資金不足の管理組合の方々へ

こんばんは、彦Ｇです。

 

仕事でも、自宅でも、小規模のマンションを担当しており（仕事１０～７０戸、自宅２０数戸）、資金不足に悩んでおられる小さなマンション管理組合のお気持ちはよく分かります。私のような小規模専門のマンション管理会社は、儲け主義に走らずに、管理組合目線で、お客様の会計健全化のサポートをしてきました。とりあえず、資金不足で悩まれている管理組合の皆様は、以下の動画をみてください。（３分程度）

 

【コスト削減】小規模マンションの管理費を安く抑える方法｜マンション管理チャンネル

 

そして、以下の内訳をチェックしてください。青色は管理会社の経費が上乗せされている場合も多いので、管理組合（理事会メンバ等）が主体で管理（契約、業者へ指示）できる内容で、コストダウンが可能です。管理会社へ支払っている委託業務費の中で、会計処理は経理の知識がないので難しいですが、これだけを管理会社に部分委託することも可能です。おそらく、管理組合が自主的にやれば、かなりのコストダウンができそうです。重要なことは、動画でも言っていますが、管理会社に丸投げしないで、自分の家計と同じように、管理組合が自主的にこれらの計算（＋業者の調査、見積取得）をしてください。

 

ちなみに、私の自宅マンションでは、管理費収入は、約６８０万円／年（（管理費３８万円／月＋駐車料金１９万円／月）✖１２月／年）、管理費支出の委託業務費が約４５０万円／年です。概算ですが、部分委託で委託業務費が３００万円／年と１５０万コストダウンにより、管理費が５，０００円／（戸・月）を減らせる計算となります。

 

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◆管理費の内訳 (出典1:大和ライフネクスト管理組合会計)

 

1. 公共料金

共用電気代･･･照明、エレベーター、ポンプなど
共用水道代･･･散水栓、管理事務室水栓
共用電話代･･･管理事務室、非常転送機など

 

2. 共同住宅保険料

火災保険、賠償責任保険など

 

3. 植栽管理費

植栽の剪定、消毒、除草、施肥など

 

4. 雑排水管清掃費

専有部分および共用部分の生活排水管の清掃

 

5. 共用備品費

共用電球、管理事務室･集会室の什器、清掃用具など

 

6. 修繕費

計画修繕以外に発生する小修繕

 

7. 組合運営費

総会会場費、資料コピー代など

 

8. 委託業務費

管理会社による事務管理（会計処理）、管理員、設備点検、清掃業務など

 

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マン管組合３～理事会を開こう

こんにちは、彦Ｇです。

 

最近、仕事でもプライベートでも、マンション管理は、合意形成が重要と感じています。

 

理事会や総会では、普通決議（予算や計画の決定、役員の選任等）は区分所有者と議決権総数の過半数、特別決議（規約改正、共用部の変更等）は３／４以上と多くの賛成が必要です。これらの多数を得るためには、以下のプロセス、特に１～３が必要と思います。

 

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＜マンション管理組合の合意形成プロセス＞

１．理事会で、アンケート・意見交換会等で意見、要望の収集

２．理事会（＋専門委員会）で意見をまとめ、方向性を決定

３．理事会での結果を住民にフィードバック

４．理事会で総会議案書を作成

５．総会の決議

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ここで、重要な役割を担う機関は、理事会です。（管理会社はこの理事会をしっかりとサポートするスキルが要求されます。）この理事会がしっかりと機能しないと、マンションの重要な課題（マンションの劣化、住民間のトラブル等）が解決できず、ズルズルと問題を抱えたまま悪い状態となってくると思います。私のお客様では、この理事会がしっかりと機能している管理組合がスムーズに課題を解決されておられます。逆に、理事会ができないマンションはなかなか課題が解決できない状態となっています（住民間のトラブル悪化で住民ストレス増加、フロントも右往左往）。管理会社としては（特に、フロント担当）、理事会が増えてくると負担が大きくなりますが、私は、管理組合の方々には、「理事会をしっかりと開いて進めましょう」と推奨しています。

