新シリーズ始めます、タイトルずばり
「不動産鑑定士の活用場面」
よく面談の方から
「不動産鑑定士の活用シーンが浮かばない、我々の仕事とどう関係するの？」
との質問をいただきましたので、今回は流行りに乗って【事業承継】をベースにご紹介します。
不動産鑑定士は文字通り不動産を鑑定する人なんですが、どのようなシーンで不動産鑑定を使うか、事業承継の各場面で考えてみました。
★事業承継とは自らの事業を後継者に承継するものであり、
この場合以下の二つの側面の承継がある。
A；経営そのものの承継
B；自社株式・事業用資産の承継
上記のうちBで不動産鑑定が必要になるケースとなります。
すなわち、
①自社の株式や資産を後継者に集中的に承継させていく必要があります、
この場合承継資産は適切な評価（不動産も含む）が必要であり、子が複数いる場合には遺留分を侵害しないように自社株や事業用資産以外の持参を後継者以外の子が取得できるようにし、承継において紛争を回避する必要があります。
≪不動産鑑定士のかかわり方その1≫
・事業用資産（不動産）の現況把握と整理を不動産鑑定士が調査の上実行。
・承継する不動産の適正時価の把握
（簿価が高い、相続税路線価が実勢と乖離している場合には相続税額の適正算出のための鑑定評価が必要）
・遊休資産の有無、その活用方法の提案（コンサルティング）
・遺留分の把握及び事業用資産以外の資産のうち遺留分を把握するための資産評定→相続紛争の解決に寄与
→これらを譲渡時期や会社の業績を踏まえて税理士と協議し進めていきます。
②後継者には自社株式や事業用資産の相続・贈与が発生するため、相続税が高額となるケースがあります。
≪不動産鑑定士のかかわり方その2≫
・不動産鑑定評価により複雑な権利関係にある土地建物や類型に応じた相続不動産の適正価格の把握。これにより適正な納税が可能となる。
③さらに自社株式や事業用資産が後継者に承継されない場合には、他の相続人や子から承継資産を買い取るなどの必要性があります。
≪不動産鑑定士のかかわり方その3≫
・金融機関からの資金調達の際の担保評価について不動産鑑定評価を活用すれば円滑な資金調達が可能。
すなわち、上記のように不動産の真の価値を表示することによりどれだけの資産が承継され、どのように利活用されるべきかの指針が明確となり、社会経済活動の円滑化につながります。
