっ、これはインターネットにて「サラリーマン大家」、「不動産投資」、「大家さん」何てキーワードを入力し、検索すれば、腐るほど情報がアップされている事からも明確でしょう。

しかし、ここで注意をしなければならない事は、とにかく利回り重視で物件の取得を狙えば良いという訳ではありません！！！

あくまでも小金で購入出来るのは、中古物件、競売物件等の築数十年経過した物件である事がポイントです。

仮に表面利回り１０％強、築２０年の木造住宅を購入したとして、皆さんはローンを組んだ際に一体何年ローンにするんでしょうか？？？

５年？、１０年？

いやいや１０年ローンで、築２０年の木造住宅を購入してしまった場合、１０年ローンの期間に本当に表面利回り１０％強が確保出来るのでしょうか？？？
自分には疑問であり、まず不可能だと思います

ローン完済後、フルに収入がキャッシュになる！！！なんて甘い考えを抱いている方がいれば、まず不動産投資には手を出すべきではありません。
あまりにも今から更に１０年後の事が見えていません

今の日本経済、そして世界経済を見ても、今後５年、１０年後に景気が右肩上がりに上昇するはずは、まず無いからです！！！

よくよく皆さんも思いだして欲しい事は、６年ほど前、２年ほど前に、これ以上景気が下降線をたどるとは思っていなかったと思います。
しかし現実は、その時以上に景気は後退しています

本当に寂しいものですね．．．

では今後の不動産投資業は、どのようになるのか？？？

答えは簡単！！！

手当たり次第に物件取得、物件取得を行うのではなく、メインとなる自分の物件を一つ、二つ持ち、その物件経営の安定化を図り、その後ボロ物件の取得をすれば良いのです

今が買い時何て考えていたら、不動産投資業負け組直行の恐れありです。

今は厳選に厳選を重ね、メインとなる物件を大枚叩いて取得する事をお勧めします。

その後、ボロ物件取得に全精力を向けても、まだまだ間に合います！！！　というより、これから更に不動産価値は下落しますから。



そして最後に、「今後の不動産投資業界は？どうなるのか？」！
答えは、きちんと自分の目指す着地点さえ明確にしておけば確実においしい投資です

その美味しさを実感する前に、飛んでいく投資家も多いと思いますが。

そろそろ不動産投資も飽きられるんでしょうね。

それから不動産は当然ながら資産です。　物件をお持ちの方も、これから物件を取得される方も、次の世代に相続する際の事を考慮し進めてください！！！

ボロ物件を子供に相続しようにも、子供もボロ物件ではどうにも出来ないですから！！！

まっ、自分が死ぬ前に相続するであろう方に、どうすれば良いのか確認しておくのが一番でしょう。
不動産投資、自分の世代だけのものでは無いと言う事です
自分が積極的に不動産投資を頑張っても、後継者が興味が無ければ、それっきりです