香港の住宅ローン事情

みなさんこんにちは。

国が変われば常識も変わる。

今回は香港の住宅ローン事情を紹介します。

外国はおっかないですよ…

ロイターの記事より抜粋


香港で住宅価格が下落し、規制対象外のノンバンクが実施した高金利住宅ローンの返済遅延と住宅差し押さえが急増している。

中央銀行に当たる香港金融管理局（ＨＫＭＡ）のデータによると、住宅の資産価値がローン残高を下回る「アンダーウォーター（水面下）」の物件が増加。
３月末時点の件数は５年ぶり高水準の１４３２件に上り、当該住宅の総額は４９億香港ドル（６億３１００万米ドル）と、世界金融危機時の２００９年以来で最大となっている。

昨年１２月にはこれが９５件、４億１８００万香港ドルにとどまっていた。

昨年第４・四半期以来、ノンバンクの金融企業が実行した住宅ローンで返済遅延が増えており、今では差し押さえも増加し始めた。
香港不動産金融協会（ＨＫＰＦＡ）のアルフレッド・ラム会長によると、協会の会員企業ではローン１００件当たり約１０件が返済遅延を起こしており、昨年の５─６件から増えた。差し押さえも昨年の１００件当たり２、３件から今では４件程度に拡大している。

香港は経済の約５分の１を不動産関連事業が占めており、住宅市場が激しく悪化すると経済全体が痛手を被る。

ＨＫＭＡは今後、ノンバンクに対する取り締まり強化を迫られる可能性もある。

香港の銀行は既に厳しい規制を受けている。
２００９年以来、７度にわたる不動産鎮静化策が実施された結果、居住用不動産では物件価格に対する融資比率（ＬＴＶ）の上限が６０％まで切り下げられた。
状況次第では４０％までに制限されるケースもある。

ところが銀行以外の金融企業や不動産デベロッパーにはこの規則が適用されない。
このため買い手は近年、銀行を避けてこうした借り手から不動産価値の９０─９５％相当ものローンを借り入れるようになった。
１００％を超える借り入れを勧められる場合もある。

これは不動産価格が上昇している時なら良いが、少しでも下がると借り手はアンダーウォーターに沈む。
香港の住宅価格は２０１５年９月の高値から１１％下げた。

国際決済銀行（ＢＩＳ）によると、家計の債務比率は過去最高の７０％近くに達している。

＜担保の使い回し＞

状況の悪化に拍車を掛けているのが、担保のアパートをその他の規制外取引、例えば株式信用取引の担保にも使い回す慣行だ。

ＡＡプロパティー・サービシズのマネジングディレクター、ツァン・キットチャン氏は「不動産を担保に使う人が増えている。株式市場で損失を出した人々は住宅ローンを返せない」と語る。

同氏によるとＡＡは今年これまでに、差し押さえ住宅の競売を約８０件実施し、年末までにさらに２００件の競売を予想している。
昨年は１年間で１００件前後にとどまっていた。

＜公式統計には映らず＞

銀行の住宅ローンは通常、金利が２％程度、期間は２０年ないし３０年なのに対し、ノンバンクは１０─３０％で１─５年と短い。
ノンバンクは、定期収入を持たないため銀行が貸してくれない人々に住宅ローンを提供することが多い。

ＨＫＭＡの公式データではレバレッジの全体像がつかめない、との指摘もある。
ＨＫＭＡのデータは１年５カ月前のもので、鮮度にも問題がある。

ブローカーのリカコープによると、市場の最大１０％はＨＫＭＡの規制の外で動いている可能性がある。
カンパニーズ・レジストリーによると、登録済み金融企業の数は５年前には８００社強だったのが、今では１６００社を超えている。

ＨＫＰＦＡのラム氏によると、状況が厳しさを増したため、金融企業も最近では融資を絞り始めた。
「このところ、金融企業が不動産価値の７０％まで貸すことは珍しくなった。
なぜなら今日の７０％は来月には７５％に、３カ月後には８０％になっているかもしれないからだ」という。


