住宅ローンの完済率

みなさんこんにちは。

今日は住宅ローンのことで銀行の方と話す機会がありまして…

なかなか貸してくれないものですから皮肉たっぷりに

「これだけ審査を厳しくしていれば99％以上の完済率でしょ」

と投げかけたところ

「いやいや、９７％です」

なんと、私の想定をはるかに上回る破産率。

主な原因が（倒産を含む）転職、離婚とのことでそこは予想通り

続いて学費が…とのことで、住宅ローンより優先する支払いに充てる人がいることに驚き

そういえば長野県は仕送り額ナンバー１の県でした。

私仕送り貰ったことありません

そんな背景もあり、最近ではお子さんのいない人の方が審査の結果がいいなんてことも…

パンフレットの表紙にある子育て家族応援の文字が嘘っぱちだということが分かってしまいました

あっ、これ内緒で

実際に住宅ローンが破綻すると土地、建物が競売にかけられます。

平均3000万として全く返さないということはないでしょうから半分返したとして（利息があるので）残1700万くらい…

競売で1000万回収したとして不足分700万

保証料がざっくり40万円として３％の破綻率なら一件破綻あたり1340万円

この単純な計算だとなんとかプラスですか…

以前から保証料の高さに憤慨していたはちですが、この条件なら納得

しかし、一部の返さない人のために広く浅く負担するこの仕組み、なんとかならないものですかね…

一昔前の保証人制度よりはいいのでしょうが

賃貸併用住宅

みなさんこんにちは。

連休は寝るも寝たり、二日とも12時間睡眠。

なぜか疲れが抜けないはちです。

歳かな…

さて、相続税対策などで大人気の賃貸併用住宅

これは自宅と賃貸住宅を同時に建てて賃貸収入でローンを返済し、税制上の資産を小さくみせる手法です。

うまく運用できるとほぼ自己負担なしで新築を取得できるという夢の様な仕組みです。

お金持ちのところにはお金が集まる仕組みになっているのですね

しかし、少し怖いデータが出てきています。

東京２３区の空室率は過去最悪の３３．６８％――。

トヨタなどが出資する不動産調査会社「タス」によると、今年３月の新築賃貸アパートの空室率は東京２３区で３０％を超え、神奈川県の３５．５４％と千葉県の３４．１２％も過去最悪となりました。

アベノミクスによる異次元金融緩和と低金利政策、さらには昨年１月に施行された改正相続税法が重なり、投資先として新設賃貸住宅の着工が急増しました。

投資用賃貸住宅の販売業者は“家賃保証１０年間”などとうたって購入を勧めてきますが、契約内容をよくよく見れば、「家賃は２年ごとに見直す」と書かれていたりします。

投資に見合わないどころか、破産の危機まであるのです。

この住宅余りが一過性の現象であればいいのですが、日本の人口はこの後も先細り。

ただでさえ、全国には８２０万戸の空き家が存在するのです。

しかも、これほど空き家が話題になっているのに、賃貸住宅は増えるばかり。

バブル再現を夢見てか、効率のいい投資先と見なす人は後を絶ちません。

昨年のアパートなどの「貸家」の着工戸数は前年比７．１％増の３８万３６７８戸もありました（国交省調べ）。

今年はさらに貪欲で、４月は前年同月比で１６％増と６カ月連続の増加。これは年率換算で４３万戸ペースです。

バブル時代の１９９０年は７６万戸の「貸家」が建てられていたとはいえ、今年４月の「持ち家」が１．２％の微増というのを考えれば、現在の貸家の増え方の“異常”さがわかります。

さらに東京の４月に限れば、「持ち家」（１２４２戸）が前年同月比で７．９％の大幅減だったにもかかわらず、「貸家」（６１７７戸）は２０．１％の大幅増。もはや“投機バブル”としか言えない状態です。

富裕層のことだから自分たちには関係ないという人もいるでしょうが、この空室率の増加は他人事ではなのです。

空室化が進むと治安が悪くなると言われています。

その境界が30％だそうです。

既に危険な水準に突入していますね。

先日家賃を下げろと新宿でデモが行われました。

日本は住に関して圧倒的に取得に対しての補助しかないのです。

公営の住宅を増やす必要性が叫ばれていますが民間からの供給が膨大なのです。

近い将来賃料の相場の崩壊など大きなリスクが足元でうごめいている状態でしょうか…