明日は試験だけど･･･

こんにちは、彦Ｇです。

 

明日は、マンション管理士試験です。

 

結局、試験前日の今日まで、（マンション管理士の）勉強のやる気が起こらず、停滞のままでした。一方、（マンション管理フロント担当の）仕事の方は楽しいです。仕事では色々な課題が次から次へと出てきて大変ですが、それらが解決すると住民さんも私もスッキリするからです。よって、資格は、インプット（勉強）より、アウトプット（仕事）の方が楽しいフェイズ（段階）に入っているのかもしれません。

 

ただ、とりあえず、受験料9,400円も支払っていますし、試験問題の傾向もチェックしたいですし、受験会場（立教大学：池袋駅前）へは向かおうと思います。

マン管組合３～理事会を開こう

こんにちは、彦Ｇです。

 

最近、仕事でもプライベートでも、マンション管理は、合意形成が重要と感じています。

 

理事会や総会では、普通決議（予算や計画の決定、役員の選任等）は区分所有者と議決権総数の過半数、特別決議（規約改正、共用部の変更等）は３／４以上と多くの賛成が必要です。これらの多数を得るためには、以下のプロセス、特に１～３が必要と思います。

 

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＜マンション管理組合の合意形成プロセス＞

１．理事会で、アンケート・意見交換会等で意見、要望の収集

２．理事会（＋専門委員会）で意見をまとめ、方向性を決定

３．理事会での結果を住民にフィードバック

４．理事会で総会議案書を作成

５．総会の決議

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ここで、重要な役割を担う機関は、理事会です。（管理会社はこの理事会をしっかりとサポートするスキルが要求されます。）この理事会がしっかりと機能しないと、マンションの重要な課題（マンションの劣化、住民間のトラブル等）が解決できず、ズルズルと問題を抱えたまま悪い状態となってくると思います。私のお客様では、この理事会がしっかりと機能している管理組合がスムーズに課題を解決されておられます。逆に、理事会ができないマンションはなかなか課題が解決できない状態となっています（住民間のトラブル悪化で住民ストレス増加、フロントも右往左往）。管理会社としては（特に、フロント担当）、理事会が増えてくると負担が大きくなりますが、私は、管理組合の方々には、「理事会をしっかりと開いて進めましょう」と推奨しています。

 

なお、上記に関連する話ですが、現在、話題になっている、第三者管理方式（いわゆる理事会・総会を管理会社などに丸投げする方式）は、止めた方がよいかと思います。管理会社や専門家は基本的に営利（儲け）目的なので、丸投げすると彼らの都合のよい方向（管理組合が不利益を被る可能性へ）へ理事会や総会を進めていくと思いますので。また、いくら監査役が監視するといっても、現場にたくさんいる住民でないとチェックは不十分になると思いますので。あくまで、理事会も総会も所有者のみで構成し、専門知識が不足している場合は、外部の専門家（管理会社など）の力を借りるというスタンスが望ましいと思います。少なくとも、私の自宅マンションでは、そのような丸投げ方式は絶対に採用することはしませんね。

 

マン管組合２～若い人の育成

こんばんは、彦Ｇです。

 

仕事では総会シーズンがスタートしました。総会に出ると、色々なご意見やご要望が出て、気づきがあります。特に、多いのが以下のご意見です。

 

①管理費や修繕積立金を上げないで（住民の家計逼迫→緩和）

➁マンションを長持ちさせたい（住宅の高齢化→若返り）

 

私は、①や➁の視点を中心にやっていますが、今日の総会では以下の③のご意見もいただきました。マンションではしっかりと意見を言える方は少数で、しかも高齢化されています。一方、若い方々は総会にも出ませんし、出てきてもほとんど発言しません。今後の目標として、①、➁のみならず、以下も③もあげたいと思います。今回、進行役が若い出席者にご意見を求めると、結構お話をされて議論が弾みました。育成方法の１つとして、若い方々のやる気を起こさせる、会議のファシリテーター（議長など進行役）の若い方々への配慮が重要だと思いました。

 

③若いリーダを育てたい （住民の高齢化→若返り）

 

