オアシス的住民さん

こんばんは、彦Ｇです。

最近、資格勉強は全くやっておらず、毎日、通勤時も帰宅後も、ビートルズを聴いています（別ブログに記載中です）。クレーム等でかなりハートが痛んでいますので、良い楽曲に癒されています。心が回復したら、勉強もやろうと思います。

 

 

さて、癒しといえば、最近、とても優しい住民さんが入居されました。

 

毎日、管理室をのぞき込まれて、

 

「行って来ます」

「今、帰りました。」

「今日は、・・・に行ってきたよ。楽しかった！」

「家のカギが見つかりました」

「カギのホルダー買いました（私の推奨で）」

 

等と、ご丁寧にお声をかけて下さいます。怒られることが多かったので、優しい住民さんにお会いすると、元気が回復してきます。

 

最近は、怖い住民さんが防犯カメラに写ったら管理室のカギを締めるのに対して、良い住民さんが写ったらカギを開ける癖がついてしまいました。以前、クレーマさんがいきなり管理室を開けて文句を言ってこられたので、身を守るためでもあります。何か武器で攻撃されるのかと思いましたので。（苦笑）

 

大工さんみたい

こんばんは、彦Ｇです。

今日は、エントランスの排水ユニットの修理を行いました。固定のビスが取れて、ガタガタしてその騒音でうるさかったからです。

 

①支え板のサイズが合わない、②支え板に隙間ができて支えられない等の問題がありましたが、①はペンチなどの工具を使って加工し、⓶はナット部品で隙間を埋めて圧着するなどの工夫をして、何とか、修理を完了しました。これで、ガタガタしていたのが、しっかりと止まりました。

 

その修理中、居住者の方々から、以下のようなコメントがありました。

 

・理事の方：「すごいね。大工さんみたい。ガタガタしていて、気になっていたのよ」

⇒苦情が来る前に修理できて良かった！

・他の理事の方：「偉いね。業者に頼むと費用かかって高いよね」

⇒管理組合も、節約したいんだなあ！

 

マンション管理人って、大規模修繕工事、リフォーム工事の現場を観察できますので、その工事ノウハウ（一部）をゲットできます。また、安くて優秀な業者さんも把握できます。ある意味、役得かもしれませんね。

今後は、自宅マンションのリフォーム（ＤＩＹ）にチャレンジしてみたいと思います！これで、２０～３０万くらいは節約できると嬉しいですね。

 

ＤＩＹ好きな管理人？

こんばんは、彦Ｇです。

この土日は、休養、買い物（職場用の新靴２足など）、音楽鑑賞、パズル（妻と）などで満喫しました。資格の勉強は、頓挫していますが、５月くらいからエンジンを掛けていきたいと思います。

 

さて、先週からずっと毎日のように、ホームセンターに以下のような物を買いに行っています。

 

 

職場マンションのエントランス排水ユニットの固定板やビスが無くなっているため、皆さんが踏む度にガタガタ騒音がしたり、ケガのおそれがあるからです。まだ、本件、苦情が来ていませんが、私自身が嫌な感じで気になりますので、使えそうな金具類を買ってきました。（いつも通り自腹です。管理組合や管理会社を通すと、時間がかかり面倒くさいからです）

 

これまで、ＤＩＹ、いわゆる日曜大工は、あまり興味がありませんでした。しかし、管理人仕事をするようになって、自分なりに工夫してやるようになってきました。職場マンションのゴミ箱修理とか、立て看板の修理とか、自宅マンションのシャワーヘッド修理（メーカでは20年前の旧型で修理できないと言われましたが、色々と部品を探して直しました⇒妻からの評価ジャンプアップ）等です。色々と自分でできるようになると、節約にもなりますし、達成感もありますので、楽しいですね。

