米国を上回るスペインの不動産バブルの破裂がユーロの信認に与える激震

写真はスペインの郊外の住宅地

【ミッシュの世界経済趨勢分析の6月14日の記事"Bubble Trouble in Canada and Spain"より、スペインの不動産バブル情報の部分を抜粋 】

Let's move on to Spain

Admittedly I know less about Spain than Canada. Far less. But I want to share an email I received a few weeks ago. Following is an email from Felix. For those that may not be aware, the European practice is to use a decimal point "." where we would use a comma ",".

Dear Michael,
Congratulations for your page and sorry for my English, it is not as good as I would like.

Hello from Spain, just would like to tell you about the Spanish property bubble but would be great if you can make a little article in your page, our bubble is bigger than yours :)

- We're building about 800.000 homes a year, that's more than the sum of Germany, France and UK, all of these countries have more population than Spain. Our economy is now based in residential construction and tourism, in my opinion it will collapse but at least we're in the Euro zone.

- This will surprise you (I think any American would be surprised), this is the country where 'young' people go away from the parent's home at a later age. 51% of people between 18 and 35 still live with their parents, young people is much more prepared (idioms, technically, ...) than their parents but their salaries are much lower. Only 2% of youngsters between 18 and 24 buy a home, 42% between 25 and 29, and 59% between 30 and 34 years. This is a country where more than 90% buy
houses, less than 10% rent.

- Housing prices grew 89% between 2001 and 2004 while salaries only grew 14%. Housing prices grew 150% between 1998 and 2005.

- Families invest 40% of the rent to get a house but more than 50% in the younger families with mortgages of 30 and 40 years, almost all (98%) at variable rates, most of them signed with the lowest rates in history. People is paying around 300.000 EURO for small flats that in your country would be for poor people, you can't get a decent rent near a city for less than 700 EURO a month, our salaries are very far from the American ones and also very far from the ones of our neighbor countries
like France or Germany where housing is cheaper.

- Families debt is by far the biggest in Spanish history, around 70% of GDP. Credit is growing around 8% in Europe but 25% in Spain. Our banks are getting credit from other countries namely Germany and we're wasting the money.

- This is a real problem and people are getting really tired. Last week there were protests in 60 cities (most of them small, but the big cities, Madrid and Barcelona got a nice party), more protests today, and more next week. There are about 3 million empty houses in a country with 14 million houses, speculation is rampant.


From the news I've heard, you can expect harder pics and videos this week, but don't get the wrong opinion, most people think Spanish economy is great and are very happy, they just don't know what's coming in the next few years.

- Corruption is as rampant as speculation, in this country you can only build if the land is urban land, local government decides what is urban land so a piece of countryside can multiply 100 times its value with a single pen stroke from the local politician, yes this is amazing.

- 9% of people from Barcelona (the second biggest city in the country, the city were I live) changed its residence in 2005.

- The govern laughs at us, they give you some nice shoes so you can walk and find a great home. I'm not joking, our politicians are: http://www.kelifinder.com/

- The European parliament is studying 24 cases of urban abuse, 15 are from Spain.

- Magazines like the Economist and institutions like the European central bank and even the Spanish central bank are complaining and warning us but nobody seems to hear.

Well, that's it, thanks for your time, thanks for your page, and if you have any questions do not hesitate to ask.

Best regards,
Fèlix
http://globaleconomicanalysis.blogspot.com/2006/06/bubble-trouble-in-canada-and-spain.html

【上記ブログに対するコメントの一部】
Mish, Nice to see Spain finally made it onto your site, and just in time too because we are going to win the World Housing Bubble Cup. First let's look at the other contenders in the draw:

Shanghai: Going great guns until the referees, I mean regulators, tightened lending restrictions and the capital gains taxation regime.

Australia: Raised interest rates in time, and has a cushion of real income thanks to the commodity boom.

UK: Ditto Australia, raising rates, and largish trade deficit is deceptive because London is such a huge financial hub.

The final wil be USA-Spain; let's look at how they stack up:

Trade deficit
USA: -7.0% of GDP, Spain: -8.5% of GDP

Housing starts
USA: 6 per 1000 pop.; Spain 20 per 1000

Home price/median hh income ratio:
Florida: 6.25; Madrid: 14

X Factor:
USA: controls own interest rates, world reserve currency; Spain: does not control interest rates; 95% of mortgages at variable rate.