マン管組合１～大規模相見積の方法

こんにちは、彦Ｇです。

 

今年度から、自宅マンションの理事をやっています。私が中心になって、色々な工事業者を探して、建物診断を行い、大規模修繕工事の相見積りをとってもらいました。

 

Ａ社（自宅の有名な管理会社）　６，０００万　弱

Ｂ社（大手の有名な工事会社）　５，０００万　弱

Ｃ社（中堅の無名な管理会社）　４，０００万　弱　　　　　　　　　　　　　　　　⇒さらにコストダウン可能

 

自宅の管理組合の修繕積立金予算は、３，０００万半ばくらい（１年後には４，０００万超）なので、Ａ社やＢ社では全然足りませんが、Ｃ社では何とかなりそうです。マンションの所有者の多くが、安価なＣ社を希望しているようでした。

 

金額の差が出ている理由は、１）有名な会社は、社内の経費が高いため（各工事の単価が高い：従業員の給料が高い、間接部門の従業員が多い等）、２）管理会社は、下請けの工事会社の見積に経費（自社分の利益分）をプラスして高くなっているためだと考えています。要するに、Ａ社のような有名な管理会社は、１）有名コスト１０００万（Ｂ社－Ｃ社）に、２）下請け・孫請けからの管理会社内の追加コスト１０００万（Ａ社－Ｂ社）と高くなっている構造が考えられます。

 

よって、管理組合として管理会社に丸投げするのでなく、管理組合が主体となって大規模修繕工事の相見積を、上記のような手法で取得すること（Ｃ社を見つける）をご参考ください。

 

母逝去

こんにちは、彦Ｇです。

 

今週10月29日（火曜）の夜に広島の母が逝去し、10月30日（水）～11月1日（金）に忌引き休暇を取得し、お通夜と葬式出席のため、広島に帰っていました。これで、両親とも居なくなりました。もう少し親孝行をしたかったのですが、ほとんど母の世話は広島に住んでいる妹に任せた状態となり、彼女にはただただ感謝するばかりです。よって、自分の相続分は全て妹に譲り、今後の手続きも妹をサポートしたいと考えています。

 

なお、私には子供が居ないので、残った家族は、妻（＋妻の母）と妹だけとなりました。今後は、残った家族を大切に、過ごしていこうと思います。また、終活も考えていかないとなあと痛感しました。

フロントでなく営業です

こんばんは、彦Ｇです。

 

この土日も複数のお客様の仕事でした。いずれも何となく良い評価をいただいているようなので、課題が多くて大変ですが、やりがいはありますね。

 

ところで、理事長数名から、私の職業のことを以下のように呼ばれています。

 

営業さん

 

ちなみに、マンション管理業界では、私のような管理会社の窓口担当のことをフロントと呼んでいます。しかし、一般の方々はその呼称は知らないようで、理事会や総会に来る管理会社の窓口担当のことは、営業と考えられているようです。

 

でも、ある意味、営業の方が正しいかもしれません。一生懸命仕事をやれば、新たな仕事（工事の委託、新規顧客の紹介など）をいただけることもあると思いますので。

 

フロントでも自腹😢

こんばんは、彦Ｇです。

 

最近、勉強のやる気は出ませんが、自腹（ポケットマネー）はドンドン出ています。前職の管理人時代と、現職のフロント担当職での自腹発生を以下に示します。

 

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【彦Ｇの自腹発生額】

１．前職の管理人：4,000円／月✕12月／年　＝４．８万円／年

　　給料比：4,000円／130,000円＝３％

　　小遣い比：4,000円／15,000円＝２７％

２．現職フロント：7,000円／月✕12月／年　＝８．４万円／年

　　給料比：7,000円／210,000円＝３．３％

　　小遣い比：7,000円／15,000円＝４７％

 

※１　主な用途（下線はフロント仕事で発生）

掃除道具、郵便代、管理室内の備品（ストーブ、机、棚等）、漏水防止装置

※２　自腹の理由：一部の管理組合／管理会社が、上記費用を負担していただけないから。しかし、一生懸命やって頂いている管理人さんや清掃員さんをしっかりとサポートしたいから。

