マンション管理とビル管理

こんにちは、彦Ｇです。

 

昨日まで暑かったのですが、今日はけっこう涼しかったですね。暑さ寒さも彼岸までといいますが、やっと記録的な暑かった夏も終わりそうです。

 

例：「暑さが続いたことも特徴的で、・・・30℃以上の真夏日の連続記録は東京都心でこれまでの40日を大幅に上回る、59日となりました。（東京の真夏日連続記録は9月2日時点で継続中）」

（出典１：ウェザーニュース～2023年の夏は過去最高を大きく上回る圧倒的な暑さ）

 

さて、今週は、マンション管理と、ビル管理の代行員をやりました。マンション管理員の代行は、管理員２年間勤務で慣れていますので、スムーズにできました（管理員時代は、共用部清掃が非常に大変なマンションだったので、どのマンションの掃除も楽にできます）。しかし、ビル管理はセキュリティ管理が複雑で、間違えて警備会社のアラームを鳴らしてしまう等、苦労しています。

 

ちなみに、私の管理会社は、フロント担当１人で、マンション管理もビル管理もやりますし、フロント事務だけでなく管理員代行もやりますので、マンション管理とビル管理のいずれも、色々なことが分かるようになります。私のところのような小さなマンション管理会社は、色々な仕事を同時に経験したい求職者の方々にとっては、非常に面白い職場かもしれませんね。

 

また、管理委託費もコスパ高く格安なので、管理費削減を目的にリプレイスをご検討なさっている管理組合の方々は、大手の管理会社のみならず、低コストで運用している中小企業の管理会社も候補の１つとしてご検討もお勧めしたいと思います。（私の自宅マンション［超大手の管理会社］と、同規模戸数のお客様マンション［私の職場の中小企業管理会社］の管理委託費を比較しますと、後者が非常に安くてビックリしていますので。）

 

 

以下に、私見ですが、簡単にそれらの比較をしてみます。

 

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【マンション管理とビル管理の比較】

　注記：★は、難易度（多いほど高い）

 

　　　　　　　＜マンション管理＞　　＜ビル管理＞

１．清掃　　　　　★★★　　　　　　　★

（マンションは開放場所が多く、雨や落ち葉等のゴミが多く侵入）

（ビル内は密閉されているため、ゴミがあまり侵入しない）

２．共用部管理　　★　　　　　　　　　★★★

（マンションの共用設備は、消防・電気・水道・エレベータ等）

（ビルは、それらに加えて、セキュリティ設備やエアコン等）

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ビル管理は、マンション管理に比べて、清掃は比較的容易ですが、共用部管理は、設備が多く複雑で難しいように感じます。セキュリティも高度なので、お客様（住民さんやテナントさん）にとっては良いでしょうが、管理会社にとっては結構大変のようですね。

 

休日出勤が増加中

こんばんは、彦Ｇです。

 

今回の休日は３連休でしたが、１日めの土曜日は休養メイン（昼寝、動画鑑賞等）、２日めの日曜日はマン管と賃管の勉強（ＬＥＣ模試問題１回め）でした。そして、３日めの今日は、休日出勤（クレーム対応）しました。

 

段々、休日出勤が増えてきましたが、昼寝をしっかりととることや、代休を早めに取ることで、何とか対応できそうです。クレーム（トラブル）対応が多いですが、自分で色々とそれらの対応力がアップして、フロント仕事のスキルアップが加速しているようで嬉しいです。

 

なお、マン管と賃管は、以下のように合格レベルまであと少しという結果でした。

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ＬＥＣ直前予想模試～１回め

　・マン管：３７点（合格３９点、－２点）

　・賃管　：３６点（合格３７点、－１点）

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ミスした原因は、新しい内容１／３、暗記不足１／３、ケアレスミス１／３でしたので、それらの対策を取っていきたいと思います。

 

声が大きい人が勝つ？

こんばんは、彦Ｇです。

 

最近、リプレース（管理組合が、マンション管理会社を変更すること）で、１つ大切なお客様をなくしました。そもそも、中小企業でお客様が少ないのに、大きな痛手です。

 

