めずらしい頼まれごとをされた。
「今度とある不動産物件検索サイトで広告を出すことになりそうだ。でも物件がない。あんたの物件を広告に出してもいいかい?」
というものだ。
株とは違い、ふつう不動産というのは買ったら最後ずーっと持っているのが前提で、売ることは考えない。
そもそもふつうの人は一生に1度しか買うことがないのだから当然だ。
だが。
投資マンションである以上、売って手仕舞いも十分選択肢になりうる。
では。
投資マンションの売り時はいつだ?
株の取引コストは安い。
オンライントレードを使えば株の取引コストは恐ろしく安い。
日経225の先物なんて1,000,000円の取引でコスト100円もしない。
だが。
不動産売買は株とは大きくことなる。
まず宅建業者の報酬だけで3%+6万円。
登記に登録免許税やら司法書士の報酬。
土地代は非課税だが建物代には消費税が課税される。
固定資産税と都市計画税も購入時に日割りで負担することが多いし、にもかかわらず後で不動産取得税も払うことになる。
契約書を交わせばそれにも印紙税。
ここまで、購入時の片道運賃で7%くらい。
不動産の場合は業者しか仕入れられない物件がかなり多くある。
そういう場合の転売業者がのっける取り分までのっけて考えると、新築なら運賃は軽く30%以上、中古でも運賃20%くらいになろう。
(しかも、キャッチセールスで電話かけてくる本来プロであるはずの不動産屋の電話営業でさえ、説明しても減価償却の意味を理解できないマヌケなヤツも少なからずいる。そういうヤツからは買いたくないよね…)
この分まで取り返そうとすると、うまくやっても何年もかかる。
ちなみに新築で買ったりフルローンで買ったりすると”何年も”程度ではすまされない。
ほとんどの人は投資マンションを売ると追証になる(換金額よりローン残高のほうが多くて売ったら借金だけ残るハメになる)ので、これまで売ったお客の中から売り物件を提供してくれそうな人を探そうにもなかなかいないのだ。
(だから我輩に電話かかってきたらしい)
それから。
もし思ったより高い値段で売れたとしても、買ってから5年以内だと短期譲渡で税金が高くなる。
ひょっとしたら
「今のご時世、買ったときより売ったときのほうが高く売れるなんてありえないw そんなの気にしてどうすんだw」
と思うかもしれない。
だが実はそうでもない。
税金会計上は
不動産の購入金額 = 売買費用 + 設備 + 建物 + 土地
になる。
売買費用は上で説明したとおり。
このうち土地代は年月がたっても変わらない。
建物はボロくなれば価値が下がるので、設備代と建物代は減価償却といって少しづつ損したことにして毎年費用計上していいことになっている。
これはシロウト大家には費用が発生したと認識しにくい部分で、それを逆手にとって不動産は税金対策になると宣伝されているゆえんになっている。
(しかも、キャッチセールスで電話かけてくる本来プロであるはずの不動産屋の電話営業でさえ、説明しても減価償却の意味を理解できないマヌケなヤツも少なからずいる)
このうち建物代の減価償却は毎年ちょっとづつなのだが、設備代は最初の数年でドカンと費用計上するので、最初だけ税金対策の効果が非常に大きい。
だが、不動産の市場価格はそうはならず、毎年ちょっとづつしか値下がらない。
だから買って数年で売ると、ぜんぜん儲かっていないにもかかわらず、なぜか所得税を払うハメに陥る。
なんてこったい。
・・・というほど困ってるわけではないけどさ。
投資マンションは、うまくやっても買って5年以上寝かせてようやくトントン、10年はないとなかなか旨みが出ない、そういうものだ。
なんとなくアタマの片隅で理解してはいたが、自分が売ろうとする立場になって数字で検証してみて、ようやく結構厳しいことを体感した。
「今度とある不動産物件検索サイトで広告を出すことになりそうだ。でも物件がない。あんたの物件を広告に出してもいいかい?」
というものだ。
株とは違い、ふつう不動産というのは買ったら最後ずーっと持っているのが前提で、売ることは考えない。
そもそもふつうの人は一生に1度しか買うことがないのだから当然だ。
だが。
投資マンションである以上、売って手仕舞いも十分選択肢になりうる。
では。
投資マンションの売り時はいつだ?
株の取引コストは安い。
オンライントレードを使えば株の取引コストは恐ろしく安い。
日経225の先物なんて1,000,000円の取引でコスト100円もしない。
だが。
不動産売買は株とは大きくことなる。
まず宅建業者の報酬だけで3%+6万円。
登記に登録免許税やら司法書士の報酬。
土地代は非課税だが建物代には消費税が課税される。
固定資産税と都市計画税も購入時に日割りで負担することが多いし、にもかかわらず後で不動産取得税も払うことになる。
契約書を交わせばそれにも印紙税。
ここまで、購入時の片道運賃で7%くらい。
不動産の場合は業者しか仕入れられない物件がかなり多くある。
そういう場合の転売業者がのっける取り分までのっけて考えると、新築なら運賃は軽く30%以上、中古でも運賃20%くらいになろう。
(しかも、キャッチセールスで電話かけてくる本来プロであるはずの不動産屋の電話営業でさえ、説明しても減価償却の意味を理解できないマヌケなヤツも少なからずいる。そういうヤツからは買いたくないよね…)
この分まで取り返そうとすると、うまくやっても何年もかかる。
ちなみに新築で買ったりフルローンで買ったりすると”何年も”程度ではすまされない。
ほとんどの人は投資マンションを売ると追証になる(換金額よりローン残高のほうが多くて売ったら借金だけ残るハメになる)ので、これまで売ったお客の中から売り物件を提供してくれそうな人を探そうにもなかなかいないのだ。
(だから我輩に電話かかってきたらしい)
それから。
もし思ったより高い値段で売れたとしても、買ってから5年以内だと短期譲渡で税金が高くなる。
ひょっとしたら
「今のご時世、買ったときより売ったときのほうが高く売れるなんてありえないw そんなの気にしてどうすんだw」
と思うかもしれない。
だが実はそうでもない。
税金会計上は
不動産の購入金額 = 売買費用 + 設備 + 建物 + 土地
になる。
売買費用は上で説明したとおり。
このうち土地代は年月がたっても変わらない。
建物はボロくなれば価値が下がるので、設備代と建物代は減価償却といって少しづつ損したことにして毎年費用計上していいことになっている。
これはシロウト大家には費用が発生したと認識しにくい部分で、それを逆手にとって不動産は税金対策になると宣伝されているゆえんになっている。
(しかも、キャッチセールスで電話かけてくる本来プロであるはずの不動産屋の電話営業でさえ、説明しても減価償却の意味を理解できないマヌケなヤツも少なからずいる)
このうち建物代の減価償却は毎年ちょっとづつなのだが、設備代は最初の数年でドカンと費用計上するので、最初だけ税金対策の効果が非常に大きい。
だが、不動産の市場価格はそうはならず、毎年ちょっとづつしか値下がらない。
だから買って数年で売ると、ぜんぜん儲かっていないにもかかわらず、なぜか所得税を払うハメに陥る。
なんてこったい。
・・・というほど困ってるわけではないけどさ。
投資マンションは、うまくやっても買って5年以上寝かせてようやくトントン、10年はないとなかなか旨みが出ない、そういうものだ。
なんとなくアタマの片隅で理解してはいたが、自分が売ろうとする立場になって数字で検証してみて、ようやく結構厳しいことを体感した。