しかし立地には恵まれていると感じます！

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本当に最近は、週末になると区内の散歩によく出かけるようになりました。

やはり暖かくなって来たので、外にも出たくなりますよね

そして歩いていて感じる事と言えば、自分の物件のある台東区って結構大きいように感じます。（まっ、感じるだけですが．．．）

しかしいろいろと歩いていると、「ここって最寄り駅、どこになるの？？？」という場所が多数あります。と言うより逆にそのような場所が多すぎるようにも感じます。

数年前に「大江戸線」、「つくばエキスプレス」の開通により、一昔前よりかはマシになりましたが、まだまだ頼りない地域は多いものです。

こんな中、当物件は山手線とある駅より約１０数分、日比谷線とある駅より約５分のため、台東区の中では相当恵まれた環境ではないでしょうか

以前にも、とある不動産屋の営業マンから言われたのですが、当物件よりほんの少し奥に引っ込んでしまうと、ほぼ借り手に恵まれない状況のようです。

そしてまたも近所に、１４階建てのマンションの建設が予定されております

まっ、競合相手では無く、間違いなく分譲物件だと思いますが、本当に近所にボコボコ大型マンションが建設されております。

以前に金融機関より現在の物件を解体してしまい、更に大型賃貸物件にした方が融資をし易いですし、将来的にも有利ではないのか？との打診を頂きましたが、即却下です

新しい物件が多ければ、混沌とした入居者確保の波に飲み込まれ、満室経営は難しいでしょう。

それだったら各物件の特徴を生かし、それぞれの物件に合った入居者に入居して頂き、満室を目指した方が会社経営的には有利であり、今後の物件増加の事も考えると良い判断かと思われます

しかし本当に、この立地に当社物件が存在していてくれる事は、当社に取っても非常に有利です！！！

これを生かせないようでは、ポンコツ経営者ですね

次の狙いは、「木造一戸建て」の底地権の購入！！！

何としてでも手に入れてやろうと思います！！！

地主は三代目で終わると言う事を、証明してあげなくてはいけません！！！

そろそろ開始しようと思います！

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「第１ビル」の一室が３月上旬に退去になり、そろそろ３ヶ月が空室状態のままになろうとしております

さすがに３０年弱居住していた事もありますが、普通はここまで室内が痛むはずが無いというレベルだと、つくづく感じています。

そして預かっていた敷金３ヶ月分に関しても、未だ清算処理はしておりません。

なぜか？？？

こちらが黙認していたとはいえ、あまりにも大々的に事務所機能を居室に持たせてしまっていたため、いっこうにインターネット上の事務所宣伝の削除が完了しないため、こちらとしてもリフォームに着手出来ないのが正直なところです

まっ、上記の言い回しは、あくまでも以前の入居者に対して説明するものであり、本来はリフォームをする上で、全くこのような事は関係ないのですが．．．

一応、そろそろ３ヶ月が経過する事もありますので、以前の入居者に対し、インターネット上の宣伝行為が終了しないため、当方のリフォームが行えず、空室のままになってしまっていると主張する事にします。

まっ、完全に当方に物理的損害が発生しております。（なっ、訳ないか（笑））

仮に自分が積極的にインターネット上の宣伝行為の削除を依頼するだけでも、とんでもない時間が掛かってしまうため、預かっている敷金３ヶ月分程度では到底自分は動きたくもありません

今回は上記の内容を纏め、内容証明として以前の居住者に送付、損害が発生している事を主張、至急インターネット上の広告の削除を依頼、更に３ヶ月の時間を与え、３ヶ月以内にインターネット上の広告削除に成功した場合には、更なる損害賠償請求は行わないが、失敗した場合は損害賠償請求を行う旨、伝えようと思います。

その期間、当然預かっている「敷金３ヶ月分」は、会計上「預かり保証金」のまま決算を迎えようと思います。

下手に償却処理なんてしようものなら、当初から返還の意思が無かったと指摘されかねませんので。

結果、どうせ失敗する事は目に見えていますので、「敷金３ヶ月分」は、損害賠償金として頂く事を主張します！！！（こりゃ、当然ですよね！！！）

と言う事で、そろそろ本格的にリフォーム作業に移ろうと思っています

現時点で数社にリフォームの見積をお願いしましたが、だいたい２００万円超（消費税含む）という感じです

やっぱり高いよな．．．

値引き交渉はするとの事ですが、どこまで通用するのか？？？

前回のテナントの時には、リフォーム会社の粗相のおかげで安くて、良い仕様になりましたが、今回はこの脅しは効かないと思っています。と言うより知り合いにお願いするので、さすがに脅しはいれませんが

