ランドスケープ

みなさんこんにちは。

年度末ということで引渡しや見学会、新入社員の歓迎会などに追われているはちです。

お花見を兼ねた歓迎会、幹事を命じられました。

…忙しいのに…しょうがない…最重要業務と位置づけお店探しに奮闘しましょう。

ぎょ、業務ですからね

さて、そんな珍しく時間に余裕のないはち。

普段の優に数倍のお客様へアプローチしなくてはいけません。

今までは一組のお客様に貸切のように時間を割けたはちですが、そうもいかない状況が続きます。

そこで土地から探しているお客様にランドスケープ提案するようにしました。

土地って、情報だけ渡してもなかなか決め手にかけるのですよね。

現地を見ても皆さん目に付くのはその土地の欠点ばかり

何箇所も見学検討して理想の土地と出会えない…となってしまう方がおおいのです。

そこで、土地決定する前にランドスケープです。

ぱっと見た目魅力を感じない土地でも…

家を配置し、アプローチを作りこみ、造園、植栽、外構、パブリックスペースなど書き込んでいきます。

そこから見える景色を写真で載せて…

なんと、ただの畑が魅力たっぷりの土地に見えるではありませんか

当然勝手な提案ではありますが、具体的な絵を描くことによって総体予算も弾け出せます。

よし、これをお客様のところに持っていこう

ただ、これには弱点がありまして…

この提案で気に入られないと次がないということ

接点を何度も持ち関係を築いていく従来の手法から、一発でお客様がこちらを向くかどうか勝負をかけるやり方だからです。

まぁ、前者で結果を出せていないので新たな手法も取り入れつつ多角的なアプローチをしていきます。

ランドスケープを描いていて思うことは…

く、車でかい

駐車場の確保と切り返しスペース考えながら書いていかないと見た目だけ素敵なお庭で使えない作品が完成します

なんど指摘を受け書き直したことか

ところ変われば事情が変わる。あの国の住宅価値観

みなさんこんにちは。

休日で惰眠をむさぼっていると…

夜の街で命の水を補給のお誘いです。

お世話になったお店が今月で閉まるということで挨拶を兼ね繰り出すのでした。

どうも、休日明けが一番疲れているはちです

さて、ところ変われば価値観も変わる…ということで、今回はイギリス編

これが家にあったら成功者。ステータスシンボル

第1位　ワインセラー

おぉ…なんだかイギリスっぽいぞ

流石に今のところワインセラーを提案したことありません。

第2位

ウォークインクローゼット

これには

日本は結構普及しているのに…

私が考えているサイズ感と違うのかな

第三位

自分で運転する芝刈り機

この辺は日本とまったく違いますね。

第四位

車二台分のガレージ

第五位

無垢の木の床

え、無垢の床は普通だと思っていました。

ちなみに20年前の調査ではプールや高級車、別荘などが上位でした。

価値がお金から時間にシフトしているようですね。

もうすぐ増税

みなさんこんにちは。

物価が１％上がったニュースを見ました。

消費税も上がります。

給料明細をみて途方に暮れるはちです

消費税増税というものは先の消費を手前に持ってくる力が強く、毎回駆け込み需要が発生します。

住宅も類にもれず…で、増税を意識したお客様が多く見受けられるようになりました。

住宅営業のはちとしてはこういった需要をうまく掴んで受注に繋げるのがお仕事なので、この流れを活かしていきたいところではありますが…

あまり面と向かってお客様に言えないのですが、ここでなら書いてもいいかな…と思い、増税が及ぼす影響を書いていきたいと思います。

2019年10月に消費税の引き上げが予定されています。

まだ1年半以上も先のことだからさほど気にする必要はないと思っている人がいるかもしれませんが、実はそうではありません。

住宅の場合には、契約から引き渡しまでかなりの期間があるため、経過措置が適用される見込み。

19年3月末までに建築請負契約を結んでおけば、引き渡しが10月以降になっても、税率は8％のままですむという特例です。

逆にいえば、8％で住宅を手に入れられる期限までは、ほぼ1年しかなくなっているわけです。

そこで、消費税引き上げは、購入に当たってどれくらいの負担増につながるのか、まずは、その点を確認しておきましょう。

たとえば、2000万円の注文住宅だと、建築費全体に消費税がかかります。

本体価格2000万円だと、税率8％なら税込み価格は2160万円ですが、10％だと2200万円になります。

消費税引き上げによる負担増は40万円ということです。

けっこう大きな負担増加のように感じますが、実は中堅層の会社員であれば、この程度の負担増加は「すまい給付金」でカバーできる可能性が高いのです。

年収500万円前後なら実質的に負担は増えない

すまい給付金というのは、消費税8％または10％で買った人に対して、一定額を現金給付することで負担増加分をカバーできるようにして、マイホーム取得意欲が落ちないようにしようとするものです。

