【税制改正大綱】住宅ローン減税

税制大綱が発表されました、

いわゆる103万円問題がクローズアップされている中、不動産系の減税は住宅ローン減税が延長…という点だけですね。

そもそも住宅ローン減税はどんなのか…

そもそも、「住宅ローン減税」とは何でしょうか。住宅ローンを借りて、マイホームを新築・購入、増改築等をする人は、年末調整もしくは確定申告により、年末(12月31日)時点での住宅ローン残高の一定割合が、一定期間、所得税から還付、つまり税金が安くなる制度です。所得税だけで控除できない分は住民税からも控除できます。

適用される条件としては

住宅ローン減税を受けられる対象者は以下のとおりです。

• 住宅ローンを借りて新築住宅（建売住宅やマンション）を購入した人
• 住宅ローンを借りて注文住宅を建てた人
• 住宅ローンを借りて中古住宅を購入した人
• 住宅ローンを借りて一定規模以上の増改築・リフォームなどを行った人

さらに詳細な要件として

要件1　住宅ローン減税を受ける人が自ら居住すること
住宅の引き渡し、または工事完了から6カ月以内に、住宅ローン減税を受ける人自身が住むこと(投資目的の物件は対象になりません)。賃貸用住宅、別荘、セカンドハウス、親や子どものために建てた住宅で、自分が住まない場合は対象となりません。

要件2　住宅ローンの借入金の返済期間が10年以上

要件3　合計所得金額（※すべての所得、家賃収入などを合算した所得金額）が2000万円以下
夫妻が別々に借りるペアローンの場合、所得はローンを組む人それぞれで判断するため、各人の合計所得金額が2000万円以下であることが要件。

要件4　床面積は原則50m2以上。所得1000万円以下の方は40m2以上（2023年までに建築確認を受けた新築住宅の場合）
対象となる住宅の床面積は原則50m2以上、ただし、合計所得金額(※)が1000万円以下の人に限り40m2以上50m2未満でも対象になります。なお、住宅の一部を店舗や事務所などで事業用としている場合は、床面積の2分の1以上を自己の居住用として使う場合に限ります。

要件5　増改築・リフォームの場合の追加要件、工事費が100万円超

増改築・リフォームの場合も要件1～4は共通。ただし、要件4の「床面積の2分の1以上が自己の居住用」の部分は、「増改築・リフォーム費用の2分の1以上が自己の居住用」となります。増築する床面積についての条件はありません。

要件6　中古住宅（既存住宅）の場合、築年数要件は1982年1月以降に建てられた住宅であること

中古住宅（既存住宅）の場合、築年数要件も満たしている必要があります。築年数要件は1982年以降に建築された住宅であることです。ただし、現行の新耐震基準に適合する住宅であれば、1981年以前に建築された住宅も対象となります。

以下、2024年バージョンですが借入金額上限と住宅の種類の一覧です。

住宅ローン減税（控除）を受ける場合には初年度はちゃんと確定申告しなくてはなりません。（詳しくはご近所の税理士さんへ）

しかし、建築費高騰や物価高のなかで減税措置の延長はありがたいですね。

【日常】年賀状じまい…しません

最近は年賀状じまいする方多くなりました、

送らなきゃいけないとか決まりはないので、送らないという選択もありですし、世の中の流れを感じてます。」

近年のDX化とか

個人的にLineやSNSでつながっているしもうええやんとか

今年は郵便料金も上がったし

何よりも毎年年末めんどくさいし、

どうしようかと思ってましたが、

年賀状のメリット書くと

・年一に挨拶ができる。

・安否確認ｗ、近況報告ができる。

・古い人間なのかもですが紙媒体はもらってうれしい

・郵便局だけでなく様々な店舗でお年玉企画があるので当たればうれしい、

ですので今年も年賀状はお送りします(^^♪

【地元】MIZUBEステーションのワークショップ

週末は、地元野洲の事業の一つ、MZUBEステーションの整備についての市民ワークショップに参加しました。

MIZUBE ステーションとは、野洲市が激甚化する台風等の自然災害に備えハード・ソフト両面で災害に強い“まち”にするため、国土交通省と連携し、野洲川沿いの市三宅一帯に、野洲川の決壊など大規模な自然災害が生じた際に、緊急復旧活動や消防団の水防活動拠点となるMIZBEステーションの整備を計画しています。隣接地では滋賀県立高等専門学校の開校が予定されており、MIZBEステーションにおきましては、平常時のにぎわい創出に向け、スポーツパークやサイクルパークを整備するとともに、市民や学生の皆さんが自然豊かな野洲川のほとりで交流、活動、学習できるよう、水辺にふれる環境エリア（かわまちづくり）に向けた取り組みについて検討を進めています（野洲市HPより抜粋）