まっ、不動産業界。

どこでも、こんな感じの人間が悪巧み張り巡らせてやっているんでしょうね！！！

皆さんも足元を救われないように気を付けてください！！！

特に「客付け不動産」、「管理会社」が一番きな臭いですから！！！

やっぱり選択を誤ったのか？？？

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今年に入り、まだ少し少しではありますが、「行政書士試験」の勉強を行っております。

「宅建主任者」、「敷金診断士」に合格した後は、自前で「不動産業」を行った時の事を考え、「マンション管理士」、「管理業務主任者」を勉強する予定で、ほぼ確定しておりました。

しかし「マンション管理士」、「管理業務主任者」以上に「法律」に詳しくなれるのではないか？との淡い期待から「行政書士試験」の方にスライドする事になってしまいました

いや～～、ここで決して後悔はしてはいけないのですが、かなりの割合で後悔率の方が圧倒的に高いように思えます

「マンション管理士」、「管理業務主任者」の取得であれば、今後不動産業に進んだ際にも必要になるケースもあるかと思いますが、「行政書士」は必要ないですよね．．．

まっ、自分が一度決めた道！　そして数ヶ月という時間でしかありませんが、目指そうと勉強したのですから、これから時間がかかろうと試験には「合格」を目指して挑戦を続けて行こうと思います

しかし趣味ではないですが、資格取得のために勉強するのも良いかもしれないですよね！！！

自分、今まで趣味と言えるものが無かったので、これを機会に資格取得を趣味にでもしようと考えています。

当面は上記に挙げた３資格の取得を目指して行こうと思いますが、たぶんこれで自分の人生が終了しそうに感じます

そして、またまた面白い資格を見つけました！！！

「大家検定」！！！

自分の取得した「敷金診断士」のように、本当におかしな資格多いですね

しかし「敷金診断士」の実務講習？みたいなものって、本当におかしいですよ！！！

先輩の診断士に着いて行かせて頂き、立ち会い終了後に先輩に３,０００円程度包まなければならないようです

これって、研修なの？？？

先輩って、立ち会い謝礼取るんだから、こちらにもそれ相応の説明してくれるんだよね？？？

何だか「敷金診断士」おかしな資格です。

それから「敷金鑑定士」というのもあるのですが、あれは「敷金診断士」の資格保有者が勝手に立ち上げた協会のようで完全に別物だそうです。

ん～～～、なんでも商売にしようとするんですね。

安定性はあるのかもしれないが、一発性はありません

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去年の９月より今期がスタートして、会計処理をコツコツとやって来ました。

しかしまだ税理士には、提出しておりません

まっ、税理士に情報を渡したところでこの時期に頂けるものは、仕訳帳、総勘定元帳、試算表の３点、そして簡易版の貸借対照表、損益計算書だけという感じですので、別に至急渡さなくてもいいかな．．．

しかし前期から言える事なのですが、「第１ビル」テナント退去に伴う収入が一切無いために、家賃収入も大幅な減収、そしてそれに伴いキャッシュ残高も大幅な減少．．．

さすがに「テナント」にて大きな収入を取得していただけに、退去からの影響はかなり大きなものです

しかし今期に入り、「第１ビル」のテナントのリノベーションを行い、遊休資産の活用を行う事により初期資金投下は大きかったものの遊休にしているよりかは、キャッシュ残高も多少ですが増加するのはありがたいものです

結果、現在は「第１ビル」の一室のリフォーム未着工の影響もあり、年間家賃収入は約１,０００万円程度になってしまうでしょう

まっ、そのうち返済額も「第１ビル」テナントリノベーションで年間１２０万円程度、「第２ビル」新築で年間１８０万円程度を考えると、キャッシュフローも、まあまあだと思えます。（ぜんぜん少ないのですが、これもしょうがないですよね）

一発はありませんが、テナントが無くなった事により、安定性は増したと感じています！！！

やはり次のステップは、「第１ビル」の一室のリフォームを自己資金で行い、次の大家業のステップに備えようと考えておりますが、そろそろ個人での「不動産投資」を考えていかなければ、この先不安点は非常に多いようにも考えられます。

