管理人いじめの無いマンション

こんばんは、彦Ｇです。

 

今日で１０月も終わり、あと２ヵ月で２０２２年（令和４年）も終わろうとしています。最近、時間の流れが速くなってきたような気がします。心身の痛みの少ないマンション管理人仕事のお蔭かもしれません（数年前の専門職転職では、痛みだらけでしたので）。

 

さて、先日、管理人いじめの事について書きました。でも、もしかしたら、本ブログをお読みの方の中には、マンション管理人仕事に興味を持っていて、仕事をやってみたいなあと考えられている方がいらっしゃるかもしれません。そのような方の一助になればと思い、少し、その対策について、書きたいと思います。

 

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管理人いじめの無いマンション（私見）

１．管理人１人職場

　数１００戸以上の大きなマンションだと、管理人が数名常駐しているところもあると思います。複数管理人の職場は、リーダ管理人が意地悪だと、いじめの可能性もあります。しかし、私のような５０～１００戸位の中小のマンションだと、管理人は通常１人です。１人ということは、職場内でいじめられる可能性はゼロとなります。コミュニケーション能力に自信がない方に、１人職場をお勧めいたします。

 

２．フロントが誠実

　これは、実際仕事をやってみないと分かりません。ただ、フロントがＮＧの場合（やる気がない、不誠実、横柄等）、通常、住民さんにも同様な対応なことも多いので、住民さんからのクレームで担当替えすることもあります（職場でも、自宅でも経験あり）。少し、ガマンすれば、良いフロントさんに変わるでしょう。

 

３．お客様（特に理事長）が誠実

　これも、実際仕事をやってみないと分かりません。私の職場では、理事長や理事の方々は、とても優しいので、ラッキーでした。お客様、特に理事長からイジメられると、本当に悲惨だと思いますので、ガマンできなければ、管理会社に頼んでマンションの案件を変えてもらうか、だめなら他の管理会社に転職するかした方が良いと思います。メンタルやられて、病気になる可能性もありますので。

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マンション管理人は、上記１～３が揃えば、安月給のデメリットを除けば、永く気楽にできる良い仕事だと思います。特に、６０代以降のシニアにはお勧めです。

 

管理人いじめ？

こんにちは、彦Ｇです。

 

今週も、仕事や勉強はマイペースで進めました。仕事は、１ヶ月に１回のゴミ部屋の大掃除（床や壁の水道ホース洗浄、排水口の塩素消毒、排水口底の泥除去）をやってスッキリしました。

勉強は、２週間（正味７日）通勤電車内で、管理業務主任者の攻略問題集（テーマ別過去問集）を１巡しました。出来は、ミス６２問／全３５０問（不正解１８％）とまだまだ不十分ですので、弱点を１つずつ克服して、正解率をあげていきたいと思います。

 

さて、今週は、久しぶりに巡回員が来られて、色々とお話をしました。その方は、①巡回員になる前は、マンション管理人をされていたのですが、理事長やそのお子さんから色々とイジメにあって大変だったとのことです。管理人から巡回員に変わって、住民とのわずらわしい人間関係が無くなって今の方が良いとのこと。また、②私の自宅マンションの管理人さんは、過去に、フロント担当から色々とイジワルをされていたそうです。したがって、マンション管理人は、赴任するマンションによっては、①理事長等の住民さんからイジメられる、②フロント担当からイジメられるリスクがあるということですね。

 

それに対して、私はというと、①理事長、理事さん方、住民の方々はとても優しいし（一部、ゴミや汚れの酷い方々もおられますが）、②フロント担当もとても優しいので（住民さんのみならず管理人に対しても）、マンション管理人の中では、比較的、恵まれた環境にあるのかもしれません。仕事って、人間関係が良い職場か、仕事が自分に合っているか、そして、継続できるか否かは、やってみないと分からないことが多いと思います。しかし、マンション管理人の場合は、求人ニーズは非常に高いので（給料はめっちゃ安いですが）、やってみてダメだったら、次に転職すれば良いマンションのご縁ができる気楽な仕事、職種なのかもしれません。

増税 vs. 株式投資

こんばんは、彦Ｇです。

 