すなわち、防災拠点はもちろん平常時の賑わいつくりの拠点を設置しようという事業です。

普段をどのように運用するか、市民の皆さんとグループ分けして意見交換、

朝早くやったのに４０名近い方が集まって、それぞれのグループで意見を述べてました、

このようなワークショップ、野洲市駅前の委員会でも開催していましたが、色々な経験が屋台骨となったのか、私が以前に参加したワークショップよりスムーズに話が進みました。

新しい市長の櫻本氏も参加されて、一生懸命にメモを取ったり話を聞いたり。

私もいろいろと意見は申しましたが、好き放題言ってたのでどうだったかｗ

お昼は会場にいた友人とチョイノリして昼ごはん

一度、他府県のMIZUBE ステーションに視察に行こうかと相談（最寄りは三重県だったと思います）

参加者の皆様、大変お疲れさまでした(^^♪

【実務】AIと不動産鑑定の付き合い方

最近はネットで情報が収集できたり、チャットボット活用して相談したり、価格査定（不動産業者さんの一括査定）も自動だったり、不動産情報ライブラリのサービスなどにみられるように、実務上PCスキル向上が求められる時代になりました。

新聞、ネットニュースとか見ると「AIに仕事取られる！」という危機感満点の記事を見ます。

生成AI、私はチャットGPT派なんですが（なんせ無料）上手に付き合いするといい感じの助手になってくれます。

例えば文章添削、

エクセル、ワードにも添削機能ありますが、チャットgpt（以下チャット）に読ませるだけである程度文章作成してくれます。

例えば、鑑定の文章は独特なんで、そのまま説明等に使いにくい、その場合には、何をどう言いたいのかをチャットに書き込み（これをプロンプトといいます）、その後鑑定評価書の該当部分をコピペするだけ、

これで大体の言いたいことがまとまります（ちゃんと最終チェック必要ですが…）

これが

こんな感じになります、

同じ理屈でよくあいさつ文とか考えるのでそういった色々考える時間を効率化できます。

しかしあまり頼りすぎると、間違いもあるし、言いたいニュアンスも出ていない…ってこともあるので、（たまにブログも校正してもらってますが、最終は人間の力で仕上げてます）

私は性能の良い検索エンジン代わりとして、たまに相談する相手として使っています。→なかなか人に言えない悩みもありますのでｗ

AI、近い未来人工知能が発達するのは間違いないですが、あまり恐れず上手に付き合っていくのがこれからの士業に求められることではないでしょうか？

【法改正】災害と法改正（宅地造成及び特定盛土等規制法）

先週は商工会で災害をテーマに講演会を企画し、講師に不動産鑑定士の先生をお招きしました。

近年短い間隔で災害が起こってますが、我々自身が常に意識しておくべき事項を上記講演会で改めて確認しました。

不動産に関する法律ですが、昔から災害が起こるたびに法改正が進みます（特に建築基準法）

令和３年に起こった静岡の土砂崩れを機に、昨年令和5年の話ですが、宅地造成及び特定盛土等規制法 が改正され、法規制がさらに厳しくなりました。

宅建試験では宅造法として扱われてますね、

具体的には宅地造成規制区域が二種類に分かれ、宅地造成等工事規制区域と盛土規制区域となりました。

宅地造成工事規制区域はいわゆる「宅地部分」や今までのところ

盛土等規制区域はその他の宅地から離れた山の斜面等をイメージしてください。

法改正では

1盛り土の安全性の確保…地形、地質などに応じて災害防止のための許可基準を設定、具体的に擁壁の設置、地盤の締め固め、排水施設の設置といった内容。土地所有者はこれに同意しなくてはなりません、また、周辺住民への事前周知も要件となります
施工中は定期検査、中間検査、完了検査により安全基準への適合の確認が必要です。他方、盛土に限らず単なる土捨て行為や一時的な堆積も規制対象となります。堆積の高さ、斜面勾配、境界柵の設置などをチェックします。

2.責任の所在の明確化

盛土等で形質変更が行われた土地の所有者、管理者、占有者は、常にその土地を安全な状態に維持しなくてはなりません、災害防止を目指すためには、現在の関係者だけでなく、当時盛土等を行った業者、過去の土地所有者たちにも是正措置や施工停止を命令できます、もちろん過去の土地所有者も所有者責任を免れないことになります。

3.上記の関係者に、無許可もしくは安全基準違反、命令違反などが認められた場合、最大懲役3年、罰金1000万円が課せられます。法人への抑止力も高めるため、法人重科は最大3億円…、事業者や土地所有者には厳しい処遇ですが、これで安全な土地利用が担保されることになります。

むやみやたらにソーラーパネルが設置されることも徐々に少なくなると思いますね、

（写真は阿蘇に行った時のもので本文とは関係ありません）