焦ります．．．

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今日は、朝から天気が良かったですね
こういう日は外出日和なのですが、今日は病院の日でした

体調を崩してから約３年になろうとしていますが、いまだに通院中．．．

今日は午前中に病院の予約をしていたのですが、急遽リフォーム会社の連絡により１０時からリフォーム会社との打ち合わせ、午後一に病院でした

今のところ、数社に「第１ビル」１Ｆテナントのリフォームの見積もり等をお願いしていますが、やはり悩む事はいろいろとあります。

大家会社から見れば、あくまでもテナントから部屋への変更になるのですが、ここに自分が今後住んで行くとなると、やはりきっちりしたものを造ってもらいたいと、いろいろと考えるところはあります

完全に人に貸す物件であれば、デザイン、材料、間取り等も極端にこだわる必要は無いのかと思いますが、今回はある意味、自分が今後ずっと住んで行くことになると思うと悩みます。　（人に貸す物件でも当然悩みますが．．．）

２、３社にお願いするだけでも良かったのですが、先日の大手リフォーム会社の呆れかえる営業のおかげで、こちらも相当慎重になっている部分もあります。

今日のリフォーム会社も大手なのですが、先日の「○○そっくり○」の話しをした事もあってか、営業マンも相当神経質になっているように思えます。

しかし、神経質になってもらわないと困るんですよね。

大手リフォーム会社にお願いしたとしても、結果的には下請けに作業は回し、その作業は下請け会社が全面的に実行するのですから、少しの手抜きも許せません！！！

今日は、いつもの事なのか？それとも違うのか？知りませんが下請け会社の社長さんまでいらして、合計５人で「第１ビル」テナントの確認作業をしていました。
確認風景等を見ていると、かなりしっかりと仕事はしてくれそうです

先日の中規模リフォーム会社のプランに、自分としてはかなり傾いていたのですが、肝心な見積もりが遅れており、どうやら来週早々に来るようですが、見積もりに時間がかかりすぎです
小回りの利くであろう中規模企業なのに、まさかここまで時間がかかるとは思ってもいませんでした
しかしこちらも物件完成の期限もあり、融資も受けなければならない事を考えると、かなり焦っています

リフォーム関連の話しも、９月頃からスタートしておけば、ここまで焦らなかったと思っています。

何事もスピーディーに動かないといけませんね。

「第１ビル」テナントの話しがまとまってしまえば、大家会社の基盤固めは８割がた完了となるので、今後は個人不動産投資に目を向けて行こうと思います。

赤字は前期までかな？？？

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先週の土曜に税理士の方が、再度「決算報告書」と「申告書」を持って来ました。

さすがに土曜は台風だった事もあり、月曜でも構いませんよ。と言ったのですが、雨の中わざわざ報告書、申告書を持って来てくれました。

本当は１０月末までに税務署に申告書を提出しなければならない事は知っていましたが、あえて月曜でも良いと言ったのですが、さすがに持って来ますよね

我ながら、何て意地悪な．．．

申告書の確認はさすがに税理士に任せ、今回は前回の「減価償却費」のみ確認をさせて頂きました。
今回の報告書では、きちんと処理していました
さすがに任意償却とは言え、不動産投資業での重要経費である「減価償却費」を計上しないのは、いかがなものかと．．．

これで黒字決算から、赤字決算になりました。
まっ、今回は「第２ビル」建設に伴う必要経費等いろいろありましたので、赤字は確実です

今まで赤字だったくせに、「第１ビル」テナントの売上が無くなり、「第２ビル」の建設をしてなぜ？？？黒字と言う感じだった事もあり、これで理屈としても筋が通ります。

しかし、言われなければ何もしない。

言っても、その通りにしない。
本当に使えない税理士です

歳も歳ですし、そろそろ若手と交代かと思いますので、それを期待して待つ事にします。

以前に責任者に担当を代えろ！と伝えたのですが、もう少しやらせて欲しいとの事でしたので、そのままにしていますが、もう少しで交代ですね。

いやいや、こんな税理士が何十年も当社の担当をしていて、よくもま～ここまで持ちこたえたものです．．．
しかし何とか士と付く方は、本当に使える方、使えない方がはっきりしますね

いろいろと問題はありましたが、これで経理面に関しても問題無い処理が行われるようになると思います。

そして今期から、いよいよ赤字会社からの脱却です！！！

税務上では、まだ欠損金残っていますが．．．

最近ビクビクしてます．．．

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最近本当に当社物件近隣に、共同住宅の建設が新規で行われています

自分の知っている限り、当社物件から半径３００ｍ以内に３棟、その全てが１２、３階建ての大規模住宅です。

内容を確認しても「共同住宅」。

まっ当社近隣に今更、賃貸物件を建設する会社何て、そう無いと思います。

全て分譲マンションなんでしょうね。
とは言え、この一年の間に当社大家会社物件近所に２棟の大型賃貸マンションが建設されました

いやいや、ドンドン競合相手が増えて来ることにより、なかなか当社もやりづらい感はありますが、新築ともなると当面の家賃は高いので、まだ当社にとっても安心なところではあります。