１．増税について

今日、給料明細書をみて、ビックリしました。厚生年金・介護保険・健康保険などが軒並みアップして、なんと、月２，５００円（年３万円）も増税となっていました。月収総額１６のうち、増税率１．５％とけっこう痛いです。しかも、最近、物価高になってきて、ダブルパンチです。

 

２．株式投資について

しかし、今日は良いこともありました。ほしい株式が目標の株価まで下がったので、ＮＩＳＡで好きな銘柄の株式１０００株（株価1,095円、購入額は約110万円）を購入しました。これで、好きな会社の株主となれました。この銘柄は、インカムゲインとして、配当金や株主優待（合計年３万円程度）もありますので、上記増税額を帳消しにしてくれそうです。私にとって、救世主となってくれるのではと願っています。ＰＥＲ（株価の割安感）、売上高営業利益率（収益性）、自己資本比率（安全性）などの経営指標も同業他社と比較してまずまずなので、買いは問題なしと判断しました。

 

３．管理人仕事自腹の低減について

あとは、毎月の自腹額も同じくらいなので、何とか、それを低減したいと思います。理事長さんなど理事会の方々も「自費は請求してね」と言われていますので、自腹ゼロ化になるように手続きをしていきたいと思います。

 

管業勉強

こんばんは、彦Ｇです。

毎日、通勤電車で、管業の過去問演習をしています。

宅建との違い、法域の違い（区分所有法と標準管理規約）の理由を意識すると、面白いですね。

例えば、

①宅建業（不動産会社）には営業保証金や保証協会制度があるのに対して、管業（マンション管理業）には財産的基礎３００万以上必要なことや、

②宅建業は懲役等悪い事をし終わって５年間登録できないのに対して、マンション管理業は２年間と短いことなどです。

宅建業は、お客さんの負担が数１０００万～億のおカネが動くのに対して、マンション管理業の管理費等はかなり低いことが影響しているのではと考えました。

 

AKB音楽も再燃！

こんばんは、彦Ｇです。

最近、１０年くらい前に夢中になっていた、ＡＫＢ４８音楽をよく聴くようになってきました。やはり、メロディーも詩も良くて、昭和時代の人間には心地よい音楽ですね。ロック好きなおじさんが特に気に入っているのが、以下の「転がる石になれ」です。途中１分２５秒からのソロギターは、速弾きやライトハンド奏法もとてもかっこよくて、私もチャレンジしてみたくなってきました。管業の試験が終わったら、ギターもやってみたいですね。

 

AKB48 - 転がる石になれ (One-shot Guitar Cover)

トラブルはお宝

こんにちは、彦Ｇです。

この１週間は、宅建試験対応のほか、仕事トラブル対応などでヘロヘロとなりましたが、今日は睡眠をしっかりと取って、体力が回復してきました。トラブル対応は以下の通りです。

 

１．職場マンションのトラブルについて

今週は、職場マンションでトラブルがありましたが、何とか収束できて良かったです。マンション管理人って、多くの住民さんのお住まいのサポートをさせていただいていますので、騒音、悪臭、漏水、ゴミ、汚れなど、住居に関するあらゆるトラブルを経験します。その際、一番重要なことは、①普段からの良い人間関係つくり（コミュニケーション）と、②迅速かつ誠実な対応だと感じています。以前、会社のサービス部門でトラブル対応を経験しましたが、この２つが重要で、逆にトラブルがある度にお客様からの信頼が増加し、受注額を増やしていただいたこともありました。よって、今後も、トラブルはお宝という気持ちで仕事をしたいと思います。

 

　　　

 

２．プライベートのトラブルについて

また、プライベートでは、人生のトラブルの１つと考えられる、赤字生活（年▲１５０）にも直面しています。収入１９０、支出３４０で、支出の低減もチャレンジしてきましたが、なかなか難しく、収入を上げることを考えないと難しそうです。そこで、転職や副業で収入アップもしたいところです。しかし、現職も収入が少ないとはいえ、仕事や人間関係にも慣れてきましたし、色々なマンション管理の勉強もできることも魅力がありますし、今は転職はしたくはありません。よって、副業の１つとして、過去成功体験のある株式投資を考えています。

