宅建本試験を復習しました

こんばんは、彦Ｇです。

今日は、宅建本試験（昨年１０月）の復習と、管業試験（昨年１２月）の復習をしてみました。

 

１．宅建本試験の復習について（宅建業法、法令上制限）

宅建業法は、ミス７問中、４問はケアレスミス（問題文読み違い、〇×違い等）、２問はテキスト読み不足、１問はテキスト記載なしでした。法令上の制限は、ミス５問中、２問ケアレスミス、２問はテキスト読み不足などでした。得点３０点（合格点３４点）でしたので、ミスを減らせば、合格点を超えられるのではと感じました。よって、昨年の勉強方法は間違えていなかったと考えられますので、今後は、宅建業法と法令上の制限をメインに、理解と暗記をしっかりとしていきたいです。また、過去問のみならず、模試など演習を増やしてケアレスミスを減らしていこうと思います。

 

２．管業本試験の復習について（テキスト未記載のミス問）

また、管理業務主任者試験で、私のテキストに記載なしだったミス問題１５問について、本屋さんで、昨年の色々なテキストでチェックしてみました。各社のテキストにも記載が無いものも多かったですが、区分所有法、適正化法、標準規約など原文には記載がありました。よって、今後は、じっくりと法律や規約の原文の読み込みをしていきたいと思います。その後、直前２ヶ月間くらいで、過去問や模試などをやりたいですね。

 

よって、宅建と管業の勉強スケジュールは以下のようにしたいと思います。

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【今年の宅建、管業勉強スケジュール】

・２月～５月　ＦＰ１級（不動産分野をメイン）

・６月～８月　法律原文読み込み（宅建業法、法令上の制限／区分所有法、標準規約等）

　　※６月頃、今年改正の法令集が発行予定なので

・９月～１０月中旬　　宅建演習（過去問、模試）

・１０月中旬～１１月　管業演習（過去問、模試）

　⇓以下に変更（WINDさんのコメントアドバイスにより）

・２月～４月　法律原文・テキストの読み込み（宅建、管業）

　　　　　　／／WEBからダウンロード、印刷

・５月～８月　過去問、模試の演習（宅建、管業）

・９月～１０月中旬　　宅建復習（テキスト、原文、過去問、模試）

・１０月中旬～１１月　管業復習（テキスト、原文、過去問、模試）

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管業本試験の分析実施

こんばんは、彦Ｇです。

昨日と今日の２日間、通勤電車で、昨年１２月の管理業務主任者試験問題を、これまで使ってきたテキストと照合し、チェック・分析してみました。

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◆2021年度 管理業務主任者試験の自己分析について

　　

【試験の表紙】　【私の結果】

 

１．私の点数：正解２８問（ミス２２問）／全５０問

　　合格ライン：３５点以上

 

２．点数の内訳

（１）各分野別内訳

①民法：６／９

②区分所有法：３／６

③標準管理規約：２／６

④標準管理委託契約書：４／４

⑤税会計：３／３

⑥その他法令：３／６

⑦適正化法：１／５

⑧建築：６／１１

 

（２）ミス問のテキスト掲載の有無

1⃣テキストに有り：▲７／ミス▲２２

2⃣テキストに無し：▲１５／▲２２

 

３．データの分析、評価

（１）管業試験の重要テーマの「区分所有法」、「標準管理規約」、「適正化法」がボロボロだった。３分野合計で、６／１７問であったので、それらを完璧に仕上げることで（６＋８＝１４／１７）、合格ライン（２８＋８＝３６）に乗れそう。

（２）私が使ったテキストに記載が無い問題が多かった。記載があるテキストを使うと、ミスを減らせて（▲１５→▲５と＋１０点）、合格ライン（２８＋１０＝３８）に乗れそう。

 

４．まとめ

（１）区分所有法、標準管理規約、適正化法等の重要分野は、パーフェクトに仕上げることが重要と分った。

（２）今回の問題の論点がほぼ網羅してあるテキスト（今年のではなく昨年のでね！）を選んで勉強しよう！→市販のテキストではなく、法律や規約の原文を暗記するくらいのことが必要なのかもしれない。