 

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給料は増えていますので、給料比率はあまり変わりませんが、小遣いは同額なので、小遣い比は２７％→４７％とアップしてしまいました。まあ、自腹は小遣いの範囲内でやっていますので、ある意味我慢しないといけないかもしれません。　しかし、いつになったら、自腹がなくなるのでしょうか？

 

大谷翔平さんのデータ分析

こんにちは、彦Ｇです。

 

最近、大谷翔平さんが気になってきて、大谷君推しになってきました。私のような人は、日本中、世界中に非常に大勢おられると思います。ここ数年間、非常に多くの大記録をたてておられますが、以下のイチローさんのように、「本塁打王の翌年に、投手で２０勝してサイヤング賞」も期待しちゃいますね。

 

イチロー 大谷翔平 #shorts #名言 #言葉 #癒し #潜在意識

 

そこで、これまでの彼のデータを整理してみました。

 

 

もしかしたら、本塁打数が少し減れば（上記グラフのように３０本くらいに）、投手として２０勝もできるのかもしれませんね。そうすると、本当に世界のスポーツ界でも最高の選手となられるでしょう。来年の活躍が楽しみですね。また、明日１０月６日からのポストシーズンでの活躍も楽しみにしています。

 

仕事の探し方 （マンション管理員）

お早うございます。彦Ｇです。

 

フロント仕事も少しずつ慣れてきましたが、長期に仕事するには、まだまだ壁が高そうです（特にハラスメント対策：カスハラ、パワハラ等）。この壁は、前職の管理人の場合も同じでした。特に、なるべく避けたい、ハラスメントが多い可能性のある管理員仕事について、以下に記載したいと思います。

 

１．カスハラ（クレーム）が多い可能性のある職場

（１）マナー違反改善等の掲示が多いマンションは✕

　マナー違反の掲示が多いマンションは、マンション内で騒音、ゴミや汚れを出すモンスターさんが居る可能性が高いです。よって、管理員になったら、それらの対応が大変になると思います。私の場合、前職のマンションでは、①毎日、共用フロアに料理の食液を垂らして汚す住民さん（そのため他の住民さんと喧嘩が絶えない）、➁子供の塾があり、子供たちがゴミを散らかしたり大声で騒いだりして住民のクレーム対応に追われていました。理事会から、それらを改善する掲示をするように言われ、そのような注意喚起の掲示が多かったです。

（２）マンション内や近くに夜間店や飲食店が多いマンションは✕

　夜間操業の店や飲食店が多いマンションは、飲食店のお客さんが騒音やゴミを出す等の問題がある可能性が高いです。私の場合、前職のマンションでは、マンションの１階に飲食店があったり、近接しているビルに飲み屋が多く、それらの騒音、悪臭等のクレームが多く、それらの対応に追われていました。

（３）築年数が古く、外観が痛んでいるマンションは✕

　築年数が古く（40年以上）、外観が痛んでいるマンションは、建物や給排水管が劣化したり、耐震性能が低かったりして、漏水や建物損傷等の問題が起こる可能性があります。私の場合も、築年数の古い前職のマンションでは、漏水トラブルが多く対応に追われていました。

 

２．パワハラが多い職場の可能性のある職場

（１）複数管理員のマンションは✕

　前職の管理員時代で先輩管理員から聞いた話では、２名以上の管理員（清掃員も含めて）の職場では、在籍が長い先輩が新人をイジメることが多いようです。現に、今のフロント仕事は複数職場で、１人のイジメ（怒りんぼう）タイプの人から、新人イジメを受けています。なるべく、管理員の場合は、パワハラリスクを最小化するために、１人職場を強くお勧めします（フロントが悪い場合は、フロント替えも推奨）。

 

　特に、クレームや怒られる事に苦手な方々は、１（１）マナー改善掲示の多い、２（１）複数管理員の多いマンションは、なるべく避けて、比較的な穏やかなマンションの１人管理員（清掃員）を探されることをお勧めしたいと思います。まあ、最悪我慢ができなかったら、管理会社（フロント）にお願いして物件を替えてもらうか、管理会社を辞めて他の管理員仕事に転職するかをしましょう。マンション管理員（清掃員）の求人は７０代でも多いので転職は比較的容易ですし、自分にマッチした職場に出会えることもあると思いますので。