 

以前の株式投資は、株価のチャートメインで、低値で買って、高値で売るというシンプルな手法でやっていました。しかし、低収入で資金の余裕がないことから、慎重かつ安全に投資をしたいですので、株式の勉強で確度を上げていきたいと考えています。そこで、以前、中小企業診断士の勉強（１次試験合格後、２次受験を頓挫）で習った経営分析などの知識も活用したいと思います。今ほしい株式の、株価指標（ＥＰＳ、ＢＰＳ、ＰＥＲ、ＰＢＲ等）や経営指標（売上高営業利益率、ＲＯＥ等）を、欲しい銘柄と、同業他社との比較表をつくってみました。意外と面白いですね。

まさに、公私ともに、トラブルはお宝だったといえるように、精進していきたいと思います。

管業勉強を再開

こんばんは、彦Ｇです。

今日は１日休暇をいただいて、念願の手続きをしてきました。

 

１．証券会社の口座開設

　１週間前にも休暇をとり、株式投資をしたいと考えて、証券会社の口座を開設しました。今日は、定期預金から証券会社指定の口座に振り込み、準備万端としました。NISA（120万までの投資が非課税）の口座も申込みまして、それも活用したいと考えています。今回は、キャピタルゲイン（売却益）よりも、なるべく長く保有することにより、インカムゲイン（優待券、配当金）で少しずつ株式を楽しんでみたいと思います。

　とりあえず、利子が極めてゼロに近いノーリターンの定期預金から、少しずつリターンが得られる株式投資に変更して、おカネの流れを良い方向に変えたいと思います。

 

２．管理業務主任者の勉強を再スタート

　昨日から、管業の勉強を再開しました。管業試験１２月４日まで１ヶ月余りしかありませんが、ポンコツ脳の爺さんなので、オーバーヒートしないように、亀ペースで楽しんでやってみたいと思います。

 

（１）管業のテキスト

①過去問集（昨年）②基礎テキスト（昨年）③基礎テキスト（今年）

①をベースに、②と③で復習チェックします。

 

（２）管業の模試

④LEC予想模試～管業　　⑤TAC予想模試～管業

④、⑤で演習をしたいと思います。⑤は、今日買ってきました（④には無い、法改正内容の記載が充実していたため）。

 

宅建試験を受けました

こんばんは、彦Ｇです。

今日は、宅建士試験を、東大本郷で受けてきました。２０～３０代位の若い人が多く、自分のような６０代以上はあまり見かけず、私の会場では受験率は７割（欠席率３割）程度でした。点数は、色々な予備校が正解予想を出しており、以下のようになりました。

 

３６点 ３７点　

（権利８／１４、法令上６／８、税２／３、業法１５１６／２０、免除５／５）

（宅建学院、ＴＡＣ、ユーキャン、宅建ドットコム等）

３８点　（宅建ドットコム）

※　10/18に、各予備校サイトを再度チェックし、自己採点を修正しました。業法の▲１点は、問３７です。

 

確実な合格ライン４０点を下回りましたが、例年の合格ライン付近ですので、少しは可能性があるのではと思います（昨年の初挑戦では３０点で不合格確実でしたので）。とりあえず、これで、宅建試験は終わったので、次は本命（※１）の、管理業務主任者試験の勉強に移りたいと思います。

 

※１　３０のマンション管理組合に１人の資格者を保有する義務がある、マンション管理会社には必須な資格です。通常はフロント担当が保有する資格で、マンション管理人には必要とされません。しかし、管理人も保有していれば、住民さんのクレーム等に対して、正確なマンション管理の法令やルールの知識で迅速に一次対応できるため、住民さんの満足（ＣＳ、顧客満足）のみならず、フロント担当や管理会社の負担も低減できるといった大きなメリットもある資格だと考えています。

ゴミとクレームは来ても、おカネは来ない

こんばんは、彦Ｇです。

 

遂に、あさってが、宅建試験となりました。全然進んでいませんが、明日１日、テキストを読んで最後のあがきをしたいと思います。

 