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同業者仲間

こんばんは、彦Ｇです。

今日は、非常に嬉しいことがありました。

 

◆１つめ

　ゴミ回収屋さんから、「ケガに気を付けて下さいね」と声をかけられました。

　初めて、回収中、私から「お早うございます、いつもお疲れ様です。大きい袋（90L）で大丈夫ですか？」とお声をかけました。すると、「お早うございます、大丈夫ですよ！」に続いて、上記のように、とても優しい感じで、返答をいただけました。以前にも記事を書いた管理人大先輩（マンション管理士、管業、宅建の３資格保有者）から、「ゴミ回収屋さんは、管理人のこと同業者（仲間）と思っているから、管理人に対しては優しいよ」と言われたことがあります。その通りでした。

 

◆２つめ

　近所の仲の良い警備員さんから、「マンション前でタバコを吸ってポイ捨てしている人達の情報」を教えていただきました。また、「でも、怖いから注意はしないんだよ（逆ギレで反撃される可能性もあるので）」の大事なこと（最近、色々な事件も多発していますので）も聞きました。

　お互いに、落ち葉やゴミの拾い掃きを手伝いあっている、いわゆる同業者仲間です。色々と貴重な情報を教えていただいて助かっています。最近、購入した電気ポットで、ホット珈琲を差し上げたら、喜んでいただけました。やはり、同業者は、お互いの気持ちが良くわかっていただけるようですね。

 

このような心の優しい方々と触れ合うことができる、マンション管理人って、良いなあと感じています。それに比べて、過去の競争、ノルマが多かった会社員時代は大変でしたね。まあ、このような優しい方々とコミュニケーション取れるのは、過去の苦難を乗り越えてきた６０代以降シニアの特権なのかもしれませんね。

マン管検定演習を完了

こんにちは、彦Ｇです。

今日は、妻と間違い探しパズルを解きました。

その脳トレ効果があったためか、次に、以下の演習を全て完了しました。

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マンション管理員検定対策問題集　改訂２版　p.89～p.203／全p.203、今日の演習時間４ｈ、合計勉強時間８ｈ

　　

【所感】

第５章の標準管理規約・標準管理委託契約書、第６章の区分所有法・適正化法は、昨年に管理業務主任者を勉強していましたので、ほとんどテキストを読まないでも、正解できました。一方、第７章のＡＥＤ、認知症等対策、専有部サービス、スマートマンション等は、新たな知識もあり、面白かったです。特に、認知症等対策では、「認知症サポーター」は、全国に１，０００万人もいらして、管理員もたくさん保有されいて、活躍されているとのことです。将来、自分自身もそうなる可能性がありますので、しっかりと勉強していきたいと思いました。

 

なお、マン管検定の勉強時間は、８ｈと非常に短く済みました。３月２７日（日）に試験がありますので、その直前１週間で復習すれば何とかなりそうです。それまでの２ヶ月間は、以下の勉強をしようと思います。

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◆勉強予定（１月下旬～３月２０日頃）

・宅建／管業の昨年本試験復習と、今後の勉強方針決定

・宅建／管業の各々の基本テキスト（＋動画視聴）で楽しむ

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私のバイブル

こんばんは、彦Ｇです。

今日は、定期的な通院（痛風薬処方）、睡眠休養などで、１週間の疲労を取りました。休日が土日の２日間あると、病院や疲労回復などに使えて良いですね。土曜出勤の案件を選ばなくて良かったと思っています。

 