メッセージの回答

掲題件、以下に回答いたします。

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◆別会社管理員様からのメッセージ

大変興味深く読ませていただいております。参考になります。
さて最新の記事ですが、彦G様にきつく怒った事業者の方ですが、何が原因だったのでしょうか？　もし理不尽なことなら私ならたぶん怒鳴り返したのは間違いないところ。勉強になりますので経緯など教えていただけますとよろしいのですが。試験頑張ってください。

 

◆回答

貴重なメッセージを頂きまして、有難うございました。
怒られた理由についての詳細なご説明は、お客様の個人情報保護のため、及び、私の身バレ防止のため、割愛させていただきたいと思います。

ただ、簡単に申し上げますと、私の勘違いが原因でした。私も、その時は怒鳴り返して、口論になってしまいました。ただ、その後、冷静になって考えてみると、それに気が付き、その事業者にご説明とお詫びをしてご納得いただきました。反省点として、①しっかりとメモして正しい情報を残しておくこと、②親切心であっても、自分の仕事以外（フロントの職掌範囲）の事には口を挟まないのが良いことを学びました。

試験も頑張っていこうと思いますので、今後ともよろしくお願いいたします。

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管理人メモ⑦～人を見る目が養われる

こんばんは、彦Ｇです。

今日は１日ゆっくりと休養できました。（お昼寝、動画鑑賞など）

 

さて、今週は、仕事の人間関係で色々とありました。ある住民（事業者系）の方からかなり怒られて非常にブルーな気持ちになりました。また、前回の記事の多量のスプレー缶を出された方（廃業された事業者系）の対応で苦労しました。常時１００名以上の方々と接していると、色々な方々を観察できます。優しい方、怒りっぽい方、無関心な方などです。でも、以下のことは関連性があるような気がしています。

 

〇　ゴミ出しが綺麗な方は、仕事やビジネスも上手くいく！

 

会社を廃業された方々は、ゴミ出しが酷かったり、管理人に対して横柄な態度が多かったり等がありました。それらに対して、ずっと会社を継続されている方々は、ゴミ出しが綺麗だったり、管理人にも丁寧にお声かけをされたり、良い方々が多いようです。

おそらく、ゴミ出しや挨拶という基本的な動作は、仕事の誠実さや丁寧さ等に直結するためなのではないかと思いますので。

 

管理人って、人の目が養われる仕事なのではないでしょうか。これまでエンジニアとして物を相手にすることが多かったのですが、今はたくさんの人を相手にさせていただいています。今後、素晴らしい方々はお手本となる良い先生として、そうでない方々は反面教師として、過ごしていければと思います。

 

管理人メモ⑥～スプレー缶の処理

お早うございます。彦Ｇです。

 

相変わらず、ゴミと汚れにまみれて、悪戦苦闘しております。

 

昨日は、久しぶりに、大量のスプレー缶を捨てる方がおられました。しかも、PG（プロパンガス）等可燃性で残量たくさんのものばかりです。マンション及び役所のルールでは、「スプレー缶は、使いきって捨てること」になっていますが、時々、このような捨て方をされる方がおられるので、その処理が大変です。

 

たまに、ニュースで、以下のような使い方をする人もいます。使い方を間違えると、非常に怖い物です。

 

よって、管理人が残ったガスを使いきる必要があります。しかし、そんな時間も機会もありません。そこで、以下のものに吹き付けて処理をします。

 

新聞紙の中へスプレーを吹きかけ液を染み込ませて、それを袋の中に入れて閉じると、液やガス漏れもすることなく、可燃ゴミで捨てられます。この方法は、尊敬するマンション管理士の指導者に教えていただきました。

でも、１０本近くのスプレー缶があったので、１時間半もかかりました。しかも、ガスが漏れてきて、目が痛く、気分が悪くなりました。

 

次からは、以下の物を買ってきて、やろうと思います。

 

なお、上記指導者から、着任早々に、「ゴミ出しが、都内最低レベルのマンション」と言われました。約10か月間経って、少し良くなったと思っていましたが、まだまだ、都内平均レベルのマンションになるまでは時間がかかりそうです。新入居者は私の方でお願いできるのですが、旧入居者の方々は、なかなか直らないようですので。