 

なお、上記に関連する話ですが、現在、話題になっている、第三者管理方式（いわゆる理事会・総会を管理会社などに丸投げする方式）は、止めた方がよいかと思います。管理会社や専門家は基本的に営利（儲け）目的なので、丸投げすると彼らの都合のよい方向（管理組合が不利益を被る可能性へ）へ理事会や総会を進めていくと思いますので。また、いくら監査役が監視するといっても、現場にたくさんいる住民でないとチェックは不十分になると思いますので。あくまで、理事会も総会も所有者のみで構成し、専門知識が不足している場合は、外部の専門家（管理会社など）の力を借りるというスタンスが望ましいと思います。少なくとも、私の自宅マンションでは、そのような丸投げ方式は絶対に採用することはしませんね。

 

マン管組合２～若い人の育成

こんばんは、彦Ｇです。

 

仕事では総会シーズンがスタートしました。総会に出ると、色々なご意見やご要望が出て、気づきがあります。特に、多いのが以下のご意見です。

 

①管理費や修繕積立金を上げないで（住民の家計逼迫→緩和）

➁マンションを長持ちさせたい（住宅の高齢化→若返り）

 

私は、①や➁の視点を中心にやっていますが、今日の総会では以下の③のご意見もいただきました。マンションではしっかりと意見を言える方は少数で、しかも高齢化されています。一方、若い方々は総会にも出ませんし、出てきてもほとんど発言しません。今後の目標として、①、➁のみならず、以下も③もあげたいと思います。今回、進行役が若い出席者にご意見を求めると、結構お話をされて議論が弾みました。育成方法の１つとして、若い方々のやる気を起こさせる、会議のファシリテーター（議長など進行役）の若い方々への配慮が重要だと思いました。

 

③若いリーダを育てたい （住民の高齢化→若返り）

 

マン管組合１～大規模相見積の方法

こんにちは、彦Ｇです。

 

今年度から、自宅マンションの理事をやっています。私が中心になって、色々な工事業者を探して、建物診断を行い、大規模修繕工事の相見積りをとってもらいました。

 

Ａ社（自宅の有名な管理会社）　６，０００万　弱

Ｂ社（大手の有名な工事会社）　５，０００万　弱

Ｃ社（中堅の無名な管理会社）　４，０００万　弱　　　　　　　　　　　　　　　　⇒さらにコストダウン可能

 

自宅の管理組合の修繕積立金予算は、３，０００万半ばくらい（１年後には４，０００万超）なので、Ａ社やＢ社では全然足りませんが、Ｃ社では何とかなりそうです。マンションの所有者の多くが、安価なＣ社を希望しているようでした。

 

金額の差が出ている理由は、１）有名な会社は、社内の経費が高いため（各工事の単価が高い：従業員の給料が高い、間接部門の従業員が多い等）、２）管理会社は、下請けの工事会社の見積に経費（自社分の利益分）をプラスして高くなっているためだと考えています。要するに、Ａ社のような有名な管理会社は、１）有名コスト１０００万（Ｂ社－Ｃ社）に、２）下請け・孫請けからの管理会社内の追加コスト１０００万（Ａ社－Ｂ社）と高くなっている構造が考えられます。

 

よって、管理組合として管理会社に丸投げするのでなく、管理組合が主体となって大規模修繕工事の相見積を、上記のような手法で取得すること（Ｃ社を見つける）をご参考ください。

 

仕事の探し方 （マンション管理員）

お早うございます。彦Ｇです。

 

フロント仕事も少しずつ慣れてきましたが、長期に仕事するには、まだまだ壁が高そうです（特にハラスメント対策：カスハラ、パワハラ等）。この壁は、前職の管理人の場合も同じでした。特に、なるべく避けたい、ハラスメントが多い可能性のある管理員仕事について、以下に記載したいと思います。