しかし「第２ビル」との競合になると、なかなか難しい感はありますが、「第２ビル」は一見変わったメゾネットタイプ。

まず他の新築物件とはタイプが被らないと思われますので、何とかなるとは思います。
しかし、今はとにかく周りの賃貸物件の状況を随時気にしなければなりません
不動産賃貸業も、どこに行っても競合相手は多数いますからね
さすがに、ここまで物件が増えてくると空室にビクビクする毎日です



現在は、同じ地域に３物件を持ち賃貸不動産業を行っておりますが、やはりと言うか、当然と言うか、そろそろ別地域にも物件の取得が必要な時期が来たのかと感じています。

大家会社の当面の目標は「木造物件」の土地が借地権であるため、まずは借地権の取得を考え、大家会社は動かして行き、個人として別物件の取得を考えようと思います

借地権の取得も、地主がどのように対応してくるのか現時点では分かりませんが、まずは当方としても資金の用意は必要ですので、まずは資金集めかと。
これはあくまでも予想ですが、仮に売却してくれるとなっても、なかなか交渉には手間取りそうな気がします

前回の借地権取得時には、結構こちらが考えていた通りの流れで交渉した結果、無事取得する事が出来ましたが、次回はなかなか難しいような．．．

地主との交渉も、不動産投資業をやっていく中で、なかなか面白みを感じる部分なのかもしれません。
しかし、この場所にまた大家会社物件を新築するとなると、手詰まりになりそうな気もするんですよね

大家会社は、この３物件をベースに動かして行き、個人的に物件取得を行い、大家会社に売却、もしくはその家賃収入を持って大家会社の「増資」を行い、大家会社の体力を付けて行こうと思います！

本当に儲かるものなの？不動産投資 － ２

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今回の題材はあくまで自分の見解である事を、ご了承ください。

前回、物件を取得後キャッシュの動きのみを参考に、「不動産投資が儲かるものなの？」をブログアップしましたが、今回も前回の続きです。

確かに表向きのキャッシュの動きだけを見ていれば、若干のキャッシュを物件別に取得する事は出来るので、投資という面からのみ見れば、この不況の中かなり良い投資方法かと思います。

しかしこれは入居者の確保が出来、そして軽微な修繕のみ発生するような物件だった場合です。

購入早々、大規模な修繕が発生してしまった場合、購入価格に加え、大規模な出費は免れないでしょう。　まっ、売主が瑕疵担保責任を、それ相応に設定してくれているのであれば良いのでしょうが

そして何よりも、計画通りの入居者の確保が出来るかどうかが、一番のポイントとなります。

入居者の確保は大前提であり、空室率が５０％何て物件になってしまったら、それこそ購入後少しすれば、ローンの返済すら滞ってしまう事になりかねません
ここでポイントとなるのは、如何に新物件取得後に近隣の不動産屋さんと上手く付き合っていけるかだと思います

すでに物件をお持ちの方であれば、どのようにすれば不動産屋と上手く付き合っていけるのかノウハウはお持ちでしょう。しかし新たに物件を取得して不動産投資を始める方は、不動産屋に入居者募集等をお願いする事は、物件取得以上に難題かと思われます

不動産屋は、どこの地域でも相当数の店舗があります。

昔ながらにその土地で開業している小さな不動産屋さん、若手社員が数名いるような中規模不動産屋さん、そして広告をバンバン出している大手不動産屋さん。

不動産投資を行っていく中で一番重要な事が、まさに不動産屋選びです。
まっ、不動産投資の面白さを一番感じるのも、まさに不動産屋選びだと思うのですが

この問題で言える事は、とにかく大手に任せておけば問題は無い！！！と思ってしまう事です。
大手だから、しっかり入居者の確保をしてくれ、そして管理もしっかりやってくれると思ってはいけません

どこの会社も同じですが、大きくなればなるほど、収入の大きい相手を優先し、たいして収入にならない相手は軽視される恐れがあります。
当然、表向きは力を入れていると言うでしょうが、実際にはたいして相手にはしていません

仮に自分が不動産屋だった場合を考えれば、大口の大家を優先し、小口の大家はたいして相手にはしないですよね？

まさに、こんなもんでしょう。

こうなると大手ばかりにお願いするよう絞り込むよりは、とにかく足を使って自分と相性の良い不動産屋、そして営業マンを探す事です。

大手、中規模、小規模、とにかくドンドン足を使って不動産屋回りをしてください！！！

そして良い不動産屋に出会う事が出来れば、空室率５０％何て事は、まず物件に大問題が無い限りあり得ないと思います。

今回は数字からの「不動産投資が儲かるものなの？」かでは無く、儲かるも、儲からないも考える事無く、実際に不動産投資を行ってしまった際の心得をブログアップしました。

また次回はキャッシュの動き、不動産屋関連では無く、税務等も考慮し細かくまとめてみようと思います。
不動産投資。儲かるか？と言われれば、儲からないと思いますが、ゲーム感覚で行う投資としては結構面白みはあります