驚異的な大谷選手

追伸です。

 

個人的には、冴えない日々が続いていますが、スポーツ界では素晴らしい出来事が起こっています。

 

【現地実況】大谷翔平、記録尽くめの日に！自身初の6安打3本塁打10打点2盗塁で51-51達成「野球の歴史上 最高の日だ」

 

日本のスポーツ界ではイチロー等と並ぶ歴代最高でしょうし、世界でも以下の選手と比較されるくらいの活躍だと思います。

 

・サッカー：ペレ

・バスケットボール：ジョーダン

・陸上競技：カールルイス、ボルト

・水泳：フェルプス

 

今後の活躍も目が離せないですね。

怒られ担当（２）

こんばんは、彦Ｇです。

 

また、例の怒り屋先輩から、激怒を受けました。段々、怒りが厳しくなってきたので、私のメンタルが持つか微妙なところです。

 

 

資料のチェックをお願いして、そのまま机に戻されたので承認されたと思い、次に進行していたら、時間が経ってから内容が全然ダメと激怒されました。本人に直接聞かないといけなかったようです。職場の周りの方々もビビッていたようです。

 

こんなに怒られたのは、４０才頃の我が人生最強のパワハラ上司以来でした。非常に落胆しましたが、帰宅後に、ハローワークインターネットサービスで職を探したら、以下の求人はたくさん有り、少し元気が出てきました。

 

マンション管理員　（２０～２５万円）

 

そうなんです。私の最大の武器は、６０～７０代でも求人の多い、マンション管理員ができる事です。彼は私より年配ですが、おそらく、プライドが高くて、管理員とか清掃員とかはできないので、今の会社から離れると転職は厳しいと思います。また、小さい会社なので、私をイジメて辞めさせると、彼自身や他の職員の負担も非常に高くなると思いますので、後で後悔するでしょう。

 

しかし、管理員も、厳しい人間関係の職場もありますので、そのような職場は避けるようにしたいものですね。

 

マン管仕事難易度１位 （修正）

こんにちは、彦Gです。

 

今日の３連休最終日は、特に、クレーム等の連絡もなく、平穏無事な１日となりました。AM家の買い物、PMは昼寝休憩できました。

 

さて、最近、マンション管理仕事の難易度の記事を書いていますが、修正させていただきたいと思います。

マンション管理仕事の難易度１位は、

 

モンスター対応　です。

 

（よって、前回の１位の漏水対応は、２位に変更いたします。）

 

モンスターが居ると、他の住民が怖くて何もできず、マンションが衰退していきます。

 

例えば、

（１）自宅マンションのモンスターが昨年、自宅を売って居なくなった。

　⇒総会で怒りまくるので、他の住民が怖がって議論ができませんでした。唯一反論できたのは私だけでしたが、これまでは専門知識がなかったので彼を十分説得できず総会が荒れまくっていました。

　⇒結果的には、彼が自宅を売って居なくなった後、逆に、管理会社がその隙を狙い好き放題して当マンションを荒らしてしまいました（修繕積立金の大幅値上げ、大規模修繕工事の高額な見積など）。実際は、彼は管理組合にとっては悪徳管理会社から守るヒーロー、真のモンスターは悪徳管理会社と分かりましたが、怖すぎて他の住民にはモンスターにしかみえなかったようです。

 

（２）お客様マンションのモンスターが暴れて、管理組合が機能していない。

　⇒上記（１）と同様に、総会などで何でも反対、怒りまくるので、他の住民が怖がってまともな議論ができないようです。防犯、建物の劣化など重要な問題対応が山積となっています。こちらの方々は、（１）と違って、自分の事しか考えておられないようで（資産の私物化、長期の滞納）、本当のモンスターだと考えています。

 

一番の対応策としては、問題意識のある住民さん（ウルトラセブンに変身する前の諸星ダン隊員みたいな）が、きちんとした専門家の知恵（ウルトラセブンの変身メガネみたいに）を使ってヒーロー（ウルトラセブンみたいに）になって解決していくこと、これに尽きると思います。

