【お家探しその31】マンション共用部について

ニュースサイトで以下の記事を見つけました。

マンション共用部の状態、購入予定者8割強が関心あり

マンション共用部は廊下、エントランス、エレベータなどの皆さんが使うところですね。

設備の状態や管理の良否などの価格形成要因として表れておりますが、

管理の良否については、管理会社の良しあしだけでなくその他の原因もあります（ここでは触れません）。

マンションの購入検討（特に中古や賃貸）、暮らしやすいかどうかについては部屋だけでなく、そういったみんなが使う部分等にも注目すべきです

例えば放置自転車が多かったりゴミ置き場が散乱していたりはいただけないものであり、マンションを購入する場合（または賃貸マンションを借りる場合）にはこの点に着目して検討しましょう。

【おうち探し…その30】距離の考え方

お家探しシリーズもかれこれ30回目

一般の人が住宅を選ぶ際に、どこに気を付ければ良いかを発信しようと考えたのがとっかかり。

これからも私が気が付いたことをどんどん発信しようと思います。

今日は距離、

最寄り駅の距離や小学校、商業施設への距離についての考え方を解説します。

距離ですが、近いほど良いというのは一般的な考えです（異論はありません）

駅に近い方が便利、学校に近い方が安心、スーパーに近い方が便利、幹線道路に近い方が便利など

多くは利便性に影響するポイントですね。

しかし、これらの施設に近い→プラスに作用と考えるのは少し早計ですね

住宅地で考えると「利便性」と「住環境」は表裏一体の関係。

駅や商業施設が近いと便利だけど、近いとその分騒がしくなるなどのデメリット。

また、駅であってもクルマ移動がメインな地域であればそこまで大きく影響するものではなく、むしろ幹線道路へのアクセスがファクターとなります。

小学校近くだと子供を持つ家庭では安心ですが、近すぎると、仮に夜勤の方が仮眠する場合には、授業の声が…

価格形成要因、色々裏と表がありますね(^^)/

距離で考える場合には、今の自分のライフスタイルにそれがちゃんとプラス要因になるかどうか

（音の問題も考えて）検討することが重要ですね。

【おうち探し住むとこ選びその29】 住宅ローンについて（フラット３５）

住宅ローンを検討されている方は上記フラット３５というものを聞いたことはあると思います。

フラット３５は住宅ローンの種類の一つで最長３５年間、金利が一定というものです（固定金利型と言われてます）

一定の条件の不動産を購入すると金利が下がるという制度を導入されてました

が’（フラット３５Sとかフラット３５リノベとかありますね）、

この１０月からポイント制により金利が下がるという制度に改めました。

新金利引下げ制度「ポイント制」とは、金利引下げメニューごとにポイントを定め、合計ポイント数に応じて金利引下げ内容（引下げ幅及び引下げ期間）が決まる制度です。 

なお期間は以下の４通りになるのこと。

その方が、どれに該当するか混乱が避けられるというののが主旨だそうです。

住宅ローンの話、色々と商品が多いので悩ましいところもありますが、

基本的なところを見れば「無理なく返済できるかどうか」がテーマなんですよね。

こないだのブログで（諸費用）、不動産購入の諸費用についてご説明しましたが、

周辺の費用は相当掛かります、それを見越した資金計画を検討することが重要。

また、病気などで返済が難しくなることに対するリスクも検討しなくてはならないですね（最悪売却という手段がありますが…）

住宅ローン、当面は低い金利が続きますが、欧米が利息の見直しを開始していますので、最終的な金利の上昇は避けられないと思いますね。

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【おうち探し住むとこ選びその２８】 道路との高低差の影響

価格形成要因のうち、道路との高低差について説明します。

最近の分譲地にはあまり見られないですが、昭和後期～平成初期あたりに分譲した住宅地では、道路より高いところに家が建っていることが多いですね。

最近は大体がフラットです

当時の分譲地はひな壇式に傾斜地に造成され、日照や眺望に重きを置いた開発が主流であったことから、道路から階段上って家に帰宅という形の住宅が多かったです（ちなみに掘り込み車庫てのが主流でした）

確かに道路より高い位置にあると日照、通風、眺望、排水の点でメリットがあります。

また道路から覗かれないという点がプライバシーの保護につながりますね。

デメリットは、家の出入りが大変であるという点が大きいです。現下の高齢化社会では、家主が高齢になり自力で出入りが難しく、一人で生活を営むことが厳しい状態のケースも出てきていることを考えると、時代的には高台ではなく平地にシフトしているんだなとも考えます。

余談ですが、道路より低い宅地のメリットはほとんどありませんので、解説しません。

先日地価調査が発表されました、

詳しい話はニュースサイトに記載されていますが、郊外の利便性の低い土地の価格がどんどん下落傾向、

特に古くなった高台団地は高齢化が進み人気がないことや若年層を中心とする労働世代が需要を牽引しているか否かの点を考えると、不動産を嗜好する世代の人口ピラミッドが変わらない限り、このような団地が再び陽の目を浴びる可能性が少ないかもですね。

単純に利便性を嗜好すれば駅前フラットな土地になるんですが

眺望が得られる土地というのも、ここ近年の開発により少なくなってきています。

話はそれますが、私は毎朝散歩しておりまして、田んぼの真ん中のあぜ道を40分ほど歩いてます。

田んぼでは空がすっきり見えます、空を見てるとストレスが解消される感じがしますね。

戸建てならではの眺望の良さの作用、数値では測れないですが、この感覚はタワーマンションの開放感とは異なりますね。

【お家探し住むとこ選び その 27】 角地

お家探しシリーズを久しぶりに

今回は角地（二方路）

読んで字のごとく道路部分に二方に面した土地。

普通の中間画地（一方路地）より価値が増分するのは皆さんご承知の通り。

日照・通風の点、土地への出入りの点、眺望の点でプラスになるのかと想像できます。

ではどれだけプラスに働くか…、ここは鑑定士の考えが反映されるところです。

角地の効用の大きさは方位と道路条件によります。

北/西であれば、上記のプラスのうち、日照の点でのアドバンテージは少なくなります。

また、道路幅員が狭ければあまりプラスになりませんね。

南/東の角地が日照・通風の点で、効用がMAXになるそうですが、昨今の猛暑ではプラスにしすぎるのもどうか…と思います（個人的に）

私的な考えですが、角地の増価割合は+５％を上限にして、あまりにメリットのない角地は±ゼロと考えます（例；農家集落の2ｍ幅員道路と1ｍの里道と面した角地）。

あとは対象不動産の最有効使用と道路特性を照合して考慮します。

住宅探しの場合には、「角地で日当たり良好！」と謳っている広告を拝見することがあるかと思いますが、幅員、道路状況（交通量の多い二方路だと住環境のマイナスで相殺またはマイナスになる場合もある）等を考慮して、購入物件を見ると良いでしょう。