「アパート経営のためのカンタン投資分析入門」・・・賃貸住宅セミナー

「ハヤトウリ」の現況です。
台風にもめげず伸びています。

アパート経営のためのかんたん投資分析入門
・・・第４２回賃貸住宅セミナー

猪俣　淳先生（（株）CFネッツ　ゼネラルマネージャー）

数々の不動産関連資格を持ち、
理論と実践を融合した異色の不動産コンサルタントとして有名で
「猪俣淳の不動産投資実践塾」を全国各地で講演しています。

いのしし君はファイナンシャル・プランナーとして、
不動産の事も知らないといけないので、
不動産関係の講演会にもできるだけ参加して
現在の不動産投資の現況を学ぶようにしています。

今回の講演の結論は
「不動産投資の仕組みを理解する」
だったと思います。
久しぶりに聞く、良い内容の講演会でした。

１） 不動産投資における４P

①Place（立地）・・・場所（Location）

②Product(物件の魅力)

  ☆「比較物件・競合物件」との差異比較
     （マトリックスを使い現地調査結果による空室率と間取り・グレードの
     関係から対策を考える）

　☆設備・仕様のニーズ（０６年と０９年を比較してみる）
     ・・・「あたりまえ化」と「あきらめ化」の２つの波に注目。
   
    ここでのキ－ワード？
　　無理なく・こだわり・ものがたりがあるのでは？

③Price(家賃・入居条件)

④Promotion(販促活動)

   リーシングの考えが大事なのではないのかと？

リーシング：
旧来の不動産屋さんのように単に賃貸物件を探しているみなさんが
来店するのを待っているのではなく、
企画開発、運営、物件やマーケットニーズ、テナントニーズ等を
きちんと見極めた上で、
マーケティング・財務などの経営判断に基づき、
入居者を誘致する計画を立て、実行する業務のことといわれています。
その為、
リーシングを実行するためには、
最初にエリアマーケットを徹底的に調査・分析して、
マクロデータ（賃貸市場）とミクロデータ（その物件の特性）という２つの大きな観点から調査分析を行い、
戦略を策定することが大事だと考えられています。
このように、
リーシングとは単なる不動産賃貸業務のことではなく、
そこにコンサルティング的な業務が加わったものと考えられます。

１．「問い合わせ」と「内見」を増やす

　・「その物件の魅力とは何か」・・・長所の決定と短所の解決
  ・「ここで暮らしたい」と思わせられるか
  ・物件のコンセプトとテーマの決定
  ・広告・看板・パンフレット・HP・ポータルサイト
　・行動を取らせる呼びかけ
  ・写真（物件の内外・周辺環境）・道順
  ・条件提示・名前の大事など

２．成約率を上げる
 
 　・カーブアピール（道端から見た状態）
   ・最初の３０秒で決める
   ・不潔感はないか（異臭・虫・カビ・郵便物）
   ・親切な大家さん＝過過剰な大家さん
   ・疑問を先回りする
   ・メリットとデメリットは表裏一体

しかし、
適正な資本改善を視野に入れている家主は少数派！！

３．テナントリテンション
     （最善の入居者の保持）

　・平均居住年数（単身４年、ファミリー５年）
  ・出て行った場合のコスト計算
  ・出ていかない工夫・クレーム＝「サービスリクエスト」
  ・アンケートによるフィードバック
  ・なぜ退出したのか？
  ・感動を呼ぶ？・致命的な？決定的瞬間・・・・・

⑤４Pプラスアルファーとしてパートナーが大事

などの
「不動産投資の仕組み」を約３時間にわたり説明されました。
近年にない良い講義を聴く機会を得られました。

お忙しい猪俣先生、
ありがとうございました。

いわきにおける台風９号の影響は、
Ｐｍ５：００現在では、
限定的に終わりそうで、
安心している所です。