理事長が私の会社を非常に嫌っていたらしく（理由は内緒です）、総会で圧倒的多数でそのようになったようです。でも、後で色々と聞くと、私の会社のファンの理事さんたちも多くいらっしゃったようで、その力に押されたようで、残念ですと言われました。

 

マンションの総会の決議は、普通決議は過半数、特別決議は３／４以上などと、区分所有者の賛成多数が必要です。でも、圧倒的に力の強い住民さんがおられると、その人の力で決議されることもあるようですね。今回、マンションの決議は、以下のようかもと思いました。

 

声の大きい人が勝つ！

 

そのマンションにとって良い方の意見ならば良いのでしょうが、そうでない方の場合、他の住民さんも不幸になるのかもしれません。一番大事なのは、

 

正義感の強い人が勝つ！

（声の大きい人の無茶な意見を、負けずに言いたいことを言える）

 

なのではないでしょうか。

 

自宅マンションの管理組合では後者のようになりたいですし、お客様のマンションではそういう方々に会社のファンになっていただけるようになりたいものですね。

 

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【追伸】今回の被リプレース物件の引き渡し資料の大部分を私が準備しました。資料が非常に多いので、揃えるのが意外と大変でした。リプレースされる（負けた）方が、リプレースした方（勝った）方より、引継ぎの時大変なようです。でも、そのお蔭で、私自身は、マンション管理会社に保管しているお客様の資料の種類が大体わかりました。よって、フロント仕事のスキルアップには役にたったようです。

 

【追伸２】資料準備や引き渡しの際、数回、その理事長とお話をさせていただきました。そんなに怖い感じでなかったので、フロント担当者との相性も悪かったのかもしれません。一度担当者の事が嫌いになると、「坊主憎けりゃ袈裟まで憎い」となり、管理会社そのものが嫌いになることもあると思います。私の自宅マンションの所有者もそのような方が居られて、総会の度に、「管理会社を変えろ」と怒っています。それに対して、みんなビビッて何も言えない感じです。しかし、私１人が平気で意見や反論を言っています。（住民の中で一番、はっきりと思ったことは言えるタイプですので・・・）

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クレームは、お宝？

お早うございます。彦Ｇです。

 

昨日の土曜日は休みでしたが、今日の日曜日はビル関連で出勤です。これまでの仕事と全く違うことは、「マンションフロントは、土日の出勤が多い」ということだと思います。これも、慣れてくるのかもしれません。

 

さて、マンションのフロント担当は、住民さんからのクレームで叩かれてメンタルが大変だという話を聞いていました。

 

でも、最近、クレーム対応で褒められることもありました。

 

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１．隅から隅まできれいにして貰って有難う。（清掃員代行時）

２．除草、木の伐採などできれいにして貰って有難う。（隣接住宅、住民クレーム対応）

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とはいっても、フロント本業ではなく、清掃員代行員としてですが。いずれも、マンション管理員時代に身に着けた清掃技術が、非常に役に立ちました。特にご年配の清掃員さんは、高所作業や太い木の剪定など力仕事は困難なので、私の様な体力のある代行員のニーズは高いようです。また、管理員の経験上、クレームの多くが共用部の清掃が不十分であることを理解していますので、それをしっかりとやるだけで、お客様の管理会社への評価は上がります。今後も、同様に、清掃スキルは活用していきたいと思います。

 

しかし、フロント本業でも、上司に喜んでいただけました。

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３．資料の間違いを修正・完成してもらい、助かったよ。

　（管理委託契約書、総会資料、議事録、役所提出資料など）

４．色々と手伝ってもらい、助かったよ。

　（上記１，２の代行や、住民クレーム対応など）

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クレームって、体で例えると、患者の病気や痛みの様なものだと思います。医師や看護師さん等の医療従事者の方々は、患者さんの痛みを治してあげられる、大切な職業ですよね。管理員さんやフロント担当等のマンション管理会社の従事者も、それらと同様に、マンションの病気（劣化、故障）や住民さんの生活上の苦痛（漏水、騒音、汚れ）を治してあげられるマンションのお医者さんのようなものかもしれませんね。

 

私も、医療従事者の方々のように、お客様や職場メンバーの苦しみを、喜びや笑顔に変えられるように、頑張っていきたいと思います。

 

入るには資格、続けるには経験

こんばんは、彦Ｇです。

 