しかし、安易に利益率の高い物件に飛び付けば良いのではなく、やはり不動産は当然それ相応の値段もしますので、詳しく物件情報、条件を確認の上、手を出して行こうと思いますが、これも簡単に行くものではないですよね。

とにかく自分は物件数を増やす事に重点を置くのではなく、如何に購入後、スマートな自己管理が可能なのかに着目して物件購入を考えております。

やはり、本格的に不動産関連事業に手を出すのであれば、その道に進むのが一番なんでしょうね！！！

事故物件．．．

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いやいや、今日は天気が良かったですね！！！

こんな時こそ、外出が一番なのでしょうが、今週は「行政書士試験」勉強に使おうと考えています

まっ、一発で合格する訳でも無いのですから、のんびり行けばいいのでしょうが、少し頑張ってみようと思います。

今日もコツコツＤＶＤを見ながら勉強をしていたのですが、その中での「瑕疵」と言う言葉に久しぶりに反応してしまいました。

瑕疵と言えば、大家業を行っている方であれば、誰しも気になる「キーワード」かと思います。

物理的瑕疵、心理的瑕疵。

まっ、前者の「物理的瑕疵」であれば、借主に対してその物理的瑕疵部分を立証し、損害賠償請求をするだけですから対して問題にはならないかと思います

以前に「第１ビル」でも、夫婦喧嘩の挙句、壁をぶん殴り損傷させた旦那さんに対して、退去の際に「これ？ぶん殴りましたよね？」と補修費用をきっちりと清算させて頂いた覚えがあります。

このような時に自主管理、対象物件居住だと、その賃貸部屋でどのような生活が行われているのかが、ある程度把握する事が出来、退去の際の立ち会い時にも、ある程度簡単に、借主の注意義務違反を指摘する事が可能です

しかし、これが後者の「心理的瑕疵」になった場合はどうでしょうか？？？

賃貸部屋で「自殺」、「孤独死」、「他殺」．．．

いやいや考えただけでも恐ろしい事です

たとえば自分の物件内で、「孤独死」を迎えた方が居て、夏場の一ヶ月後に遺体発見だった場合、その部屋って、その後どうなるのでしょうか？？？

まっ、警察が見識に入り、近隣住民からは完全に「事故物件」だとバレバレ、遺族があれば遺族に損害賠償して頂く事が可能でしょうが、遺族が無かった場合はとんでも無い事になるでしょう

なかなか大家業も、そこまで考えると怖い物がありますよね．．．

しかも「事故物件」って、世間に結構な数存在しています。

たまたま気になってしまったので、インターネットでいろいろと調べてしまいました。

皆さんも一度インターネットで「事故物件」見ても良いかもしれないと思いますよ。

は～～っ、自分の物件も「事故物件」にならないよう気を付けなければなりません

って、微妙な方もいるんですよね．．．

遅っ！！！

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「第２ビル」の外構のコンクリート仕上げを先月中旬にお願いし、本日連絡が来ました。

当初は連休明け早々には作業に取りかかるとの回答でしたが、最終的には今月末、若しくは来月上旬になってしまうとの事です

まさか、ここまで時間がかかるとは．．．

まっ、今雨も多いので、来月でも良いのですが、また梅雨に入って出来なくなります何て事にならないだろうか？？？

こんな事なら、弟の知り合いにお願いしていた方が料金も安く、早く作業も終わったのだろうと、若干の後悔をしておりますが、ここ最近、野良猫も旧花壇に糞をしていないので、まっいいかな

一応、猫除けの薬を撒いているので、多少の効果はあるのかと思われます

しかし最近はサラリーマン業務はほどほどにこなし、大家業はほぼやる事がありません

こんな中でも「行政書士試験」の勉強は、かなりの遅れ具合です。

今、自分が必死になっているのは、完全に「転職活動」に関してでしょう

いろいろとオファーは頂いているのですが、自分が希望している業界からのオファーでは無く、全く想像もしていない業界からのオファーばかりです

確かに「経理職」でも「可」とはしておりますが、経理職を続けて行くのであれば現在の会社の方が全ての事を任されており、やりがいもあり、報酬面からの文句も一切ありません。

自分としては、「経理職」であれば「不動産業界」を希望しているのですが、現時点では「不動産業界」ではなく、「ＩＴ関連」、「駐車場ビジネス？」、「科学素材」の３社よりオファーを頂いておりますが、興味が無いのが正直なところです