年収の低い人ほど消費税増税の影響が大きいので、年収別に給付額が決められていますが、税率10％になれば、給付額が増え、対象となる年収上限も引き上げられます。

その結果、年収500万円前後の中堅層の給付額が増えます。

たとえば、年収520万円の人を想定してみましょう。

税率8％だと、すまい給付金の対象になるのは年収510万円以下なので、年収520万円の給付額はゼロ。

それが、税率が10％になると対象年収が引き上げられ、給付額も増えるので、年収520万円の給付額は40万円です。

つまり、ゼロから40万円になって、先にみた2000万円の新築を建てるときの税負担増加分40万円は丸ごとすまい給付金でカバーできることになります。消費税の増税を気にする必要はありません。

このほか、住宅ローンを利用して買った場合にはローン減税があります。

年収が低く、ローンの利用額がさほどではないとローン減税額が少ないので、このすまい給付金が創設されたわけですが、すまい給付金の対象にならない年収775万円超の比較的年収の高い層は、ローン減税額が年間20万円、30万円と大きくなります。

この減税が10年間続きますから、消費税増税による負担増は気にする必要はありません。

多くの場合、負担増加分以上の控除額になるはずです。

ですから、年収500万円前後の中堅層や比較的年収の高い層は、不動産会社や住宅メーカーなどの駆け込み需要への誘導に踊らされることはないのです。

もっといえば、むしろここはジッとガマンして、消費税引き上げまで待つという手もありでしょう。

というのも、消費税引き上げ前にはメーカーや不動産会社主導の駆け込み需要が大量に発生し、その後は必然的に反動減が起こる可能性が高いからです。

本来なら1年先、2年先に予定していた人たちが早めに買ってしまうのですから、その後は需要が減少するのも当然のことです。

そのとき何が起こるのか――間違いなく価格は下がります。大手はかなりガマンして、表面的には値引きを隠し、水面下での値下げにとどまるかもしれませんが、中堅以下ではそうもいかずに、値引き競争が始まります。そうなると大手も負けてはいられないので、業界挙げての本格的な値引き合戦にならざるを得ません。

先にみたように、特に中堅層以上の人であれば、増税分はすまい給付金やローン減税でカバーできる可能性が高いのですから、住宅取得に限っていえば、消費税増税は怖くありません。

もちろん、他のさまざまな商品の値段が上がって、経済の減速要因になり、それによって生活に影響が出てくるかもしれませんが、それはまた別の問題です。

ですから、不動産会社や住宅メーカーなどの駆け込み需要への誘導に踊らされることはないのです。むしろ、それを横目で見ながら、その後の反動減を待ってから買っても遅くありません。

いってみれば、これから予想される駆け込み需要時期、18年から19年当初にかけては、売手優位の売手市場ですが、19年4月以降の実質的な消費税引き上げ後は買手優位の買手市場に購入環境が大きく転換します。

売手市場の段階では、買手が多いので売手側の態度は横柄で、物件の選択肢は狭く、価格交渉などにも応じてもらえません。

反対に、買手市場では売手は買手の意向を斟酌せざるを得ず、物件選択肢は豊富で価格交渉などの余地も大きくなります。はるかにいい買い物ができる可能性が高いのです。


…だからといって計画を先延ばしにしないでくださいね（。・ω・。）

全ての人が増税後の方がお得になるというわけではないのです。

自分の場合はどう計画をするのがお得なのか、ということをよく見極めご検討ください。

もちろんご相談も承ります。

こういう煽らない姿勢を見せて信頼を得ようよ目論む姑息なはちでした

新社員

みなさんこんにちは。

見学会は立ちっぱなしになり腰にダメージが蓄積します。

私の場合は神経を圧迫なので右足の痺れにつながるんですよね。

昨夜は強烈なこむら返りに襲われ悶絶し睡眠不足のはちです

さて、いよいよ明日は新卒の新入社員が入社します。

まずは先輩について現場の研修から。

みなさんかわいがってくださいね

かわいがるって、いじめるって意味じゃないですよ

ひと手間で数十万円

みなさんこんにちは。

完成見学会を行いました。

独身女性が見学に来ると私とくっつけて家を建てればいいとびっくり発言が飛び出すあっとホームな職場です

さて、お金に細かいはちは自分が家を建てるなら…とよく妄想します。

そこでちょいとひと手間かけるだけで数十万円節約できることをお伝えします。

これ、司法書士さんや土地家屋調査士さんに嫌がられるんだよな…

不動産登記費用を浮かせましょう

不動産登記とは、自分が買った建物や土地について「所有者は自分だ」ということを公的に認めてもらう制度のことです。

買った人の名前、購入価格、住所、面積、建物の構造といった情報を担当機関である法務局に提出し、手続きをすることで、登記できます。一般的には、司法書士や土地家屋調査士に代行してもらうケースが多いです。