Winner: Spain

P.S.: For a good laugh, take a look at the Madrid homes for sale listed on www.idealista.com (they have pictures).
Pepe | 06.14.06 - 6:00 am | #

Hi, I am spanish and all that was written by Felix is 100% accuerate. And I do agree with the previous message: compared with our spanish basket case, usa inmo prices are cheap.
javier | 06.14.06 - 1:57 pm | #

http://www.haloscan.com/comments/mishedlo/115026329316785446/



●スペインで“住宅バブル”過熱中！ 2005.12.19


　 TEXT： パイナップル遠藤 （ イラストレータ・バルセロナ在住 ）

　一説によると、バルセロナでは新築マンションの価格が1998年から2004年の間に2.7倍に高騰したという。中古物件の価格も確実に上がり続けている。月々の月賦も平均で給料の60％を超えるという異常事態だ。中古住宅の価格はバルセロナでは2004年の７～９月の３ヶ月間に4.5％、マドリッドでは1.4％の上昇という結果が、とある調査機関によって出た。この調査は、バルセロナで１万7129軒の中古物件の広告を集計したもので、１平米約52万4000円とマドリッドの平均値を初めて超えた。ただこれらも調査機関によっては違うものがあるし、相変わらずマドリッドが一番高いというデータがほとんど。
　他の調査によると、今年７月の平均価格ではマドリッドで一平米約52万3000円、バルセロナは約42万円強という。現在私が住んでいるところも、７～８年前は1400万円程度だったらしいが現在は4480万円くらいだとか。このバブルを見込んでの物件ころがしも多く、益々価格が急騰している。もちろん、物件の築年数、ロケーション、何階かにもよるだろう。いずれにしても、バルセロナに暮らしていた私の友人は仕方なく近郊の町にマンションを買った。別の知り合いは、やはり近郊の高級住宅街に一戸建てを持っていたがこの前売った。築２年で約１億1200万円だったのがほぼ倍に。なんとも羨ましい話だ。バルセロナからちょっと離れたカステジョンという街ではこの４年間に70％も価格が上昇。スペイン中での建築ラッシュもさることながら、転売が続き殆どかつての日本と同じ。EUになったことも原因の一つだと言われるが、果たしてこの状況がいつまで続くのか。
　今のうちに住居を売りたいここの家主は、「まだ上がるかも」などと言う。ある日急に下落したら日本の二の舞だろう。あな恐ろしや・・・。住居を買う能力もない自分には別世界だが、単純に物価が上がるのも嫌だなぁ。

http://first.realestate.livedoor.com/column/index.php?CCOLUMNNO=C00543

●世界の株・不動産バブル解説（第1回）[吉田繁治氏]/SAFETY JAPAN [特別寄稿]/日経BP社

スペインの首都マドリッド郊外の、普通の住宅（１００平米）は邦貨で６０００万円～８０００万円でした。平均所得は年収で３００万円でしょう。

　所得倍率では、２０倍以上です。住宅ローンを組んで買える価格は、所得の５倍、１５００万円が正当でしょう。実際価格はその４倍以上です。

　２０年分の所得を、飲まず食わず買わずで、全部つぎ込む価格です。つまり、普通の所得では支払えない価格です。なぜそうした価格があるのか。８０年代にはなかった異常な価格が、なぜあるのか。

　平均所得６００万円の日本に置き換えて言えば、１００平米の住宅が１億２０００万円～１億５０００万円であることに相当します。買えば、破産する価格です。

　スペインの住宅価格が正当なのかどうか。スペインだけではない。英国、フランスもスペインほどの所得倍率でなくても、似ています。

　わが国の不動産価格は、今、合理的な地代で説明ができるレベルに下がっています。

　ところが、わが国以外の世界では、インド・中国・西欧・アジア（朝青龍のモンゴルですら）、そして１５年も不動産が上がり続けている米国を含み、不動産と株価が高い。

　どう考えるべきか。９０年代以降の世界的な不動産と株のバブルは、なぜ起こっているのか、どう向かうか、これが本稿のテーマです。

▼２桁と高い失業率と賃金

　スペインで、事務系に就職したときの初任給（少数の大卒）は、今、およそ８００ユーロ（約１１万円）付近です。業界で初任給の横並びという慣習はありません。敢えて平均化して言えば、です。

　サラリーマンの平均の手取り給与では１１００ユーロ／月（１５万円）くらいです。税込み、福祉費込みの年収に直せば約３００万円。商品につく付加価値税（ＶＡＴ）は１６％。