昨日、２回めの給料が振り込まれました。１回めは、給料計算の途中入社でしたのでやや少なめでしたが、今回はフルの金額でした。毎月の赤字が▲１２～１３万（年▲１５０万）から、▲５～６万（年▲７０万）に削減できて、家計がかなり楽になりました。何とか、年金受給スタートの６５才まで現職を継続すると、貯金が持ちそうです。

 

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給料の比較について

（現職：マンション管理フロント、前職：マンション管理員）

 

　　　【現職】　　【前職】　　【差分】

手取：２０．８　（１３．５）　＋７．３

総額：２５．４　（１６．５）　＋８．９

 

　

【現職】　　　【前職】

手取：黄色枠－赤枠（通勤定期代）

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ちなみに、前職より大幅アップしたのは、以下の資格のお蔭です！　理由は、給料アップできるマンション管理フロントの求人の必須条件だったからです。

 

　　

管理業務主任者証（登録）

 

管理業務主任者試験合格証書

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これまで、いくつかの資格で新仕事数社に転職できましたが、いずれも長くは続きませんでした。理由は、資格が必要な仕事（スペシャリスト）を続けるには、経験（スキル）が重要であると分かったからです。今回は、マンション管理員の経験、特にトラブル対応の経験が非常に有効であり、継続の可能性はあるのではと感じています。そして、その２年間の経験で、何才になっても、私は管理員仕事ができるという自信ができました。よって、管理人仕事により最低限の生活維持はできるという安心感（保険みたいに）を持ちつつ、フロント仕事継続により少しリッチなシニア（色々と遊びたい）となれるように、頑張っていきたいと思います。

 

家計シミュレーション（75才まで、フロント or 管理員仕事を継続）

クレーム対応は辛い？

こんにちは、彦Ｇです。

 

今日は、先日の休日出勤の代休を取りました。休みはゆっくりとできて良いですね！ところで、フロント仕事に移って２ヵ月が経過しましたが、ほとんど以下のことばかりやっています。

 

クレーム対応　です。

 

具体的には、不審者多い、不審自転車が放置、草木が汚い、清掃不十分、などの改善です。

 

　　　　

塗装職人さん、庭師さんみたいなことも出来ました。

 

 

普通の方は、クレームは嫌だと思っておられるかもしれません。実際に、私の会社でも、フロント前任者の数名が、お客様からの厳しいクレームで耐えきれなくなったため、退職されているようです。

 

しかし、私は、そうでもありません。

Ｍ　だからです。

 

 

 

いや、いや、そうではなくて、私にとっては

お宝　だからです。

 

 

すなわち、クレームを早期に解決すると、

①お客様に喜ばれるし

（逆に、お客様が会社のファンになってくれるチャンス）、

②自分自身もスキルアップできて楽しい

（職人さんみたいに、色々な事が出来るようになれるので）

だからです。

 

前職の管理員の時も、同様の経験をたくさんしました。

 

 

解決のポイントは、

➊スピード感（苦情があったら直ぐに動く）

➋解決するまでマメにフォロー、

➌全員を巻き込む

（理事長、住民さん、会社の上司、業者さん他に報連相）

だと思います。

 

クレームで、メンタルを壊すか（上記➊～➌が欠けていて、相手を激怒させて自滅されているケースが多いように感じます）、楽しく仕事ができるかは、やり方次第だと思いますね。管理員も、フロントも、楽しくクレームを解決して、住民さんの笑顔をたくさん見られるように、していければ良いですね！

 

初めてのフロント土日勤務

こんにちは、彦Ｇです。

 

昨日の土曜日は、ビル設備の害虫防除作業のサポートでした。ビル内のデスクのＰＣ等の機器類を防除剤から保護するため、シートで覆いました。ビル内の勤務者はゼロなので当然エアコンはなしで、しかも、かなり広い事務所でしたので、重労働で汗まみれになりました。ビル管理の仕事は初めてでしたので、興味深かったです。しかし、ビル管理はマンション管理に比べて、管理項目が多く複雑で、フロント担当も管理員も、仕事は大変なのではと思いました。

 

 　　　　　

 

なんか、マンション管理フロント（事務職）というより、マンション・ビルの何でも屋（便利屋）という感じがしてきました。まあ、小さい会社なので、１人で何でもできるのは、ある意味面白いのかもしれませんね。

