修繕積立金増額幅の上限検討（国交省）

こんばんは、彦Ｇです。

 

今日の朝日新聞朝刊の第１面に、マンション管理関連のビッグなニュースが記載されていました。

 

出典１：マンション修繕積立金、増額幅は当初の1.8倍まで　国交省が基準案（朝日新聞デジタル2024年2月23日）

出典２：修繕積立金の増額幅に上限　分譲マンション、国交省方針（Yahooニュース2024年2月23日）

 

 

マンション修繕積立金の増額幅を当初額の１．８倍までという記載がありました。

そうすると、以下のような式となります。

 

増額上限幅（Ｂ）＝当初額（Ａ）✖１．８　・・・・・・式１

改訂上限額（Ｄ）＝現在額（Ｃ）＋増額上限幅（Ｂ）・・式２

 

例えば、私の自宅のマンションでは、Ａ：０．６万円、Ｃ：約１．０万円ですので、

 

Ｂ＝０．６✖１．８＝１．０８ 万円）

Ｄ＝１．０＋１．０８＝２．０８ 万円

 

ちなみに、現在、管理会社が提案している複数の改定案は、いずれもこのＤ値を遥かに超える数字となっていますので（しかも、高額な借入金も含む）、上記基準に違反することになります。

 

総会で改定案が上程されると大変なことになりそうです。このニュースの動向（最終的な決定額、借入金の考慮など）を注視していきたいと思います。

見た目も大事

お早うございます。彦Ｇです。

 

今日は代休です。土日連続仕事でしたので、休養できて嬉しいですね。

 

ところで、最近、お客様（理事長）から、「マンションは見た目が大事」と言われました。

 

その方は、他にもマンションを所有されていて、管理員さんが居ない時でも、共用部の清掃をされていて、見た目を非常に重視されているそうです。住民さんでも共用部を掃除されるんだとビックリしました。

 

また、最近、別のマンションのお客様（理事長）から、「最近、マンションがとても綺麗になりました」とも言われました。先日、私が清掃員代行の時に、非常に汚くて、人目につく共用部（ご高齢の清掃員さんでは入ることが困難な場所）の掃除をしてキレイにしたためだと思います。見た目がもっとも大事というのは、マンション共用部をピカピカに綺麗にすることで、住民の満足度が劇的にアップすることを、前職の管理員時代に経験しましたので、それを活用できて良かったです。

 

見た目は、管理員さんや清掃員さんに、

中身（建物や機械）は、フロント担当に

 

維持や改善の役割を担っています。

 

よって、管理員さんや清掃員さんと、フロント担当とが、一丸となって、マンション全体を良くして資産価値を高め、顧客満足度の向上を図りたいと思いました。

 

規約は憲法と同じ

こんにちは、彦Ｇです。

 

最近、毎週のように、総会が続いています。

資料の準備や当日の進行など、けっこう大変ですが、色々なお客様（区分所有者）のご意見やご要望で、非常に勉強になっています。

 

昨日は、新旧の理事長が、以下のお話をされました。

 

管理規約は、憲法と同じようなものである。

みんなで、しっかりと守ろう！

 

なんか、私も、ジーンと涙が出そうになりました。

 

これまでの他の総会でも、同じような、マンションを良くしたいと思われている方々も多く、仕事（フロント担当）でも、プライベート（自宅マンション管理組合活動）でも、見習って、真摯に頑張っていこうと思いました。

 

理事長になったら②～勉強会

こんにちは、彦Ｇです。

 

今日は、先週の土日仕事（総会、理事会）の代休で、しっかりと睡眠負債を解消しました。

さて、理事長になったらシリーズを書いてみたいと思います。今日は、その第２弾です。

 

勉強会（飲み会？、食事会？）です。

 

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１．目的

（１）マンション管理に対する全員のやる気アップ

　　区分所有者全員、特に、若い方々（お子さん）

（２）マンション管理の改善（会計、建物、トラブル防止）

２．方法

（１）理事会や総会の後の懇親会を兼ねて

（２）イベントとして実施

３．内容

（１）マンション管理の基礎（総会や理事会、会計、建物など）

（２）事例紹介（成功例、トラブル事例など）

（３）実習（管理員経験、フロント経験など）

（４）資格（管理業務主任者、マンション管理士、建築士など）

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私のお客様（理事、幹事等）の中には、若くて優秀な方々がいらっしゃいます。マンション管理については専門家ではなさそうですが、非常に勉強熱心で素晴らしいと思います。こういう方々がいらっしゃれば、そのマンションの将来は非常に明るく感じます。よって、私も微力ながら一生懸命サポートしていきたいと思います。また、自宅マンションにはそういう方々が今のところ見当たりませんが、同様に、良い方向に行ければと考えて、これをやってみたいと思いました。

 

ただ、自分自身が勉強会の主催者、講師となってやるには、実務的にも、知識的にも、もう少しレベルアップしておきたいところです。よって、前者はフロント仕事の経験を積み、後者は資格（マンション管理士、建築系）をしっかりと取得していきたいと思います。

