開業ラッシュで供給過剰？「東京オフィス2018年問題」

景気拡大や2020年の東京オリンピック特需で、オフィス、ホテルなど首都圏や地方の大都市圏で事業用不動産市場は活況が続いてきた。

だが、2012年から上昇基調にあった東京のオフィスビルの賃料相場が2017年半ば以降頭打ちとなり、加えて2018年から2020年にかけ大型ビルの新規開業ラッシュが控えることから、市場の腰折れも懸念されている。

2018年から2019年にかけて、東京では大型オフィスビルが続々と開業する。2年間の年平均新規供給面積は23万3000坪で、過去10年間の平均18万坪を3割近く上回る。東京オフィス市場の2019年末の空室率が、2017年末比3ポイントほど上昇し、5％弱になると予測。実際、賃料水準も2017年第3四半期をピークに、緩やかに下落している。

オフィスビルラッシュで、主要都市では、大量供給になり更に、「2018年問題」で、大量の雇いとめが生じてオフィス需要が減る懸念もある。

更に新築ビルに入居する企業は、既存の大型ビルからの移転が中心であるため、移転元のビルが空く「二次空室」が、発生する可能性がある。この数年、オフィスビルの賃料の上昇が続いたこともあり、ビルのオーナーは大量供給によって平均10％程度の賃料下落は想定しているという。

 2018年問題とは、雇用形態や契約期間に関する問題で、パートタイマーや派遣社員などの有期雇用契約者を対象とした2012年の労働契約法改正、2015年の労働派遣法改正の影響により、多くの企業が2018年前後に雇用契約への対応を求められます。

その際、企業にはコストの増大の可能性も考えられるため、大量の雇い止めが起きる（≒失業者が出る）ことが懸念されています。これが2018年問題。

オフィスビルのことしか言及していないが、マンションなどの住宅建設もオフィスビルに劣らず、建設ラッシュで、これももう一つの2018年問題で、二次空室でゴーストタウンが生じるのではなかろうか？

 

もうひとつの2018年問題とは、2018年以降より18歳人口は減少すると推計されており、2018年以降の大学進学者数は18歳人口の減少とともに下がる。これにより2018年を目前とし、多くの大学では生き残りをかけて改革が進められるようになっている。これは大規模大学や歴史の古い著名な大学でも問題となっている事柄であり、これらの大学でも優秀な学生を集めるには努力を要するといわれている。

 

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