 

また、今日の日曜日は、マンション理事会出席（２回め）でした。時間は短かったですが、議論内容などとても参考になりました。居住者の入退去時の不動産会社やリフォーム業者などの対応について、理事の方々がしっかりとマンションを守っていくというご意思を感じました。マンション管理のフロント担当として、そして、マンション区分所有者としても、勉強になりました。

 

　　　　　

 

フロント仕事のデメリット

こんばんは、彦Ｇです。

 

明日から、３連休で嬉しいです。色々と楽しもうと思います。

ですが、最近、以下の事が気になっています。

 

 

🔸フロント仕事（事務）で、体重増加！

 

　　⇦ 上で見づらければクリックして下さい。

 

何とか、現地に行って、清掃の代行員とか、現地の手直しとか、体を動かすことによって体重増加を抑えていきたいですね。

 

ちなみに、自分の経験上、マンション管理員とフロントとの相違点を以下にまとめてみました。管理会社や個人の体質（やせ型、運動好き）によっても違うとは思いますが、ご参考下さい。他の管理員さんやフロント担当の方の体型をみると、①は合っているような気がします。

 

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マンション管理仕事のメリット、デメリット（私見）

　　　　　　　　　　【管理員】　【フロント】

①健康ダイエット　　　　〇　　　　　　✕

②お客様との距離感　　　〇　　　　　　△（※２）

③複数お客様の理解　　    ✕　　　　　 　〇

④給料　　　　　　 　　   △（※１）　　〇

 

　※１：大規模や夜勤があるマンションは、給料が高いため

　※２：大手管理会社に比べ、中小の当社は現場が多いため

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代行員は楽しい

お早うございます。彦Ｇです。

 

先週は、理事会（日曜）に初同席、清掃員さんの代行員を複数経験しました。

 

前者は、フロントになって初めての参加で、進行や対応などで勉強になりました。後者は、色々なマンションを見ることができるので、とても面白かったです。

 

後者については、今年の５月末まで、管理員として２年間務めたマンションの共用部は、ゴミと汚れが満載でしたので（マンション管理士の指導員曰く、都内の数１００のマンションを見た中で、ワーストクラスとのこと）、いずれも、とても綺麗に感じました。ただ、少し汚い部分、手すり・ゴミ置き場などの汚れは、雑巾やモップ掛けで奇麗にしておきました。おそらく、目がご不自由なご高齢の清掃員さんだと聞いていますので、汚れやゴミが見えないのかもしれないなと感じました。

 

 

自分の強みは、都内最高レベルに清掃が難しいマンションの管理員仕事２年間で養った、清掃やゴミ処理技術だと思います。よって、巡回時や代行員の時に、清掃員さんの目の届ない汚れやゴミをしっかりと綺麗にして（管理員さんや清掃員さんがいらっしゃれば、さりげなくアドバイスしつつ）、住民さんの快適な生活を守っていければと思います。

 

マルチタスクのフロント担当

こんにちは、彦Ｇです。

 

フロント仕事をスタートして、約１ヵ月近くになります。担当マンションも全部巡回でき、色々なマンションの特性の概要はほぼ理解できました。ただ、理事長などお客様にはまだお会いしていませんので、今後、色々と鍛えていただいて、仕事を覚えていきたいと思います。

 

ちなみに、私のマンション管理会社は、中小企業のためか、先輩フロント担当は、以下のように、１人４役のようです。

 

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　　　　　　　　　　　　＜現在＞　　＜前職（※１）＞　　　　

１．フロント（※２）　  　〇本業　　　〇本業

２．工事（営繕）　　　  　〇兼任　　　－他部門（営繕）

３．代行(管理員/清掃員)　〇兼任　　　－他部門（代行）

４．ビル設備（※３）　  　〇兼任　　　－他会社？

 

※１：２年間、管理員をしていた大手のマンション管理会社

※２：マンションの基幹事務（会計や維持修繕）、総会や理事会サポート等

※３：ビルの設備点検

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前職のように、大手のマンション管理会社は、完全に分業制になっているのに対して、私の会社は１人で何役もこなして、個人のスキルが非常に重視されているようです。

 