 

１．カスハラ（クレーム）が多い可能性のある職場

（１）マナー違反改善等の掲示が多いマンションは✕

　マナー違反の掲示が多いマンションは、マンション内で騒音、ゴミや汚れを出すモンスターさんが居る可能性が高いです。よって、管理員になったら、それらの対応が大変になると思います。私の場合、前職のマンションでは、①毎日、共用フロアに料理の食液を垂らして汚す住民さん（そのため他の住民さんと喧嘩が絶えない）、➁子供の塾があり、子供たちがゴミを散らかしたり大声で騒いだりして住民のクレーム対応に追われていました。理事会から、それらを改善する掲示をするように言われ、そのような注意喚起の掲示が多かったです。

（２）マンション内や近くに夜間店や飲食店が多いマンションは✕

　夜間操業の店や飲食店が多いマンションは、飲食店のお客さんが騒音やゴミを出す等の問題がある可能性が高いです。私の場合、前職のマンションでは、マンションの１階に飲食店があったり、近接しているビルに飲み屋が多く、それらの騒音、悪臭等のクレームが多く、それらの対応に追われていました。

（３）築年数が古く、外観が痛んでいるマンションは✕

　築年数が古く（40年以上）、外観が痛んでいるマンションは、建物や給排水管が劣化したり、耐震性能が低かったりして、漏水や建物損傷等の問題が起こる可能性があります。私の場合も、築年数の古い前職のマンションでは、漏水トラブルが多く対応に追われていました。

 

２．パワハラが多い職場の可能性のある職場

（１）複数管理員のマンションは✕

　前職の管理員時代で先輩管理員から聞いた話では、２名以上の管理員（清掃員も含めて）の職場では、在籍が長い先輩が新人をイジメることが多いようです。現に、今のフロント仕事は複数職場で、１人のイジメ（怒りんぼう）タイプの人から、新人イジメを受けています。なるべく、管理員の場合は、パワハラリスクを最小化するために、１人職場を強くお勧めします（フロントが悪い場合は、フロント替えも推奨）。

 

　特に、クレームや怒られる事に苦手な方々は、１（１）マナー改善掲示の多い、２（１）複数管理員の多いマンションは、なるべく避けて、比較的な穏やかなマンションの１人管理員（清掃員）を探されることをお勧めしたいと思います。まあ、最悪我慢ができなかったら、管理会社（フロント）にお願いして物件を替えてもらうか、管理会社を辞めて他の管理員仕事に転職するかをしましょう。マンション管理員（清掃員）の求人は７０代でも多いので転職は比較的容易ですし、自分にマッチした職場に出会えることもあると思いますので。

悪徳会社１～大規模修繕工事業者

こんばんは、彦Ｇです。

 

最近、自宅マンションの大規模修繕工事の見積り依頼を、数社に依頼中です。その中で、某会社から以下のコメントをもらいました。

 

うちに工事を決めてくれれば、建物診断や見積りを出します。

 

逆でしょう。建物診断や見積をみて、工事業者を決めるのが通常ですよ。なんと、この会社は、第１回めの大規模修繕工事をした会社で、非常に高額な工事、評判の悪い監督でした。当時は、私を含め他の住民も、マンション管理について何も知らなかったので、自宅マンションの資産をぼったくられました。最近、マンション管理の知恵やノウハウがついてきますので、悪徳会社に騙されないようにしたいと思います。

 

そんな会社と契約したら終わりなので、皆様も、十分、注意をしましょう！

マン管ラボ①～管理会社の商標調査

こんばんは、マン管ラボ（マンション管理研究所の略）の彦Ｇです。

 

資格活用（弁理士）の一環として、マンション管理の商標調査をやってみました。ちなみに、「マン管ラボ」は、現時点で商標登録なしです。ブログに書いて有名になれば、あとで出願しても登録されませんので、ご了承くださいね。

