【実務】無道路地の評価

今回は実務のカテゴリーで(^^)/

タイトルは無道路地

公道に接面していない土地のことです。

もちろん建築基準法的には原則として建物建築できないです。

道路に面していないから入れない…→そのまんまか！！と思う前に

民法では公道に面していなくても他人の土地を介して道路までアクセスできる「囲繞地通行権（いにょうちつうこうけん）」というものが認められてます。

上記の権利で一応通行して利用することは可能です、しかし範囲と権利内容がしっかりしていません。

一番の問題はこれだけで建物建てられるのか？ということ。

結論から言えば囲繞地通行権のみで建物建築は厳しいです。

判例などの今までの経緯からみると、囲繞地通行権だけでなく、通路部分の権利を確定する必要があるようです。

つまり、通路部分を購入、賃貸、使用貸借…いろいろありますが、客観的な権利をはっきりさせる必要。特にややこしくない買収が望ましいこととなります。

これにより、上記の法的な問題がクリアできれば建物建築は可能。

鑑定に際しての減価の度合いについてはケースバイケースって言ってしまえば終わりですが（笑）

ザクっと申し上げると

隣の通路用地を買い取る価格を参考に減価率を判断しています。（今回は限定価格要素を抜きで話しますね）

それがあまりに高い場合→つまり鑑定の結果土地の価値がえらく低くなるケースにおいてはそこまでして建物建てたいのか？という「そもそも論」に省みる場合もありますね（つまり隣に買ってもらうことを考慮するなど）

無道路地、いろんなケースがありますが、まずは通路が設置できるかどうかの話から検討しましょう。