さて、最近、一番気に入っている資格本、マン管検定（「マンション管理員検定」の私が命名した略です、言いやすいので）は、以下の点で、非常にわかりやすく、面白いです。

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１．初の有用な現場ノウハウが満載！

（１）脚立の天板をまたぐような乗り方はＮＧ（p.124）

　参考文献：脚立「2.天板をまたいで作業中に落下」

　→天板に乗ることがNGは知っていましたが、またぐのがNGは知りませんでした。上記の動画のように、バランスを崩して転倒するからなんですね。

（２）管理規約等に違反する行為の確認、子供のいたずら等の場合（p.125）

　違反者を発見したら、高圧的に接さずに、まずは相手の言い分をよく聞く。その後、穏やかにルールを説明する。子供のいたずらを発見したら、・・・状況に応じて住所や連絡先、名前を聞いたうえで保護者や学校等へ連絡をする。

　→対応方法に苦慮していましたが、なるほど、穏やかで冷静な対応が重要と思いました。

 

２．再認識できる知識も多い！

（１）五感が重要　（p.104）

　点検によって、事前にトラブルを予防できることもあるため、五感を研ぎ澄ませ、異音や異臭等も感知できるようにする。

　→以前の会社では、これに気を付けていました。マンション管理でも、非常に重要と感じています。

（２）管理人は管理会社の所属（p.14）

　管理会社から配属される場合、管理員と管理組合・居住者との間に直接の雇用・契約関係はなく、管理員は管理階差が管理組合から委託された所定の業務について、管理会社等の指示に従って行動する。

　→管理会社と距離が遠いことから、管理組合に雇われているのではとの錯覚に陥りがちになります。この基本を再認識することで、仕事の進め方を間違わないようにできそうです。

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今後も、このテキストを、私のバイブルとして、活用していきたいと思います。　

FP1級トレーニング

こんばんは、彦Ｇです。

今日は、少し管理室に在籍する時間（１ｈ程度）が出来ましたので、職場マンションの管理規約、契約書を読み直しました。いずれも、管理員検定や管理業務主任者の勉強で、標準管理規約、標準管理委託契約書を勉強中ですので、すんなりと頭に入ってきますね。ただ、現在のマンション管理で問題になっているところが、反映されていない気もしますので、その辺もチェックしていければと思います。規約や契約書を読み込むことで、勉強も進みますし、実務的にも有益ですし、一石二鳥です。

さて、資格の勉強の方ですが、少し気分転換に、今日は、通勤電車で、以下の演習をやってみました。

 

FP1級のトレーニングです。

金融資産運用の「投資信託」「債券投資」「株式投資」の部分です。昔、マーケティングの仕事をしたり、財務会計の勉強をしたりして、割と基本知識がある分野なので、楽しく演習できました。

当面は、３月の管理員検定（１２月の管理業務主任に関連）、５月のＦＰ１級（１０月の宅建に関連）の試験を目標に、楽しんでいきたいと思います。

管理員検定の問題集を買いました

こんばんは、彦Ｇです。

今日も、忙しくしていました。①家事手伝い（買い物、料理）、②脳トレ（妻と間違い探しパズルの激ムズ問題）、③資料作成（理事会からのご依頼）などです。

そして、以下の本も買ってきました。

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右側のマンション管理員検定の対策問題集です。

早速、問題集を解いてみました。

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第１章　マンション管理総論　p.11～p.16／全p.203

第２章　管理組合運営の円滑化に関すること　p.17～p.28

第３章　マンションの建物および付属施設の構造ならびに設備に関すること　p.29～p.42

第４章　マンション管理員の実務に関すること　p.43～p.87

　（4-1 マンション管理員の実務～4-8 管理事務室の整理整頓）

4-7 清掃業務以外はほぼ正解でした。4-7は、建物の材料、清掃用具、洗剤について、間違いましたが、新たに勉強になりました。

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まさに、特に第４章は、今の仕事にピッタリマッチしていますので、勉強が楽しいですね。

フロント担当が重要

こんばんは、彦Ｇです。

今日は、休日ですが、職場マンションに行きました。（来週使用する洗濯用の）作業着を忘れたからです。もしかしたら、電車に忘れたのかと思いましたが、管理室に有ってラッキーでした。

 