一昨日応募した「不動産会社」に一部の希望を抱いておりますが、さてどうなるのでしょう？？？

そして本来自分の現在の業界では、ご法度なのですが、音楽業界他社というのも考えましたが、さすがにこれは信義的におかしいと感じ無しです。

やはり４０歳手前での「転職」、難しいものがありますね

自分の現在の会社でも、副業が認められていえば、ここまで考える事は無いのですが．．．

全く動かす気配無し．．．

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全く動かす気配はありません

何を？？？

３月頭に空室になった「第１ビル」の一室です。

当たり前の事ですが、普通「空室」になれば、次の入居者を大至急探してもらうよう不動産屋さんに連絡をします。しかし今回の物件は全く動かそうとしません

そうなんです。

何回もブログには書いていますが、３０年ほど居住してくださっていた部屋だったので、普通レベルの修繕では到底商品になりません

完全に大規模な「リフォーム」になります。

一応、弟主導で「リフォーム」に伴う見積は取得済みではありますが、どうしても自分のケツが重いんですよね．．．

なかなか、動こうとしません

結果的に「リフォーム」をして数百万円の資金投資をしても、全額回収まで約２年．．．

ん～～～、なかなか考えさせられます。

そして何より気になっているのが、３月１１日に発生した東北大地震での福島原発の問題です。

本当に東京まで影響は無いのか？？？　国、東電が言っている事を信じていいのか？？？

いやいや、そう簡単に信じる訳には行きません。

このような事は考えづらいのかもしれませんが、仮に東京も避難区域になろうものなら、今から東京の物件に資金投下する意味は一切ありません。

このような事なら、西に物件を探しに行きます！！！

やはりこのような自然災害でのリスクを考えると、持ち物件は分散させておいた方が良いような気もしますが、物件管理を全て「管理会社」に任せる事になると思うと、なかなか地方に物件を持つのも気がひけます

何て言っているけど、将来的には地方に持とうと思っているのですが

しかし茨城の辺りはどうなのでしょう？？？

従兄がいるので、茨城も良いかと考えているのですが、やはりこうもなると原発問題が気になります。

本格的に開始しようと思います！

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どのような結果になるのか、全く予想も出来ませんが、歳も４０代を迎えようとしている事もあり、本格的に転職活動を考えております。

なぜか？

現在の会社に勤め、約１７年が経過しようとしておりますが、一時は職務量から体調も崩した事もあります

とにかくその時は、とんでもなく忙しい毎日が続いておりました。

出社は９：３０、退社は１８：１５でありますが、基本的に残業はあり。

しかも残業を終え帰宅できるのが、２４：００を回った２６：００、２７：００は当たり前のようでした

そして次の日も睡眠は、ほとんど取る事無く、９：３０に出社．．．

まっ、こんな生活が２年、３年も続いていれば、誰しも体調を崩すと思います。

極端な話しをしてしまうと、その時に無理に仕事をしていた者は体調不良に陥り、適当に仕事をやっていたものが勝ち残るという理不尽な結果になりました

まっ、体調を崩した者のうち、退職をして行く者もいれば、そのまま留まる者もいます。

自分も後者の中に入りますが、このままこの会社で骨を埋める気は毛頭ありません。

しかも自分自身会社の事だけを考えていたため、今の今まで自分の事など２の次になっていました

結果、転職活動も４０代を迎える寸前のところで決断．．．

完全にサラリーマンとしては、「敗者」でしょう

しかし「敗者」だとしても、このままで自分の一回の人生を終わらせるわけにはいきません！！！

確かに、この世間の状況、そして自分の年齢等を考慮すると次の転職先には苦労するかもしれませんが、自分が本当にやってみたい仕事に就きたいと感じた訳です

転職に伴う「面談」まで行けるかも分かりませんが、約３ヶ月を目途に転職活動を本格的に行おうと思います。

同じ境遇の方は、自分以外にもたくさんいらっしゃると思いますが、挫ける事無くお互い頑張って行きましょう！！！

三代目として軌道に乗ったのか？？？

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当社は以前には賃貸不動産業では無く、祖父がある自営業を３０年ほど行っており、社員も数十人在籍し、相当儲かっていたようです。