新たな敵、カラス登場！

お早うございます。彦Ｇです。

昨日から、新たな年度［2022年度］がスタートしました。今年度も、仕事（マンション管理人）、資格（宅建、管業等）も楽しくチャレンジしていきたいと思います。よって、それらをより楽しむために、ブログ村も、従来の「国家試験」に加えて、「マンション管理」も再入会させていただきました。どうぞ、よろしくお願いいたします。

さて、管理人仕事を１０ヶ月間やってきて、色々とお客様のニーズに答えられるようベストを尽くしてきました（第１の人生と同様に）。特に、ご要望が高かったのは、①ゴミ部屋をきれいにしてほしい、②各フロアの汚れをきれいにしてほしいことでした。色々な工夫によって、これらのニーズはほぼ答えられるようになってきました。また、それ以外にも、住民トラブル（特に、騒音）のニーズも色々と出ていますが、１）理事さん等の管理組合の方々、２）誠実で優秀なフロント担当、３）管理人が、三位一体となって、解決しているところです。

しかしながら、それらに加えて、最近、以下の問題も出てきました。

 

カラスのゴミ荒らし

です。

 

１週間に２回、マンション外のゴミ回収場所に、可燃ゴミを出す必要があります（AM11時頃に回収）。しかし、先週、いつも通り（AM9時過ぎ）、ゴミを出そうとしたら、カラスが、当マンション以外のゴミ袋を荒らしていました。ゴミ回収場所の周りの木には、何羽もカラスが止まっていて、怖いなあと思いました。

 

そこで、ゴミ回収場所のゴミ（当マンション以外のゴミ）を一旦、当マンション内に入れて、様子をみました。そうすると、食べる餌（えさ）が無いと思ったのか、カラスの軍団が立ち去りました。他のゴミ回収場所に移動したようです。そして、いつもより遅く（10時過ぎ）に、全てのゴミをゴミ回収場所に搬出しました。その後、カラスはやってこず、ゴミ回収業者さんが無事に全てを引き取ってくれました。

 

まさに、回収に間に合うように、かつ、カラスにも荒らされないようにするため、回収時間直前ギリギリにゴミを搬出するという、マンション管理人の技（知恵、ノウハウ）が要求されることがわかりました。意外に、管理人って頭を使う仕事なんだと思いました。

管理人さんと呼ばれるより

こんにちは、彦Ｇです。

 

最近、以下のような昭和の歌謡曲を聞いています。メロディーも詩も本当に綺麗で、良い時代でしたね。学生時代、歌のサークルで、ギター弾き語りを楽しんでいた頃を思い出します。

 

若者たち ~ 遠い世界に ~ 或る日突然 /トワ・エ・モワ（白鳥 英美子、 芥川澄夫）青木まり子

 

 

ところで、先週は、居住者、点検業者、警備員、警察官など、色々な方々から、以下のようにたくさん呼ばれました。

 

管理人さん

 

私の仕事は８割以上そうじがメインですので、管理人というより、清掃員（掃除屋さん）という感じがしていますが、呼ばれる度に、「そうか、自分はマンション管理人（員）なんだ、このマンションの管理責任者なんだ」と認識し、しっかりとマンションを守っていこうという気持ちになりますね。

 

しかし、たまに、以下のように呼ばれることもあります。

彦Ｇ（姓）さん

いつも声をかけて頂いているとても優しい居住者の方々からです。管理人って呼ばれるのも良いんですが、名前で呼ばれると、私自身の人格、能力を認めていただいているようで非常に嬉しいです。ちなみに、第１の人生でも、お客様から、会社名（会社さん）で呼ばれるより、個人名で呼ばれる時は、同様に嬉しかった記憶があります。もちろん、会社の看板で仕事をしていたわけですが、会社だけでなく、個人の能力も評価していただいているような気持ちになりましたので。