 

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１．調査：マンション管理会社名の商標調査

２．調査対象：マンション管理会社受託戸数ランキング（２０２４年）の上位１０社

３．調査データベース：特許庁のデータベースサイト（特許情報プラットフォーム）

４．調査年月日：2024年8月18日（日）

５．調査結果

　　＜商標名＞　　　　＜商標登録／商品・役務＞

①日本ハウズイング　　なし

②東急コミュニテイ－　出願中（商願2024-023617）

　　　　　　　　　　　9,11,16,20,25,27,30～45

③大京アステージ　　　なし

④長谷工コミュニティ　商登3049569号／37（建築工事）

　　　　　　　　　　　商登3051810号／36（建物の管理等）

　　　　　　　　　　　商登3067263号／42（建築物の設計）

⑤三菱地所コミュニティ　なし

⑥大和ライフネクスト　商登5329606号／37（建設工事等）

　　　　　　　　　　　商登3051810号／35～45

⑦合人社　　　　　　　商登5565281号／35～45

⑧三井不動産レジデンシャルサービス

　　　　　　　　　　　商登第5701312号／35～45

⑨野村不動産パートナーズ　商登第5765027号／9,16,35～45

⑩住友不動産建物サービス　商登第3025622号／35（来訪者受付）

 　　　　　　　　　　　商登第3116889号／37（建築工事等）

　　　　　　　　　　　商登第3169508号／42（施設警備）

　　　　　　　　　　　商登第3170977号／36（建物管理等）

　　　　　　　　　　　商登第5338596号／39（引越し請負等）

６．考察、まとめ

（１）商標登録の有無：上位１０社中、会社名を商標登録しているのが７社、していないのが３社です。商標って、権利化されると排他的権利（差止請求、損害賠償請求など）がありますが、商標の最大のメリットは、商標に信用が化体してブランド価値が高まる点です。商標を持っていない３社は、ブランド価値を高める重要性を理解されていないのでしょう。

（２）商標登録の仕方：５社（②、⑥、⑦、⑧、⑨）は商品や役務をまとめて出願されていますが、これだと維持費用が多くかかり大変でしょう（まあ、いずれも大手の会社なので大した費用ではないのかも）。個人的には、２社（④、⑩）のように、ビジネスを絞って別々に出願すると、維持費用も安くすみますし、商標の管理もわかりやすくなり良いかなと思います。

（３）会社の特性：商標登録だけをみても、会社の個性がでて面白いですね。

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国交省マンション大規模修繕工事調査

こんにちは、彦Ｇです。

 

今週は土日に理事会があり、色々な課題を解決するために、頑張っています。特に、公私ともに、大規模修繕工事が目白押しとなってきました。非常に高額な予算が必要ですので、しっかりと建物診断調査結果や見積内容をチェックして、お客様のご要望に応えるようにしていきたいですね。もちろん、金額だけでなく、しっかりと工事の質が高くなるようにしていきたいと思います。

 

ところで、マンション関連の最新統計データが以下に掲載されていました。

マンションに関する統計・データ等

 

その中に、以下の大規模修繕工事のデータがありました。

令和３年度マンション大規模修繕工事に関する実態調査

 

特に、気になる工事金額について、以下のデータがありました。

マンション１戸当たりの工事費用です。大体、１戸当たり１００万円です。私の自宅マンションにあてはめますと、２，２００万円となります。ただ、このデータは令和３年の調査結果ですので、その後の物価高騰分（２０２０年→２０２４年で約７．２％アップ～2020年基準の2024年の総務省物価指数）を加味すると、１戸当たり１０７万円となり、私の自宅マンションでは、２，３５４万円となります。小規模マンションなので、コストメリットが小さく、足場代などを考えるともう少し見積額が高くなりそうですが・・・