そしてその際の売上を元に「第１ビル」の建設を行い、その自営業の足しになればと言う事で、賃貸不動産業も行っていたのが現在の賃貸不動産経営の発端です。

しかし祖父の死後、自営業からは完全撤退．．．

その後、父はサラリーマンがメインであり、不動産賃貸業など全く興味無し

息子の自分が、このような事を言うのも何ですが、少しは不動産賃貸業に興味を持ち、基礎固めは行っておいてくれれば、我々が承継する時には、もう少し基盤も揺ぎ無い物になっていたように思えます

まっ、こればかりは、すでに過ぎた事ですので、今更何を言ったところで時間は後戻りはしませんが．．．

父の他界後、一時は自分もサラリーマンがメインであり、正直なところ賃貸不動産経営何かに興味は無く、自分が関与するのも抵抗があったくらいです。

しかし自分が全くのノータッチで、大家の母親だけに任せていては早いタイミングで会社が傾くのは明白でした

何と言っても、本来会社経営に対するアドバイスを行うべき「税理士」が、全くアドバイスは行わず、勧めてくるものも自分がサイドビジネスでやっている「保険勧誘業務」．．．

こんな「税理士」に任せておくわけにも行かず、全て自分が会計・税務面、資金面、そして経営面を行おうと考えた訳です

当初は面倒だと感じていましたが、今やサラリーマン業務以上に自分に合っている業界だとも感じております。

大家会社の基盤固めも、ほぼ完了した事ですし、今後は大家会社と自分の立ち位置を考えながらサラリーマン会社とも付き合って行こうと考えておりますが、現在の自分が考えている「転職」からすると今のサラリーマン会社に求めているものは、正直自分の中には無いのかとも感じています。

やはり現在のサラリーマン会社一本で社会人を続けていると、確かに生活の安定性はありますが、本当にこれが自分の「目指した道」だったのか？？？考えるときはあります。

大家会社も軌道に乗った事を考えると、次のステップとしては自分自身を考えようと思います

仕事があるからいいじゃない！！！と思われるかもしれませんが、やりたくないものを、これから先、後どのくらい出来るのか分からない状況で続ける訳には行きません。

今後は気持ちを整理し、自分の今後を含め自分の道を探そうと感じています！！！

管理は任せるべきなのですかね？？？

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皆さんは不動産屋投資を行う上で、物件管理は「自己管理」にしますか？　それとも「管理会社」に任せてしまいますか？

自分は経営上、物件管理、入居者管理等全て自己管理で行っています。

と言うのも、入居者募集、重説の説明、契約書の発行は仲介不動産にやらせており、物件管理は全て当社にて行う事になっています。

しかし重説、契約書の中の「物件管理会社」の欄には、ちゃっかり当社の下に、仲介不動産屋まで入っているんですよね　別に何もやらないくせに。

まっ、もしも２年後に更新があった場合、更新手続きをしたいのでしょう．．．

管理会社って、一体何を我々に変わってやってくれているのでしょうか？？？

今まで入居者からのクレームがあれば、全て自分で解決！！！　

何度か当社と肩を並べている「管理会社」に相談したとしても、別に何をやる事も無し。

と言うより、「社長の方が、我々以上に交渉事が上手いので、全てお願いします！！！」との事

おいおい、お前ら借主から「管理手数料」として２年分で約３万円くらい取っていたよな？？？

あれって、何の管理するための手数料なんだよ？？？

まっ、当方は管理会社（仲介不動産屋）に「管理手数料」等は支払っていないので、何をやってもらう事はありませんが、管理何て「自己管理」で充分です！！！

逆に知らぬ存ぜぬの「管理会社」に全てを任せていたら、容易に解決する問題もややこしくなりそうで問題です。

しかも以前にメインとして使っていた仲介不動産屋の責任者は、当方物件の管理に行くと言う口実を付けて、実はパチンコ屋に行っていた！！！何ていう事も何回もありました

こんなしょうも無い奴らに、賃貸不動産経営の一番重要な「管理業務」を全面的に任せる事は出来るでしょうか？？？

皆さんも全面的に「管理会社」を信頼するのも良くありませんよ

担当者と話しを行って行くと、如何にインチキをして商売をしているのか、彼ら自ら簡単にボロを出しますから細かく話しをしてみてください。

自分が逆の立場だったら、もう少し上手い事オーナーを手玉に取る自信があるのですが

どうでも良い物件を購入して、「管理会社」に全てを任せてみると言うのも良いのかもしれませんよね。