さて、今週も、職場マンションでは色々ありました。

特に、色々なゴミやクレーム（苦情）が、私（マンション管理人）の元に集まってきます。

 

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①住民Ａさんから、他マンションからの多量ゴミ持ち込み

②住民Ｂさんから、マンション外の職場からの多量ゴミ持ち込み

③住民Ｃさんから、マンション管理会社へのクレーム、

④住民Ｄさん（賃借人）から、不動産会社へのクレーム

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③は仲介役、④は愚痴聞き役で負担は少ないのですが、①、②は私１人でやらないといけないので大変です。①は住民Ａさんのお子さんが住まれている別のマンションのゴミ置き場が小さいので持ってこられたそうなのですが、なんかゴミ処理量が半端ないので、うんざりしてきます。

 

別の住民さんからは、

「仕事をし過ぎじゃない」と心配されましたが、

「ゴミの量が多すぎて大変なんです」と答えました。

「そりゃ、大変だね」と言われました。

（「俺が話をつけてやる」とは言われませんでした。）

 

手取１３万の仕事じゃないよなと泣きながら、ゴミ処理の毎日です。他のマンション管理人さんも同じような感じなのかもしれませんね。

 

株式がほしい

こんばんは、彦Ｇです。

 

３連休もあったのに、２日間も勉強（宅建）をさぼってしまいました。６０代になって、記憶力のみならず、意欲（やる気）の低下が顕著になってきたように感じます。老化が進んできたのかもしれません。

しかし、資格を取って、以下のように、家計改善を目指していきたいと思います。そうすると、やる気がアップし、老化も防止できそうですので。

 

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🔷資格勉強のモチベーションアップ方法

 

１．宅建／管業資格を活用して、転職

　➡　月１６（年１９２）から、月２５（年３００）へアップ

　➡　家計　年赤字▲１５０　から、年赤字▲５０へ改善

　➡　貯金残　２００（65才時）　から、５５０へ改善

　➡　５５０の内、２００を自宅リフォーム代、１００を株式投資、２５０を貯金

 

２．株式で先行投資

　いくつか好きな銘柄（会社）があります。以前、株式投資のキャピタルゲイン（売却益）で、利益を出したことがありますので、その経験を思い出して、チャレンジしたいなあと考えています。前回は自宅マンションローンの繰上げ返済に使いましたが、今回は、もし利益が出たら、何か社会貢献できることに使いたいなあと考えています。（新規のマンション管理サービス提案など）また、今回は、インカムゲイン（配当金、株式優待券）も楽しみにしています。

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資格の英語表記

こんばんは、彦Ｇです。

３連休の２日間をダラダラ過ごしてしまい、ヤバいを通り越して、諦め気味となってきました。

２０～４０代の頃の記憶力、やる気の半分も無くなってきて、老化を感じています。特に、やる気のなさは非常に情けないですね。そこで、少しでも自分自身にやる気を与えるために、タイトルのことを調べてみました。

 

宅建士：Real Estate Transaction Specialist

管理業務主任者：building manager

マンション管理士：licensed strata management consultant

１級建築士：first-class architect

 

 

技術士：Professional Engineer

弁理士：patent attorney

環境計量士：certified environmental measurer

工学修士：master of Engineering

 

 

Win-Winの関係

こんばんは、彦Ｇです。

 

今日から３連休です。

宅建試験まで１週間ですが、相変わらず、勉強は低空飛行状態です。この調子だと、あと数年かけても受からないですね。（苦笑）でも、セカンドライフは、合格至上主義ではなく、プロセス重視主義で、勉強のプロセスそのものを楽しんでいこうと思います。今は、管理人仕事で、不動産会社さんと交流する機会が増えたこともあって、宅建勉強内容が実務にリンクすることも多くプロセスを楽しんでいます。

（例：宅建業法３５条　→　不動産会社から、管理規約の内容、修繕内容等を聞かれることが多い）

 

ところで、最近、急に物価が上昇して、生活費が圧迫されてきました。しかし、マンション管理の管理費（管理人の給料も含む）、修繕積立金は上がる気配がなく、マンション管理会社や管理人は、かなり苦労されているのだと思います。今後、管理業務主任者やマンション管理士の勉強をする場合、住民さんも、管理会社も、ハッピーになる方法、すなわち、住民と管理会社のＷＩＮ－ＷＩＮの関係が成立する方法を考えてみたいですね。