 

こちらは、建築延床面積あたりの工事費用ですが、床面積１ｍ２当たり１００万円です。私の自宅マンションにあてはめますと、２，２００万円となります。こちらも同様に物価高騰を加味しますと、各々１０７万円と、２，３５４万となります。

 

これらの数値より非常に高い見積（例えば２倍など）が出た場合は、よく精査する必要があると思いますね。

管理組合に資格報奨制度を

お早うございます、彦G です。

 

マンション管理の仕事に就いて３年が経過しました。石の上にも三年ということわざもありますので、そろそろ、私も色々とマンション管理に関する考えを書いていこうと思います。

 

マンション管理認定制度というのがあります。マンション管理組合が一定の要件を満たして申請すると、認定をもらえて一定のメリットがあるようです。しかし、現状、所有者にとっては、大規模修繕工事直後の１年間の固定資産減税程度しか魅力的なものがありませんので、私の自宅マンション管理組合では当分申請する予定はありません。しかしながら、将来のメリット拡大がなされれば、申請を検討したいと思います。

 

一方、以下の制度があれば、マンション管理業界の発展につながり良いかなと考えています。上記認定制度より、メリットが迅速かつ大きく出そうだからです。

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【提案１】

管理組合資格取得時のインセンティブ（報奨）制度

（いわゆる、マンション１棟に資格者１人以上を作ろう制度です）

 

（１）対象資格：管理業務主任者、マンション管理士

（２）インセンティブ案（管理組合）：所有者合格時や理事就任時に管理組合から金一封が出る。（総会決議や管理規約改定が必要）

（３）インセンティブ案（国）：資格者保有マンション認定の付与（何戸あたり何人以上の資格者数）

（４）メリット（管理組合）：儲け第一主義の悪い管理会社やコンサルなどから、管理組合の財産（※１）を守れる

※１：管理組合の財産とは、①ヒト（真面目な管理員や清掃員、優秀な点検業者など）、②モノ（建物、設備）、③カネ（管理費会計、修繕積立金会計など）、④情報（建築竣工図、大規模修繕工事図面、修繕履歴、長期修繕計画、管理規約、総会議案書、総会や理事会の議事録など管理組合の書類や電子ファイル１式）

（５）メリット（管理会社）：真に管理組合（顧客）に貢献できる、良い管理会社の割合が増加する

（６）メリット（国、外郭団体）：資格受験者と受験料収入の増加により、国や外郭団体の経営改善と、それによるマンション管理の行政サービスの向上

（７）メリット（外部の資格者、コンサル）：さらなるレベルアップが期待

 

＜補足＞（４）は、所有者に資格者がいれば、管理費会計や修繕積立金会計、大規模修繕工事の見積もりや工事の内容をしっかりとチェックできますので、会計の安定化や資産価値の向上が期待できます。（５）は、お客様に自分たちと同じ専門知識を持っている人がいることにより、儲け第一主義の提案などができなくなり、そのような会社は淘汰されたり、お客様への真に有益なサービスを提供できるハイレベルな管理会社へと成長したりすることが期待できます。（６）、（７）も（５）と同様にマンション管理のサービスの質向上が期待できます。お客様の管理組合がマンション管理士ばかりになると、流石に変な提案はできないでしょうから。

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口コミの信頼性

こんにちは、彦Ｇです。

 

仕事は、トラブルも解決してきて、少しずつ落ち着き始めました。しかし、プライベートでは、最近、憂鬱なことが多く起こっています。

 

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＜最近、ゆううつだった事＞

１．ネット購入（口コミ評価大）で商品が届かなかった。

→出品者とは連絡がつかなくて泣き寝入りした。

→仲介した超大手サイトへの評価もできない。

 

２．ネット紹介（口コミ評価大）業者にＴＥＬし無視された。

→網戸サッシの修理を依頼したが連絡がつかなかった。

　（安そうな依頼だったので、スルーされたのかも）

 