これだけでマンションがピカピカ

こんばんは。

今週は、マンション全体をピカピカに磨きました。雨によるフロア（長年の汚れが取れない塩ビ部分を除く）の黒泥、窓ガラスの汚れなどです。

 

方法は、簡単です。

 

乾いた雑巾で、二度拭きすることです。

 

 

１回めのモップ掛けや雑巾拭きで、表面の汚れは取れます。しかし、残った水分に汚れが残っていて、乾いたら汚く残ります。しかし、乾いた雑巾で二度拭きすると、それらも完全に除去されて、めっちゃキレイになります。

ベテランの管理人さんや清掃員さんにとっては、当たり前のことかもしれませんが、これまで掃除などあまりやったことが無かった私としては、目から鱗（ウロコ）でした。少し、時間がかかりますが、住民の皆様からは非常に喜ばれますので、ご存じない方は、お試しくださいね！

 

 

デファクトスタンダード

こんばんは、彦Ｇです。

 

最近、久しぶりに、尊敬する指導員の方がいらっしゃいました。

　保有資格：マンション管理士、管理業務主任者、宅建

最近、現フロント担当（私の直属の上司）もよく来訪されます。

　保有資格：マンション管理士、管理業務主任者、宅建

前々のフロント担当が、現フロント担当の上司の方です。

　保有資格：マンション管理士、管理業務主任者、宅建

 

お三方とも、優秀・誠実・尊敬できる方々ばかりです。

もしかしたら、マンション管理会社のフロント担当や指導者は、上記３資格が必須な資格、いわゆるデファクトスタンダード（事実上標準）資格なのではと思いました。一方、マンション管理人は資格不要と言われているようですが、将来、マンション管理の多様な課題解決のためには、そのくらいの知識が必要な時代が来るのかもしれませんね。私も、勉強頑張りたいと思います。

スーパーフロントさん

こんばんは、彦Ｇです。

今日は、久しぶりに、管理室に３時間くらい在室できました。いつも、１時間くらい（全７時間中）しか在室できませんので、少し足腰の痛みが回復できました。

多くの住民の方々、近所の方々、管理会社などから、以下のようなお言葉をいただいています。

 

「仕事をし過ぎています」（フロント担当、管理人指導員）

「マンションの上から下まで綺麗になって嬉しい」、「汚いゴミ部屋がピカピカで、感動しました」（居住者の方々）

「管理会社は変えてもいいけど、管理人さんは変えたくない（フロント担当に対して）」「こんな働き者の奥さんになりたかった」（理事の方々）

「そんなに仕事をする人は見たことはないよ、給料を倍上げるからうちに来てよ」（近所の警備員さん）

 

確かに、汚れが多いとはいっても、やり過ぎているのかもしれませんね。おそらく、キレイ好き、真面目という自分の性格のためだと思います。汚いところが少しでも有ると気になって掃除をしてしまうんですよね。

 

ところで、最近交代したフロント担当が、来られました。先日、マンション内の諸問題を相談したところ、非常に素早く、的確な資料を作成して、しかも、マンションまで持参されました。そして、理事会の開催案内を、ご自身で郵便受けに入れられました。

私も、彼に対して、以下のように心の中でつぶやきました。

「仕事が早くて、正確で、人に優しい（お客様のみならず管理人にも）、非常に素晴らしいフロントさんで、感動しました！」

実際に言えなかったのは後悔しました。なので、理事の方々にそのようにお話しておきました。

まさに、「スーパーフロントさん」ですね。

私の人生の中で、能力も誠実さも、最も尊敬できる最高の方々が居られました。２人は、最初勤めたメーカの後輩２人です。今回のフロントさんが３人めとなりそうです。ちなみに、その彼は、マンション管理士も、宅建も、管理業務も、保有されているようです。よって、仕事も勉強も、彼を見習って、頑張ろうと思いました。