でも、休日の土曜日は、フロント担当は出勤されているようです。土曜日に理事会出席などの仕事も多いからとのことです。

 

最近、良いフロント担当さんにお会いすることが多くなりました。

自宅マンションでも、職場マンションでも、以前に比べて、理事会や管理組合の声に真摯に対応されるフロント担当さんに変わりました。私は、管理組合側の立場（区分所有者、理事会）だけでなく、管理会社側の立場（管理人）になって、フロント担当者のことも少しずつわかってきました。以下に、今の率直な感想を書きました。

 

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１．管理人からみたフロント担当について

マンション管理仕事の中で、フロント担当が一番大変！

・担当マンション数が多くて大変（１０数件／１フロント）

・苦情、クレーム対応が多くて大変

・理事会の開催も多くて大変（会議室準備、案内、議事録等）

・管理人が資格取ってフロント仕事をやったけど、すぐに辞めて管理人に戻った人もいるそう。よって、管理人よりもフロントの仕事が大変との証と思う。

・指導者が居ないので、仕事の方法が分からず、辞める人も多いとのこと

・管理人は、問題等有ったらとにかくフロント担当へ連絡するようにとのことなので、管理人よりフロント担当の方が心理的な負担が非常に大きい。

 

２．管理人と管理組合の関係について

管理人は、常時、直接対面してコミュニケーション（Face to face）を取れますので、理事会や居住者の方々から、直接に褒めていただく機会もあります。

・マンションをきれいにしてくれて、有難うね！

・いつも、お仕事、ご苦労様です。

・風邪をひかれないように、気を付けてくださいね。

 

３．管理人としてフロント担当への心配りについて

しかしながら、フロント担当は、住民の方々からあまり褒められることが多くないと思います。よって、管理人から、感謝の気持ちや、住民の方々の声をお伝えすることが大事かと思います。

・備品の手配を早く対応していただいて、有難うございます。

・理事さんや住民の方々から、良い人ねと評判が良いですよ。

・管理会社の次期エースみたいですね。頑張ってくださいね。

 

４．まとめ

当たり前のことですが、マンション管理は、管理組合が主役です。

しかし、マンション管理を円滑化するためには、マンション管理のプロフェッショナル・専門家である管理会社、特にフロント担当の手腕が最も重要に思います。そして、管理人は、それを最大限にサポートすることで、管理組合である顧客満足（Customer Satisfaction, CS）を最大化できるのだと感じます。

要は、マンション管理において、フロント担当が最も重要ということです。

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マンション管理員検定

今日、通勤電車で、以下のテキストを読みました。

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非常に面白かったです。気付きは以下の通りです。

 

・管理員は、管理会社の顔、マンションの顔ということを忘れず、親切かつ誠実に対応する（p.31）

・メモ帳や筆記用具は、常時携行し、要望を書き留める（p.87）

・管理業務主任者試験の入門編みたいな勉強内容（全般的）

 

私は、管理会社の研修とか教育とかは無く、前任者の管理人さんの１週間のOJTだけで仕事をスタートしましたので、このテキストで管理員仕事の一般知識、常識を学べる点は素晴らしいと思いました。また、この試験は３月と９月にありますので、１２月の管理業務主任者試験の基礎知識を学べる点も良いなあと思いました。

よって、当分、この資格を楽しんでいくことにします。

雨は味方だった

こんばんは、彦Ｇです。

昨日は、１日中、各フロアの排水溝を掃除しました（今日の巡回で確認すると、ピカピカになりスッキリしました）。前日の大雨で、黒い泥汚れが大量に発生したからです。いつも、雨のたびに、黒泥が発生しますので、雨が悪者、敵だと思っていました。しかし、以下に気が付きました。

手すり・室外機等の共用部の汚れが、雨によって流される。

雨はマンションの掃除をしてくれる味方なんだ。

 