３．大手量販店でのパソコン購入時、プロバイダーを替えられた

→プロバイダー変更を誘導され、元のサービスも無しとなった。

→解約するプロバイダーとの電話連絡等で、５時間もかかった。

 

　※結果、プロバイダー変更による６万円の割引で、１８万のパソコンが１２万くらいで買えたので、良かったかもしれませんが。

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上記１と２の教訓として、

（１）良い口コミは、あまり信用できない

　　　（自作自演、サクラも居るようなので）

（２）悪い口コミは、かなり信用できる

　　　（嫌な思いをすると真実を書くパワーが出ると思うので）

 

対応としては

（２）の悪い口コミ情報を参考にそれらの会社を対象から除外した後、良い会社探しは、①信頼できる人の本当の口コミを聞くこと、①が得られなければ、②数社を見積依頼してその時の対応で自分で判断することで選ぶことが肝要かと思います。

 

これは、管理組合が、管理会社を選んだり、大規模修繕工事の業者を選んだりする場合にも、参考になる方法だと思います。

 

騒音問題２～究極の方法

こんばんは、彦Ｇです。

 

この土日は、仕事です。今日はビル管理、明日はマンション理事会と何でも屋となってきました。飽きっぽい私としては、ビルでもマンションでも、工事でも総会進行でも、何でもできるのが楽しいようです。

 

ところで、ついに騒音問題を一気に解決できそうな非常に良い動画を発見しました。

 

【マックスむらい】マンションの騒音問題に悩まされなくなる方法 #shorts

 

１．入居する前の内見時に、壁や床をドンドン叩いてみる。

２．逆に、内見時にドンドン暴れられたら、内見者に苦情を言う。

 

確かに、不動産屋さんが居る時に１をやったら、①壁や床の防音状態も分かるし、⓶現在住んでいる隣人の住民の性質も分かるし、⓷その時トラブルになりそうでも不動産屋さんを盾と出来るので、一石三鳥ですね。逆に、私も上階の内見時に２をやっていたら、今の上階の騒音問題も防げたかもしれません。その際、「下の住民怖いから、この部屋買わない」と言われたと思いますので。

今度、試してみたいと思います。

住宅の騒音問題

こんばんは、彦Ｇです。

 

ユニークな商品の動画がありましたので、ご紹介します。

 

【騒音】住んで分かった木造アパートの現実と騒音対策／ホワイトノイズマシンの効果とは？

 

最近、お客様のマンションでも、自宅マンションでも、騒音問題が増えています。これまで、公私ともに苦労してきた重要な問題ですが、以下の対策があると思います。

 

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【騒音対策】

１．直接苦情を言う。★

　⇒対応次第で、トラブルに発展する可能性がある。

２．管理会社、オーナー、警察に相談する。★★

　⇒良い管理会社等であれば解決できるかも。

３．騒音対策をする。（耳栓、消音グッズ、二重窓等）★★

　⇒効果は一定程度あり。

４．退去し良い住居に移る。（賃貸など）★★★

　⇒良い移転先の住宅を見つけるのが大変。

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以前、自宅マンションの周辺で、カラオケ店の客が、夜中に窓を開けて大声で騒いでいました。前の管理会社フロント担当は非常に親切な方でしたので、２のように、すぐにその店に相談に行っていただき、解決できました。しかし、現在の管理会社のフロント担当は騒音問題には知らんぷりなので、上階の子供が騒ぐ問題は全く解決してもらえません。よって、１のように自分で苦情を言っていますが、関係がギクシャクしつつあります。安くて一番効果があるのは、３の耳栓ですね。しかし、妻は耳栓が嫌いなので、１に固執しているようです。なかなか、騒音問題の解決は難しいですね。

 

マンション管理会社で、「近隣やマンション内の騒音問題解決が得意です」というのが売りになるかもしれませんね。