ひとくちに不動産登記といっても、登記は数種類あります。

一般的には、買った土地の所有権移転登記、建物の場所や構造、床面積などが載った建物の表題登記、住宅ローンを借りる場合に必要な抵当権設定登記などがあります。

不動産登記にどのぐらいの費用がかかるの？

不動産登記にはお金がかかります。費用の内訳は以下のとおりです。

・司法書士や土地家屋調査士への報酬
・登録免許税

たとえば、一戸建てを土地代3000万円、建物代1500万円の計4500万円で購入した場合、土地の所有移転登記の登録免許税に45,000円ほどかかります。建物の所有権保存登記は、登録免許税に13,000円ほどかかります。登録免許税と印紙代は税金なので、必ず支払います（各種軽減税率を適用できるものとして計算）。

これに加えて、不動産登記の手続きをしてもらう費用として、司法書士や土地家屋調査士に報酬を支払います。支払う報酬は、登記の種類や依頼する司法書士などによって違いますので、以下で「一般的にこれぐらい」という数字を示します。

司法書士や土地家屋調査士に支払う報酬
○土地の所有権移転登記（土地取得の場合必要）：4万円～5万円
○建物表題登記（新築の場合必要）：8万円～10万円
○建物所有権保存登記（中古住宅の場合必要）：2万円～3万円
○抵当権設定登記（住宅ローンを借りる場合必要）：5万円～10万円
○住宅家屋証明書の取得：1万円

土地を買って注文住宅を建て、住宅ローンを借りる場合は、これらの登記がすべて必要です。合計すると20万円～30万円ぐらい必要、ということになります。

自分で不動産登記すればコストを抑えられる

登録免許税と印紙代は必ず支払いますが、不動産登記は司法書士や土地家屋調査士に必ずやってもらわなければいけない、とは決まっていません。自分で手続きすることもできます。そうすれば、司法書士などへの報酬を支払わなくて済み、20万円～30万円ほどを節約できます。

いまでこそ、マイホームを買ったときの登記は司法書士や土地家屋調査士へ依頼することが一般的ですが、以前は自分でやるのが当たり前だったそうです。

実際にはたいして難しい作業でない

普段あまりなじみがない「不動産登記」を自分でやるとなると「面倒で手間がかかりそう」と思う人もいるでしょう。実際は、そんなこともありません。

登記の手順は以下のとおりです。

1. 必要な書類を作成する（登記申請書など）
2. 必要な書類をそろえる
3. 法務局へ提出する

たったこれだけです。建物の図面の作成などに少し手間がかかるだけで、登記申請書は氏名、住所、新しい建物の情報を書く程度のシンプルな書類です。必要な書類も、ハウスメーカーや不動産会社から受け取る書類でほとんどそろいます（住宅家屋証明書という書類も必要ですが、市役所などで簡単に受け取れます）。ネット上でも、登記方法をアドバイスするサイトなどが簡単に見つけられます。

こうして必要な書類をそろえたら、後は法務局に提出するだけです。提出した書類が間違っていたり、足りなかったりしたら、法務局の職員に教えてもらえます。

登記は例外なく自分でできますが、住宅ローンを借りる際に必要な抵当権設定登記は、銀行によっては許可されないケースがあるため、注意が必要です。

抵当権設定登記は、簡単にいうと土地や建物を”借金のカタ”にします、という登記です。この登記があれば、住宅ローンの返済が滞ったとき、銀行が借金の代わりに土地や建物をもらうことができます。これがなければ、銀行は住宅ローンが返済されなくなっても、なすすべがありません。

銀行にとっては非常に重要な登記のため、「自分で抵当権設定登記をします」と銀行に伝えても認められず、銀行が司法書士に抵当権設定登記を依頼するケースがあります（かかった費用は、当然住宅ローンを借りる人が支払います）。

まだまだまったく具体的にならないはち邸新築工事。
この抵当権設定登記銀行が自己でやることを許してくれないよなぁ…と妄想の中でどうしたものかと思案しています。