住宅ローンの比較は見た目の金利に騙されないで

みなさんこんにちは。

昨日は猛烈な雨風でしたね。

私が体験した中では過去最大の暴風雨でした。

雹が交じり目の前の物置が宙を舞い

当社施工物件ではないのですが新築に物置が激突

映像でしか見たことのない惨劇を目の当たりにしました。

地面に固定していないタイプの物置をご利用の方は対策を。

そして、ふと不安になったのが自分の車

青空駐車の真っ最中です

雹や飛ばされた物で凹んでないかと恐る恐る確認すると…

洗車後のようにピッカピカ

思わず見とれてしまいました

さて、史上空前の低金利時代に突入し住宅ローンの比較も金利差がほとんどない状況が続きます。

どうしても比較するときに金利で比べがちですが、そこには大きな罠が潜んでいます。

実質金利という考え方の観点から説明していきます。

例えば、お得な住宅ローンを選ぶ時みなさんはどう判断しますかか。

ここでは35年固定金利で住宅ローンを借り換えるために、２つの住宅ローンを比較してみます。

一つはソニー銀行の「住宅ローン（20年超）」で表面金利は1.004%。

もう一つの商品は住宅ローン専門大手のARUHIが提供する「フラット35」で表面金利は0.930％（2016年7月）。

表面金利を見る限りは、ARUHIが安い商品に見えます。

ところが、実は手数料が大きく違うのです。

ソニー銀行の金利は少し高いのですが、取扱手数料は4万3200円だけ。

一方のARUHIは、金利は低いものの、取扱手数料が残高×2.16%かかり、さらに団体信用生命保険についてもソニー銀行は無料で付帯しているので比較するために付帯させると、毎年、その時の残高×0.358%という保険料を支払い続けなくてはなりません。

どちらが有利な住宅ローンなのか悩むところです。

数値がいくつもあると、住宅ローンを比較するのは難しいです。

そこで、取り扱い手数料などの諸費用を年率の金利に換算して、表面金利と合算してしまったのが「実質金利」です。

実質金利は、「APR（Annual Percentage Rate）」とも言います。☜ここテストに出ますよ嘘です

では両社の住宅ローンの実質金利を比べてみます。

借入額3000万円、返済期間35年として計算しました。

ソニー銀行の「住宅ローン（20年超）」の実質金利は1.013％、ARUHIの「フラット35」は1.472%となり、表面金利が高かったソニー銀行の「住宅ローン」のほうが、実際は有利な商品であることが分かります。

住宅ローン獲得競争が激化する中で、住宅ローンは複雑化しており、比較するのが容易ではなくなっています。

また、各金融機関のサイトは単純に比較されないように、サイトの構成や表現方法が微妙に違います。

分かりにくく作っているのではないかと疑うほどです

諸費用以外に借り手を惑わすのが「金利優遇幅」です。

店頭金利からどれだけ金利を優遇するかを示しています。

この優遇幅が全期間固定だったらいいのだですが、中には途中で優遇幅が狭くなる住宅ローンもあり、本当の金利はいくらなのか分かりにくいので、実質金利を計算するのは有効です。

実質金利の計算方法は、やや難しくて、いわゆる投資指標として多用されている内部収益率（IRR）の計算方法と一緒です。

パソコンなどを使って、最初に支払う諸費用から最終月の返済額まで、毎月の支払額をすべて書きだし、そこから全体の利回りを計算します。

これで、数値は実質金利だけに一本化されるので、実質金利だけを比較すれば良くなります。

ちなみに、似た指標としては「総支払額」があります。

金額として表示されるので、直感的に分かるのが特徴です。

ただし、総支払額は諸費用の支払いタイミングを考慮していないのであまり正確ではありません。

例えば、頭金を２割払うケースと頭金ゼロのケースでは、頭金を2割も支払う方が大変だと感じるでしょう。

実質金利であれば、最初に支払う諸費用の方が、後で支払う諸費用よりも重い負担として計算してくれるので、借り手の立場に立った、より「優れた」指標と言えます。

いずれにせよちょっと難しい内容なのでこれから借入、借り換えを検討されている方は専門家へ相談されることをお薦めします。

間違っても銀行に相談してはいけませんよ

他行の方がお得ですよ、とは絶対に教えてくれませんから