（例：クレームの迅速対応や予防で、顧客満足がアップするとともに、会社も新規案件受注で売上拡大など）

宅建の勉強状況

こんばんは、彦Ｇです。

 

宅建試験まで、あと２週間をきりました。８月から約２ヶ月間勉強を進めてきましたが、まだまだ合格ラインまでは微妙なところです。しかし、今日は、初めて、新作問題（昨年１２月過去問）で合格ラインを超えました。あと２週間の時点で、少し戦えそうな地点まで来たように感じます。今後、暗記や理解の精度を高めていきたいと思います。

 

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１．勉強時間

（１）８月：２３ｈ

　（①テキスト読み、②厳選過去問集１周など）

　←①左、②右

 

（２）９月：３８ｈ

　（③年度別過去問６年分：H29～R3、④LEC予想模試）

③年度別過去問（印刷して使用）、過去問解説

　←④

 

（３）今年～７月：２０ｈ、今年～９月：８１ｈ

（４）通算（昨年分＋今年分）：３０６ｈ

 

２．新作問題演習の結果（上記④のＬ模試、過去問）

＜科目＞＜L模1＞ ＜L模2＞ ＜L模3＞＜R3-12月＞

・権利　　9/14　　7/14　　7/14　　9/14

・法令上　4/  8　　5/  8　　3 / 8　　6/  8

・税　　　1/  3　　3/  3　　2/  3　　2/  3

・業法　 17/20　 15/20　 14/20　 17/20

・免除　　4/  5　　4/  5　　5/  5　   4/  5

（合計） 35/50　  34/50　 31/50　38/50

（合格点）？　　　　？　　　 ？　  　 34/50

※ 演習日　9/12    9/19 　  9/25　   10/2

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大谷翔平の凄さを見習いたい

こんばんは、彦Ｇです。

 

最近、涼しくなってきて、汗だく状態から解放されてきました。もう少し経つと、半袖から長袖作業服になりそうですね。

 

さて、最近、スポーツ界では、大活躍する選手が出てきました。その中で、際立っているのが大谷翔平さんですね。

投打の記録など凄い記録が非常にたくさん有ると思いますが、私が一番注目しているのが、

 

日本よりも、アメリカでの成績が良い

過去よりも、現在の成績が良い

 

すなわち、他者との比較でなく、自分自身の過去との比較という点です。

 

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１．大谷翔平さんの打撃成績

 

　　　＜MVP年＞　　＜今年＞　＜昨年：MVP＞

①本塁打：２２（日本）➡３４、　４６（アメリカ）

②打点　：６７（日本）➡９４、１００（アメリカ）

③盗塁　：　７（日本）➡１１、　２６（アメリカ）など

　←上で見えなければクリックして下さい。

出典１：大谷翔平（打者） 通算成績 - プロ野球記録 (fc2.com)

 

 

２．大谷翔平さんの投手成績

 

　　　＜最多勝利年＞　　＜今年＞

①勝利数：１５（日本）➡　　１５（アメリカ）

②奪三振：１９６（日本）➡２１３（アメリカ）

　←上で見えなければクリックして下さい。　

出典１：大谷翔平（投手） 通算成績 - プロ野球記録 (fc2.com)

 

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私のような凡人でも、彼の素晴らしさを見習うとすると、

 

第１の人生（２０～５０代）よりも、第２の人生（６０代～）の方が、お客様の評価がアップすることを目指すことも良いかもしれません。

 

今週は、仕事が非常に忙しかったですが、以下のようなお客様のお言葉を頂戴しました。

 

「本当にマンションが綺麗になった、仕事やめないでね」

「ゴミ部屋が見違えるようにきれいになって、嬉しい」

「仕事やり過ぎると体壊すよ。無理しないでね」

などです。

 

収入の視点ではＮＧですが、お客様の評価という点では、非常にアップしている実感があります（過去最高だった会社営業部門時代と同等レベル）。そのような視点も大切にして、楽しんでいきたいと思います。