昔、下水道の仕事をしていたことがあります。下水道業界では「ファーストフラッシュ」という重要な問題があって、下水道の中に汚れがたまってきて、雨が降ったときにそれが海などに流されて、水質汚染を起こしていました。その時も雨は悪者と思っていましたが、今回の件で再考すると、雨は、下水道の目詰りを掃除してくれる味方だったんではないかと感じました。水質汚染を防止するためには、海に流れる前に、フィルター等で除去すればよいわけですから。

マンション管理でも、下水道管理でも、自然と共生することは重要なことだと学びました。

はじめまして４

こんばんは、彦Ｇです。

最近、仕事が安定して落ち着きつつありますので、プロフィールもそれに合わせて変更したいと思います。

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１．ブログ名：アラ還からの資格チャレンジ

２．ブログ主：彦Ｇ　（「ひこじ～」と呼びます）

３．ブログの目的

第２の人生（６０才～）で、面白そうな資格を取得し、人生100年時代を満喫すること。

今、欲しい資格は、以下の①～③の３つです。また、家計の安定化と、好きな麻雀の再開のため、④と⑤にも取得したいです。

 

　① 管理業務主任者

　② マンション管理士

　③ 宅建士

　④ ＦＰ１級

　⑤ 麻雀検定、 麻雀プロ

 

４．自己紹介

＜注釈＞赤字は、2023年1月（61才9ヵ月）の数値です。ピンク色は、2024年5月（63才1ヵ月）の数値です。

（１）誕生日：1961年（昭和36年）4月、年齢：63才 61才 60才 ／身長1.73m、体重66kg 63kg 65～66kg、体脂肪率16～17％ ／東京都多摩地区に生息中

（２）モットー：明るく、楽しく、元気に！

（３）趣味：①資格、②ジョギング・陸上競技、③音楽鑑賞（ロック、ポップス）、④マージャン

第１の人生では、好きなこと（以下の①～④）をやり尽くしました。結果は今いちでしたが。

 

①資格　（30代前半～現在、約30年間）

＜注釈＞下線の図表は、2023年1月21日に修正しました。

　　　　

【資格チャレンジ歴】 　【資格勉強時間（年度別）】　【同時間（資格別）】

 

【第２の人生での主な資格証】

　　

【第２の人生での主な資格証、合格証】左から、管理業務主任者、宅建、ＦＰ２級です。マンション管理や家計管理に、有効活用していく予定です。

 

【第１の人生での主な資格証】

　　　　

【第１の人生での主な資格証、合格証】左から、取得して嬉しかった順です。好きな、特許発明、環境技術の研究開発・エンジニア、工場の安全貢献などにフル活用できました。

 

②ジョギング　（20代～30代、50代後半、約20年間）

　

【フル初完走（2018年東京）】【フル２回め（2019年板橋）】

※自己記録（50代以降）

・フルマラソン：5時間14分（2019年板橋）

・ハーフ：2時間04分21秒（2017年荒川）

・10km：50分01秒（2016年皇居2周）

 

③音楽　（10代～20代、50代前半、約20年間）

人生で好きになった楽曲１００（2020年7月19日投稿）

houritsu Rock（私のYouTube動画）

ギター練習は7～8年くらい頓挫していますが、復活したいですね。下手な横好きですが。

 

④マージャン　（20才～、約40年間）

・役満和了：国士13面待ち[1回]、国士無双[10]、四暗刻[10]、大三元[3]

・好きな役：リーチ一発ツモ裏ドラ、タンピン三色、清一色

・最長時間：２日連続徹夜マージャン（学生時代、2泊3日）

 

（４）経歴：第１の人生では（５０代まで）、メーカを約３０年間勤務し（上下水道・水処理技術の研究開発やセールスエンジニア）５５才で早期退職しました。その後、資格を活用したやりたい仕事をしたいため、約４年間数社転職をしましたが、非常にハードなノルマや上司等に対応できず、残念ながら途中リタイヤしました。しかし、60才62才からシニア系の仕事（マンション管理員、マンション管理フロント）をのんびりやっています。