少しブログを休みます

こんばんは。

仕事で非常に落胆することがあって、仕事メインの本ブログは書きたくなくなりました。よって、本ブログを少し休養しようと思います。ブログ全記事を下書き表示しました（Gooブログは、一気に記事を表示にしたり、非表示にしたりできますので、非常に便利で使っています）。

 

以下、2月6日（日）に追記します。

マンション管理人の仕事って、「誰でも出来るよ」とか言われているようです。私も、紹介いただいたハローワークの受付の人にも言われました。

しかし、この仕事って、「ゴミ・汚れ・悪臭・菌（＋害虫）・罵声（ばせい）」に耐えれる能力が、必要です。特に、最後の罵声に耐えられるメンタルが無いと、厳しいかもしれませんね。今回、それに落ち込んで胃痛気味になってしまいましたので。世の中には、何を言ってもダメな人達って居るのだと勉強になりました。（人生で数回経験しましたが）

なお、そのハローワークの方に、「ただし、１割はクレーマ（モンスター）が居るから気を付けてね」とも言われたことも思い出しました。なるほど、そういうことかと感じています。

同業者仲間

こんばんは、彦Ｇです。

今日は、非常に嬉しいことがありました。

 

◆１つめ

　ゴミ回収屋さんから、「ケガに気を付けて下さいね」と声をかけられました。

　初めて、回収中、私から「お早うございます、いつもお疲れ様です。大きい袋（90L）で大丈夫ですか？」とお声をかけました。すると、「お早うございます、大丈夫ですよ！」に続いて、上記のように、とても優しい感じで、返答をいただけました。以前にも記事を書いた管理人大先輩（マンション管理士、管業、宅建の３資格保有者）から、「ゴミ回収屋さんは、管理人のこと同業者（仲間）と思っているから、管理人に対しては優しいよ」と言われたことがあります。その通りでした。

 

◆２つめ

　近所の仲の良い警備員さんから、「マンション前でタバコを吸ってポイ捨てしている人達の情報」を教えていただきました。また、「でも、怖いから注意はしないんだよ（逆ギレで反撃される可能性もあるので）」の大事なこと（最近、色々な事件も多発していますので）も聞きました。

　お互いに、落ち葉やゴミの拾い掃きを手伝いあっている、いわゆる同業者仲間です。色々と貴重な情報を教えていただいて助かっています。最近、購入した電気ポットで、ホット珈琲を差し上げたら、喜んでいただけました。やはり、同業者は、お互いの気持ちが良くわかっていただけるようですね。

 

このような心の優しい方々と触れ合うことができる、マンション管理人って、良いなあと感じています。それに比べて、過去の競争、ノルマが多かった会社員時代は大変でしたね。まあ、このような優しい方々とコミュニケーション取れるのは、過去の苦難を乗り越えてきた６０代以降シニアの特権なのかもしれませんね。

私のバイブル

こんばんは、彦Ｇです。

今日は、定期的な通院（痛風薬処方）、睡眠休養などで、１週間の疲労を取りました。休日が土日の２日間あると、病院や疲労回復などに使えて良いですね。土曜出勤の案件を選ばなくて良かったと思っています。

 

さて、最近、一番気に入っている資格本、マン管検定（「マンション管理員検定」の私が命名した略です、言いやすいので）は、以下の点で、非常にわかりやすく、面白いです。

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１．初の有用な現場ノウハウが満載！

（１）脚立の天板をまたぐような乗り方はＮＧ（p.124）

　参考文献：脚立「2.天板をまたいで作業中に落下」

　→天板に乗ることがNGは知っていましたが、またぐのがNGは知りませんでした。上記の動画のように、バランスを崩して転倒するからなんですね。

（２）管理規約等に違反する行為の確認、子供のいたずら等の場合（p.125）

　違反者を発見したら、高圧的に接さずに、まずは相手の言い分をよく聞く。その後、穏やかにルールを説明する。子供のいたずらを発見したら、・・・状況に応じて住所や連絡先、名前を聞いたうえで保護者や学校等へ連絡をする。

