【法改正】建築基準法の施行令一部改正

法改正ネタです、年度末は増えてきますね。

2月7日に「建築基準法の施行令の一部を改正する政令案」が閣議決定しました、施行は4月1日から…

　

内容ですが、主として防火・避難対策等の関連規制についての改正を行なうものです

これは2021年12月に起こった大阪北の放火事件を受けての安全対策向上を目的としているようですね。

以下の点について改正を行うようです。

（1）定期調査の指定可能対象範囲の拡大、

（2）物流倉庫等に設ける庇にかかる建蔽率規制の合理化（現行規定では庇は1ｍまで容積率不算入でしたが5ｍまで不算入となります）

（3）耐火性能に関する技術的基準の合理化、

（4）無窓居室にかかる避難規制の合理化、についてそれぞれ改正。

　（1）については3階建て以上・延床面積200平方メートル超の事務所等建築物について、特定行政庁が定期調査報告の対象に指定できることなどを規定します。

（3）では、木材利用促進を図るため、階数に応じて要求される耐火基準を60分刻みから30分刻みに精緻化

（4）では、既存ビルの改修によるシェアオフィス等の設置を促すため、無窓居室であっても廊下の不燃化など一定の安全確保措置が講じられるものについては主要構造部の耐火構造化を不要とし、さらに地上等に通じる直通階段までの距離を延長、窓のある居室と同等にするようです。

上記火災を受けての改正のほか、現在の既存ビルの利活用を踏まえた緩和策も取られているなど、時代の流れを反映していますね。

【改正】空家対策特別措置法

以前ご紹介しました空家対策特別措置法が改正案が提出されるようです。（まだ通常国会に提出していないですが…）

ご存知の通り、土地に建物が建っていたら優遇措置が適用され、更地の1/6に減額されることですが、

いわゆる特定空家に指定されるとその優遇措置がなくなります。

特定空家とは、簡単に言えば倒壊の恐れのある空家、

これについては行政側が所有者に対して「是正」「修繕」等の勧告、もしくは行政代執行での解体を行うこととなります、合わせて上記の税制上の優遇措置がなくなります。

しかし、現状では特定空家まで行かないまでも、管理不十分で雑草が生い茂り、窓が割れているような空家についても同様の措置をおこなうとのことです。（管理不全空家と定義しています）

趣旨としては、特定空家予備軍を何とかしようということですね、

雑草の生い茂る空家は、環境上もよろしくないですし、放火、不審火などの犯罪が起こる可能性もあります。

他方、所有者が空き家の活用、管理方法を相談しやすい環境を整えるため、市区町村がＮＰＯ法人などを空き家の活用の「支援法人」に指定し、助言する制度も設けるようです。

今後の動向を注視したいですね。

【改正】令和5年度税制改正大綱

今月16日に発表されましたね

もちろん不動産がらみの税制改正もありましたね。

以下ご紹介します。

①長期保有（10年超）の土地等を譲渡し、新たに事業用資産（買換資産）を取得した場合に譲渡した事業用資産の譲渡益の課税の繰り延べを認める措置

②土地の所有権移転登記および信託登記に係る登録免許税の特例措置、

③優良住宅地の造成等のために土地等を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例

これらの期限を三年延長となりました。

また

④個人が保有する低額な土地等を譲渡した場合の譲渡所得の特例措置を延長して、さらに譲渡価額の要件の上限について条件付きで800万円まで引き上げる。 

 これによって不動産の流通性を促進することが出来れば…というのが目的ですね。

またREITについても特例の延長が認められておりますし、軽減対象の物件に「保育園」が追記されています。

⑤さらに、マンション長寿命化の促進に向け、一定の要件を満たすマンションにおいて、長寿命化に資する大規模修繕工事が実施された場合に、マンションに係る固定資産税額を減額する特例措置を創設する。期間は2年間。

 これが今回の目玉でしょうか？マンション大規模修繕を促進し住宅ストックを確保するという目的ですね。

⑥また従前から施行されている空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除については、適用期間を4年間延長。さらに売買契約等に基づき、買主が譲渡の日の属する年の翌年2月15日までに耐震改修または除却の工事を行なった場合、工事の実施が譲渡後であっても適用対象とする形に拡充する。

このことにより空家の流通促進、住宅ストックとしての財産を確保するという意味合いですね。

しかし、今までの経緯からこの⑤⑥は相当難しいかもです。

⑦不動産業者による買取再販の物件の軽減措置、サービス付き高齢者向け住宅に係る軽減措置も延長のようですね。

 

今回は住宅ストックの確保と流通がテーマの改正だったようなイメージですが、うまく制度を活用して流通促進出来ればよいかと思いますね。

【改正】盛土規制

今年、宅造法の改正が発表されました

「宅地造成等規制法の一部を改正する法律」（以下、「盛土規制法」）として、施行は2023年5月26日です。これは、昨年、静岡県熱海市で大雨に伴って盛土が崩壊し、大規模な土石流災害が発生したことが大きな要因

また、危険な盛土等に関する法律による規制が必ずしも十分でないエリアが存在していること等を踏まえ、土地の用途にかかわらず、危険な盛土等を包括的に規制する盛土規制法が22年5月に公布された。規制対象区域や規制対象行為の拡大、工事の許可基準の強化や中間検査・定期報告制度の新設等に係る規定について、施行期日を定めるとともに、施行に必要な政令を整備するとのこと、

「宅地造成等規制法の一部を改正する法律の施行に伴う関係政令の整備に関する政令」では、「宅地造成、特定盛土等または土石の堆積（以下、「宅地造成等」）の規模要件」「災害の発生のおそれがないと認められる工事（許可不要工事）」「宅地造成等に関する工事の技術的基準」「中間検査・定期報告の規模要件、中間検査の対象となる特定工程等」などについて、新設または一部改正することになります。すなわち、この法律以前に造成された宅地は災害リスク面で色々加味しなくてはならないかと

過去に建築基準法の耐震基準、アスベストの取り扱いの時など、鑑定士の方でも色々調査項目が増えました😅法整備が進むことにより我々の業務も世の流れに整合しなくてはいけませんね。

【税金】森林環境譲与税の問題

森林環境譲与税って

新聞で見つけた見慣れない税金の名前で、少し調べてみました。

簡単に言えば、「森林整備・保全のために自治体に配分する資金」だそうです。

この制度、資金を自治体に配分するのですが、問題はその配分の方法…

私有の森林（人工林）の面積、林業就業者とその自治体の人口を考慮して配分しているそうです。

極端に言うと、人口の多い都会については多く配分するということになっているんですが

都会って、森林少ないですよね…。

森林の少ない地域に多く資金が配分されている現状では、真に森林保全が必要な地域に資金が行き渡らないというジレンマとなっています。

2021年度の配分の実績では

・大津市5444万円

・甲賀市4935万円

・栗東市及び湖南市が1000万円未満

・最小が豊郷町の58万円

ちなみに大津市の森林面積は25,009(ha)

栗東市の2,275(ha)

そして高島市が38,566 (ha)

明らかに大津より高島市の方が森林面積が大きいです。

このように、森林面積が大きいものの過疎化等により人口減している地域については、新たなルールを設けて山間部を中心に適切に配分するということが考えられています。

林業を基幹産業とするエリアは減っていますが、

先般のウッドショック以降、林業の重要性が見直されてきており、

資金配分の行方など、今後の動向に注意が必要ですね。