　賃金は、わが国の５０％から６０％レベルでしょう。失業率は２桁を超えています。若年者（２０歳～２４歳）の失業率は、２４％と高い。４人に１名は、失業者です。

　４年制大学を出ても、この国の特徴であるコネがない限り、就職は難しい。失業率は、経済を計るもっとも重要な指標です。

　ドイツを代表に、西欧諸国は総じて、２桁の失業率です。言い換えれば、弱い実物経済です。

　しかし目につくのは、ユーロ加盟後の住宅価格の高騰です。失業率が高く賃金は上昇していないのに、物価と住宅は上がっているというのがスペイン経済です。つまり歪みがある。どこから見ても、スペイン経済が強いとは思えないのです。　


▼住宅価格


　首都マドリッド（人口約３００万人）の、郊外中級住宅（面積１００平米）は、邦貨で６０００万円～８０００万円もします。

　大阪の約２倍。東京の郊外より高い。住宅を見ましたが、３０坪の中級住宅であり、８０００万円の価値をもつ高級なものではない。

　英国人、フランス人、ドイツ人、北欧の人々の夏冬の別荘としてどんなに高く見ても２５００万円でしょう。ありていには、１５００万円。

　スペインに３０年住む年配のガイドさんは、「あれよ、あれよと言う間に、値段が上がってしまいました。一体、どうなっているのでしょうか？」と言っていました。

　２０年前の８０年代半ばまでは、マドリッドの郊外住宅は１２００万円～１４００万円（この国の賃金と比較し妥当な価格）だったと言います。その５倍から６倍への高騰です。

　普通の賃金で買えない住宅価格はバブルです。合理的価格（基準）を超える価格のゆがみです。

　フランス・ドイツ・北欧から太陽を求め、リゾート開発と投資が行われ、一般住宅にまで玉突き現象を起こしたためですが、今の住宅と不動産の価格は行き過ぎに思えます。

　１５００万円～２５００万円が妥当な線と見れば、３倍～５倍近いバブルでしょう。どんな性格のバブルか？

　９０年代は、わが国にとっては株と不動産バブルの崩壊（価格は数分の１）でした。しかしわが国を除く外部世界（米国、西欧、中国、インド、東欧、アジア）では、株と不動産は高騰していました。


http://www.nikkeibp.co.jp/sj/contribute/d/01/index.html
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【私のコメント】
米国の不動産バブルの危険は日本でも広く共有されているが、Felix氏のメールによれば、スペインのバブルは米国よりずっと激しいものだ。人口4000万人のスペインの住宅着工が年間80万件で、英仏独三カ国（人口2億人）の合計より多く、独仏より貧しいのに住宅は独仏より高額、1400万戸の住居のうち300万戸が空家、住宅ローン利用者の95%は変動金利で、史上最低金利で契約しているとのこと。コメント欄のスペインと米国の比較も笑える。貿易赤字の多さでも住宅着工の多さでもスペインは米国を圧倒している。不動産バブルが問題になっているフロリダで住宅価格が平均世帯年収の6.25倍なのに、マドリッドで14倍というのはどう考えても桁外れだ。

Felix氏は「バブル崩壊は避けられないが、スペインは何とかユーロ圏に留まれるだろう」と予測している。しかし、私はこれは疑問だと思う。スペインと独仏が同じ金利水準であることがこの不動産バブルの原因である以上、スペインはユーロ圏を離脱しないと健全な金利政策が取れない。また、バブル崩壊後のスペインでは失業者が急増するがユーロの基準により財政赤字に限界があるためデフレギャップを埋めることができずに悲惨な経済状態になると予測される。不動産バブル崩壊後のスペインではユーロ圏からの脱落が大きな問題となり、それが一時的にユーロの信認度を大きく傷つけると予測される。同様にポルトガルとギリシャもユーロ圏からの離脱を余儀なくされる可能性がある。この、ユーロ圏諸国のユーロ離脱の危険性についてはユーロ導入時から噂されていたが、とうとうそれが現実のものとなることだろう。そして、これらの国々が脱落した後でユーロは初めてドルの跡を継ぐ国際基軸通貨の地位を確保すると思われる。

スペインの不動産バブルが崩壊するときには恐らく米ドルも暴落していると思われるので、ドルとユーロの二大通貨が共に激震に見舞われることになる。この激震の時期には、金を含めた貴金属の価格が暴騰する可能性がある。

あと、膨大な数の空き家のうち、冬季も温暖な海岸地帯にあるものは英仏独等の年金生活者の住居として売れる可能性もあるだろう。しかし、内陸のマドリッドの冬は決して温暖ではなく、老人に好まれるとは思えない以上、長期間空き家状態が継続し、価格を暴落させる事になると思われる。スペインも少子化の酷い国であり、解決策は中南米やアフリカからの移民ぐらいしかないが、EU加盟国である以上それも不可能だ。この問題はかなり深刻と思われる。