日本でも大手メーカーが独自の住宅ローン商品を販売していますが、やはりバランスが大事ですね。

市場を独占したいのも分かりますが、なにかの拍子にこけると、社員も顧客も業者も投資家もみんな不幸になります。

大きく儲ける効率も重要でしょうが長く安定的に社会貢献ができる、そんな企業が育っていく土壌ができればいいですね。

相続の観点から見る住宅ローン

みなさんこんにちは。

どこの都市か忘れてしまいましたが今日は猛暑日になるとの予報が出ています。

猛暑日

なんと不快な語呂なのでしょう。

そのうち極暑日とか新しい気象単語が出てきそうです

さて、住宅ローンはマイナスの資産。手元にお金があるなら一刻も早く繰り上げ返済した方がいい、とよく耳にします。

基本的には正しいのですが、現在の水準の低金利時代ですと一概にそうとも言えないというのが私の考えです。

今回は相続という観点からその辺を考えてみたいと思います。


そもそも親は相続対策に消極的なもの

一般的に相続対策というと、財産を残す親などが中心となって行うものです。

財産を持っている本人が動き出さない限り、周りがいくら騒いでも始まらないからです。

そんな中で、よく「親が相続対策をしてくれなくて……」とか「遺言を書いてほしいって頼んでいるんだけど、なかなか進まなくて……」という話を聞きます。

所得税の節税対策はご本人の手取りが増える効果があるためすぐに実行するのですが、相続対策の方はご本人が相続税を納めるわけではないため、なかなか重い腰を上げようとしないのです。


■相続対策は節税だけではない

そして相続対策というと、まず「節税」を思い浮かべるものですが、これは間違い。

実は一番初めに行うべきなのは「納税資金の準備」なのです。

相続税の納付は財産を取得した相続人が行わなければなりませんが、すぐに現金化しにくい不動産を相続した場合など、手元に納税資金がないと大変なことになります。

一方、納付は必ずしも相続した財産で行う必要はなく、もともと自分がためていた財産で納付してもかまわないのです。

逆に言えば、自分で納税資金の準備ができているのであれば、不動産ばかりを相続しても納付で苦労することはないわけです。

さて、実は自分自身で納税資金（流動資産）を増やすのに一番手軽な方法は「住宅ローンの活用」なのです。

ほとんどの方はご自宅を購入する際、頭金を多く入れてなるべくお金を借りずに購入しようとしますが、相続の観点で言えば仮にお金に余裕があっても住宅ローンを活用すべきなのです。

特に今のような超低金利、マイナス金利時代にはそれが言えます。


■住宅ローンは手持ち資金確保の重要手段

例えば兄弟間で遺産分割協議がなかなか整わない場合、ローンによって手元に残った資金が効果を発揮します。

仮に5000万円の土地を兄弟２人で分けるとしましょう。

このとき、２分の１ずつの取得にしてしまうと将来売却する・しないなどで意見が合わなくなると困るので、兄がその土地を100％取得する代わりに、兄から弟に2500万円のお金を払う分割方法がよく用いられます。

このような分割を「代償分割」といい、弟に払った2500万円に対しては贈与税がかかりません。

兄も弟も2500万円の財産を取得したことになり、それぞれが相続税を払えばいいのです。

このような場合、兄がマイホームの購入を現金で行っていたら弟に払うお金が足りなくて困りますが、ローンを活用して手元資金を潤沢に持っていれば、そのお金で対応できるのです。

ローンを組んだ後も同じこと。「少しお金がたまったから」とすぐに繰り上げ返済する方も多いのですが、返済せずに手持ち資金を残していれば、それも納税資金として使えます。

納税資金が足りなくなってから慌てて住宅ローンを組もうとしても、そうは簡単にいかないのですから。


■親にも同じことが…

もう一つ、住宅ローンの特徴は「団体信用生命保険（団信）により死亡時にローンの負債が消滅すること」です。

通常の借入金ですと、相続が発生した場合には相続人が引き継いで返済しなければならないのですが、住宅ローンの場合は団体信用生命保険の保険金がおりて完済されます。

そのため「自分が頑張って住宅ローンを返しておかないと、死後、子供に負の遺産を引き継がせてしまう」という恐れはありません。

ですから自分がローンの返済期間中であり、そろそろ親からの相続が発生しそう（納税資金が要りそう）なようなら、むしろなるべく繰り上げ返済しないでいた方が手持ち資金に余裕ができることになります。

同様に、親が自分の住宅ローンを繰り上げ返済しようとしていたら「納税資金のためにも繰り上げ返済せずに、手持ち資金として確保しておいてね」とアドバイスすべきなのです。


それぞれの置かれている状況により住宅ローンの最善の返し方は変わってきます。

五年に一度くらいは、できれば年一回くらい、住宅ローンと向き合ってみてください。