メリットは、意思決定が非常に早いので（社長に直接相談でき、承認をもらえて、直ぐに動ける）、お客様のニーズに迅速に答えられることです。デメリットは、個人のスキルの高さが必要であり、その担当が居なくなる（退職や長期病気等）と対応が遅れることです。

 

まあ、仕事を覚えるまで大変ですが、マンションに関わるマルチな仕事ができるようになりそうなので、面白そうです！

 

管理人さんとの会話は楽しい

こんばんは、彦Ｇです。

 

先週から、マンションの巡回をしています。昨日は、フロント担当として、初めて、管理人さんとお話をしました。

 

 

一番大きなお悩みは、「住民のトラブルを解決してあげたいけど、管理人の自分では限界がある。漏水問題などフロント担当でしかできないことも多く、フロントに頼んでもなかなか進まないこともあるので、困っている。」とのことです。

 

私も、２年間管理人をやってきましたので、お気持ちはよく分かります。

 

「厳しいクレーマが居て大変」

　➡「私の管理人マンションも同じでした」

「挨拶しても無視されるのが嫌、こっちも無視する」

　➡「よく、分かります（私は、会釈はしていましたが･･･）」

「トラブルは、フロントに言ってもやってくれないことが多いので、自分でできることはやっている」

　➡「私もそうでした」

 

とにかく、管理人さんは、住民と管理会社との間にはさまれて、悩まれていることが多いです。よって、マンション管理は、管理人さんの働きに加えて、フロント担当の頑張りの両輪が、顧客満足アップのキーになると痛感しました。

 

エアコン作業が辛いです

こんばんは、彦Ｇです。

 

少し、仕事ネタも書きたいと思います。

事務所内は、エアコンの設定２５℃で、室温２６℃となっています。長袖を２枚重ねていますが、それでも寒すぎるために、防寒着を着たいくらいです。流石に、夏場に防寒着は変人と思われそうなので、ズボン下（パッチ）をはこうと思います。

 

 

私の体は、２年間のエアコンなし管理人生活で、３０～３２℃が快適な体になってしまいました。エアコンありフロント生活にも慣れるのでしょうか？

 

フロント仕事スタート

こんばんは、彦Ｇです。

 

今週から、マンション管理のフロント仕事をスタートしました。

 

職場の先輩の方々は非常に忙しくて、あまり相談する時間もなく、一人でパソコンに向かっていました。その際、前職、途中で入社されたフロント担当の上司も、同じような状況だったと言われていたことを思い出しました。どの管理会社でもフロント担当は、たくさんの物件を持っていて、とても忙しいようです。

 

 

私は、担当する予定の物件に関して、契約書、重要事項説明書、管理規約、総会議事録などを読んで、お客様の状況（建物、業務内容、管理の状況、ご要望事項など）を把握しています。

 

まあ、焦らず、少しずつ、フロント仕事を覚えていきたいと思います。

 

就活で資格の威力を感じました

お早うございます。彦Ｇです。

 

３月下旬から昨日まで、約３週間、就活をしていました。

 

マンション管理会社４社に応募したところ、３社に合格し、そのうち、１社に採用が決まりました。職種は、管理業務主任者の資格を使ったマンション管理実務、いわゆる、マンション管理フロント担当です。

今一番興味ある、総会や理事会のサポート、会計、長期修繕計画などマンション管理事務のお仕事ができますので、公私とも非常に楽しみとなってきました。公的にはマンション管理のプロとして顧客満足度の向上、私的には自宅マンション管理組合のサポータとして会計の健全化を目指します。

 

なお、給料は現在の１６万→２４万と５０％アップとなり、これで、家計の赤字も▲１５０万／年→▲７０万／年とかなり楽になり、家計の改善にも貢献できそうです。年金受給６５才まであと３年間、現在の少ない貯金でも何とかなりそうな感じがしてきました。

 

（ちなみに、辞退した２社とも有名な大手の会社さんで、うち１社は４０万で賞与もありと現役並みの高給でしたが、仕事内容が厳しそうなのでお断りしました。採用会社は中小企業ですが、お客様に対して丁寧に仕事ができそうでしたので）

 

６０代でも求人が多く内定も頂ける、資格（管理業務主任者）の威力を感じた３週間でした。