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電気ポットを購入！

こんばんは、彦Ｇです。

３連休は、仕事予習（ゴミ出し注意等の資料作成）や資格勉強（ＦＰ等）はしないで、買い物・パズル・お昼寝でのんびり過ごしています。年末年始の４連休が正月関連でドタバタして忙しく休養できなかったので、今回はそれらが無くて助かりました。

 

さて、本日、ホームセンターで以下を買ってきました。

 

電気ポット（電力1,000W、税込価格2,000円）と格安のものです。

理由は、管理室には流し台がありますが、湯沸かし器やガスコンロが無いため、水道水が冷たくて手洗いやうがいなどが非常に厳しいからです。しかし、このポットを使うことで、温かいお湯で手を洗ったり、お湯を飲んだりして、体を暖めることができそうです。

 

ちなみに、以前ブログにも書きましたが、管理室にはエアコンも無しですので、夏は暑くて大変ですが、冬も非常に寒くて辛いです。そして、物置で見つけた電気ストーブは使えませんでしたので、それも先月１２月に以下を自費で買いました。

電気ストーブ（電力400W×２、税込価格2,700円）と、こちらも格安のものです。

 

上記の２つと、以下の３つで、何とか寒い冬を乗り切りたいと思います。

・カイロ

・ズボン下

・防寒着（前任の管理人さんのお古）

 

マンション管理人って、給料が非常に安い上に、自腹コストも結構かかりますね。それが、デメリットの１つかもしれません。

 

FP1級学科勉強スタート

こんばんは、彦Ｇです。

年始の今週から、FP1級学科の勉強をスタートしました。

A分野のライフプランニングについて、以下の２冊のテキスト読み、演習を行いました。

 

 

年金や社会保険など、今後の老後生活で、最も重要な収入源となる分野なので、非常に面白いですね。色々有益な知識を少しでもゲットしていきたいと思います。ただ、上記２冊を完了するのに、結構時間がかかりそうです。５月の試験を目標としていますので、今後２ヶ月間くらいで演習を終わり、残りの２ヶ月で復習をしていければと思います。

 

凍結防止剤は凄い！

こんばんは、彦Ｇです。

昨日は、都心でも大雪が降っていたので、今朝は、

マンションの周辺が、凍結

しているのではと思い、雪かきを覚悟していました。

 

 

しかし、

 

雪がない、しかも、

道が凍結していなかった

 

昨日、近くの工事の方が、以下を撒いておられました。（その工事関係者の方とは仲良く、お互いに、マンションと工事現場の前の落ち葉拾いを手伝い合っています。普段のお付き合いが良かったのかもしれません）

 

凍結防止剤

塩カル（塩化カルシウム）

 

です。

塩カルの凝固点は－５０℃であり、水の０℃と比べて非常に低く、融雪作用があるからとのことです。食塩を道路に撒いて融雪するというのは、過去の水道関連の仕事でも経験がありましたね。

 

管理人の仕事って、こういうふうに、生活に非常に有益な情報をゲットできるので、良いですね！

ゴミ処理時間の自己新記録！

こんばんは、彦Ｇです。

今日は、朝１時間半くらい早く出勤して（通常９時のところ７時半）、膨大な量の年末年始ゴミの処理をしました。１１時頃に可燃ゴミ収集車が回収に来るまでに間に合わせるためです。可燃ゴミ→ペットボトル→ビン→缶→段ボール→不燃ゴミの一連の処理で、７時半～１６時半（昼休み１時間、巡回点検１時間を除き）で、約７時間もかかってしまいました。途中、ゴミにまみれて泣きそうになりましたが、ゴミ処理時間の自己新記録となったのは嬉しかったです！（苦笑）私は、「自己記録」という言葉に弱いのです。

また、立ち作業が長かったので、腰痛が出てきました。ロキソプロフェンを飲みましたので、少しは痛みがひいてくれれば有難いのですが。

今日は、おそらく、都内の多くの管理人さんが、正月明けのゴミ処理に苦労されているんだろうなあと思い、涙が出るのを我慢できました。