　→対応方法に苦慮していましたが、なるほど、穏やかで冷静な対応が重要と思いました。

 

２．再認識できる知識も多い！

（１）五感が重要　（p.104）

　点検によって、事前にトラブルを予防できることもあるため、五感を研ぎ澄ませ、異音や異臭等も感知できるようにする。

　→以前の会社では、これに気を付けていました。マンション管理でも、非常に重要と感じています。

（２）管理人は管理会社の所属（p.14）

　管理会社から配属される場合、管理員と管理組合・居住者との間に直接の雇用・契約関係はなく、管理員は管理階差が管理組合から委託された所定の業務について、管理会社等の指示に従って行動する。

　→管理会社と距離が遠いことから、管理組合に雇われているのではとの錯覚に陥りがちになります。この基本を再認識することで、仕事の進め方を間違わないようにできそうです。

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今後も、このテキストを、私のバイブルとして、活用していきたいと思います。　

フロント担当が重要

こんばんは、彦Ｇです。

今日は、休日ですが、職場マンションに行きました。（来週使用する洗濯用の）作業着を忘れたからです。もしかしたら、電車に忘れたのかと思いましたが、管理室に有ってラッキーでした。

 

でも、休日の土曜日は、フロント担当は出勤されているようです。土曜日に理事会出席などの仕事も多いからとのことです。

 

最近、良いフロント担当さんにお会いすることが多くなりました。

自宅マンションでも、職場マンションでも、以前に比べて、理事会や管理組合の声に真摯に対応されるフロント担当さんに変わりました。私は、管理組合側の立場（区分所有者、理事会）だけでなく、管理会社側の立場（管理人）になって、フロント担当者のことも少しずつわかってきました。以下に、今の率直な感想を書きました。

 

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１．管理人からみたフロント担当について

マンション管理仕事の中で、フロント担当が一番大変！

・担当マンション数が多くて大変（１０数件／１フロント）

・苦情、クレーム対応が多くて大変

・理事会の開催も多くて大変（会議室準備、案内、議事録等）

・管理人が資格取ってフロント仕事をやったけど、すぐに辞めて管理人に戻った人もいるそう。よって、管理人よりもフロントの仕事が大変との証と思う。

・指導者が居ないので、仕事の方法が分からず、辞める人も多いとのこと

・管理人は、問題等有ったらとにかくフロント担当へ連絡するようにとのことなので、管理人よりフロント担当の方が心理的な負担が非常に大きい。

 

２．管理人と管理組合の関係について

管理人は、常時、直接対面してコミュニケーション（Face to face）を取れますので、理事会や居住者の方々から、直接に褒めていただく機会もあります。

・マンションをきれいにしてくれて、有難うね！

・いつも、お仕事、ご苦労様です。

・風邪をひかれないように、気を付けてくださいね。

 

３．管理人としてフロント担当への心配りについて

しかしながら、フロント担当は、住民の方々からあまり褒められることが多くないと思います。よって、管理人から、感謝の気持ちや、住民の方々の声をお伝えすることが大事かと思います。

・備品の手配を早く対応していただいて、有難うございます。

・理事さんや住民の方々から、良い人ねと評判が良いですよ。

・管理会社の次期エースみたいですね。頑張ってくださいね。

 

４．まとめ

当たり前のことですが、マンション管理は、管理組合が主役です。

しかし、マンション管理を円滑化するためには、マンション管理のプロフェッショナル・専門家である管理会社、特にフロント担当の手腕が最も重要に思います。そして、管理人は、それを最大限にサポートすることで、管理組合である顧客満足（Customer Satisfaction, CS）を最大化できるのだと感じます。

要は、マンション管理において、フロント担当が最も重要ということです。

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