 

幸いなことに、問題を抱えておられるお客様の中にはこのようなヒーローになれそうな方々がいらっしゃいます。私は、そのような方々に専門家としてしっかりとサポートして、マンションを良くするようにしていきたいと思います。

 

マン管仕事難易度２位～漏水対応

こんばんは、彦Ｇです。

 

マンション管理の仕事の中で一番（二番目に）難易度の高い仕事は、漏水対応だと感じています。被害者の方の苦痛が大きくそれを緩和するためスピード対応の重要性と、原因解明の難しさがあるからです。

 

 

最近、７～８月は清掃クレーム対応、９月は漏水対応で、ドタバタしていました。最近の台風10号など豪雨の影響のためか、漏水が、あちこちのマンションで発生し、色々と調査や応急措置をやっていました。漏水問題は、①原因究明が非常に重要ですが、上階との関係でなかなか調査も進まないことがあります。今回は、上階のオーナーさんが非常に真摯な方で何とか進みそうです。また、原因究明するまでの➁真摯なサポートと応急措置が最も重要です。被害を受けている方々は非常に深刻ですが、管理会社としてスピーディーに真摯に対応することで少しは気持ちがおさまってこられたようです。ちなみに、私は、自作の漏水防止用の排水ポンプ装置を提供しました。（過去にメーカの研究所で、水処理実験装置を製作した経験が役にたちました）

 

 

また、別のマンションでも、漏水が多発し、建物調査診断の結果、外壁の劣化（特にコーキング部）の原因の可能性が高く、大規模修繕工事を至急実施する方向で進んでいます。今後も、お客様が一番苦しんでおられる漏水問題を解決できるようにベストを尽くしていきたいと思います。

 

清掃は誰でもできる？

こんにちは、彦Ｇです。

 

綺麗な音楽を聴くと、安らいで落ち着いてきます。

The Most Beautiful Sister Duet Ever - "You Raise Me Up" - Lucy and Martha Thomas

 

 

さて、最近、お客さんから、タイトルの発言をよく聞きます。

清掃なんて、誰でもできる簡単な仕事だよね。

 

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しかし、私の考えは、

手抜きの清掃は、誰でもできるが、

ピカピカに綺麗にする清掃は、誰でもできない。

です。

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そのような発言をなさるお客さんのマンションは、

清掃を手抜きしている清掃員さん（or 管理人さん）が働いておられます。いずれも、頑固で私のアドバイスを聞いていただけない方々です。よって、たまに、私が代行や巡回で現場で行ったときに、汚い場所を掃除しています。

 

一方、ピカピカに綺麗する清掃、いわゆる、真面目な清掃員さんのいらっしゃるマンションでは、以下の発言が多いです。

　・いつもマンションがピカピカ、綺麗で嬉しい。

　・清掃員さん（管理人さん）はやめないで続けてね。

　・管理会社は変えても、清掃員さんはやめさせないで。

（私が前職や現職で多くの住民さんから言われました）

 

よって、

清掃を制する者は、マンション管理を制する

だと思います。

 

とにかく、きれいな音楽や、きれいにして頂ける清掃員さんのおられるマンションで、心安らかに過ごしたいものですね。

 

怒られ担当

こんばんは、彦Gです。

 

昨日は、理事会の仕事がありました。その時に怖い先輩（工事系）から怒られました。優秀な方なのですが、その方と話すとブルーになることが多いです。その人は私しか後輩が居なくて、唯一怒りをぶつけられる者（怒られ担当）なのでしょう。

 

 

ただ、私は、能力は教師として、言動は反面教師として、後輩には優しく丁寧に対応したいと思います。

 

 

ちなみに、自宅でも妻から怒られています。

資格なんかやるな！土日も資格で時間をつぶしやがって、馬鹿野郎！家事の手伝いをしろ！⇒「分かりました。仰せの通りにいたします。」と答えました。今回は、ひさしぶりに資格試験の受験はパスとなりそうです。

 

職場でも自宅でも、怒られ担当は辛いですわ～。