理事長になったら①～輪番制変更

こんばんは、彦Ｇです。

 

今日は、東京もたくさん雪が降り、ひさしぶりに雪が積もっています。明日の朝は、道路が凍結していると思いますので、気を付けて歩かないといけませんね。

 

さて、お客様マンションの総会と、自宅マンションの総会が、重なってしまいました。自宅の方は、修繕積立金の大幅アップや、大規模修繕工事の高額見積りなど重要な課題が山積しており出席したかったのですが、出られそうにありません。まあ、先日、理事会に対して切り札の提案をしましたので、何とかなりそうですが。

 

自宅マンションの一番の課題は、輪番制によってやる気がない役員が非常に多く、理事会がほとんど機能していないことだと思います。

 

私が理事長になったら、管理規約を改正して、輪番制から立候補制（or推薦制）にしたいです。専門家かやる気のある人が継続して役員をやらないと、重要な課題を適切に処理することができないからです。

 

ちなみに、両制度のメリットとデメリットは以下の通りです。

 

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出典１：マンションの理事の選任方法（輪番・立候補）のメリットとデメリット

★はメリットの大きさ、▲はデメリットの大きさ（彦Ｇの所感）

 

輪番制のメリット

• 多くの方が役員を経験できる　　★
• 組合員にとって公平性が高い　　★★
• 事前に役員になる時期が分かる　－

輪番制のデメリット

• 理事会活動が疎かになる懸念　　▲▲▲
• 順番が来ても断る方が多い　　　▲▲
• 理事会運営の継続性に欠ける　　▲▲▲

 

立候補制のメリット

• 人望のある方が役員になる期待　　　　　★★
• 管理の知識が豊富な方が役員になる期待　★★★

立候補制のデメリット

• 同じ方が長期間役員を務めるリスク　　　▲▲▲　　　　　　　　（マンション財産の私物化など）
• ワンマンな理事長に対する懸念　　　　　▲▲　　　

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メリットとデメリットの大きさを比較すると、立候補制の方がメリットが大きく、デメリットは両者とも同程度と考えられ、総合的には立候補制の方が良いのではと考えられます。立候補制のリスクについては、例えば、任期を４年間まで等と限定するとか、幹事の役割を強化するなどの方法で、リスク低減できればよいのでは思います。

 

でも、私が役員に回ってくるのはかなり先なので、管理規約を改正できるのは難しそうです。

 

スキルの集大成

こんばんは、彦Ｇです。

 

今日は、休日出勤の代休で、昼寝などでゆっくりと休養できました。これから３月まで毎週、総会や理事会などが目白押しなので、休日出勤が続きます。そして、その総会ですが、以下のスキルが要求されると考えます。（全部満たす人はあまり居ないと思いますが・・・）

 

１．ドキュメンテーション　（資料作成、契約書、議事録等）

２．コンセンサス　（折衝、根回し）

３．ファシリテーター（会議進行）

４．クレーム対応　（忍耐力、冷静な判断力、適用力）

５．プロフェッショナル　（専門家～マンション管理、建築、法律）

 

１は研究所時代（２５～４７才）の論文や報告書作成、２～５はセールスエンジニア時代（４８～５５才）の会議や顧客対応、法務関連などのスキルが非常に役にたっています。さらに、５つの中で非常に重要と考えられる、４は専門職時代（５６～５９才）やマンション管理員時代（６０～６２才）の多くのパワハラ等の苦痛経験や、苦情対応の経験、５は資格（管業、マン管、他の法律系資格）の知識が役にたちそうです。

 

第１の人生のスキルをフル活用して、第２の人生の重要地点である今の総会シーズンを集大成として進めていきたいと思います。

 

スーパーモンスター去る

こんばんは、彦Ｇです。

 

明日が仕事納めとなりました。クレーム等で年末まで色々なマンションを動き回ってドタバタしています。管理員の時は、ゴミと汚れ対応で掃除マシン化していましたが、フロント仕事ではクレーム対応マシン化しているような感じです。

 

ところで、私の自宅マンションの所有者で、非常に怖いおじさん（いわゆる、スーパーモンスター）が部屋を売って出ていきました。

 

いつも、総会で、マンション管理会社のフロントに怒鳴りまくって、これまで数年間でフロント担当４人を辞めさせて、今回５人めのフロント担当にも吠えまくっていました。理事長など理事会メンバーも手を焼いていて、その人に反論できるのは私くらいでした（総会を荒らしまくるので、それをコントロールしなければという思いで）。しかし、最近、そのモンスターが専有部を譲渡して、区分所有者でなくなったそうですので、もう総会に出現することは無くなりました。

 

おそらく、マンション管理会社の方々、特にフロント担当はホッとされていることでしょう。私も、同じ仕事をしていますので、気持ちが非常にわかるようになりました。ただ、自宅のスーパーモンスターで慣れていたので、お客様のマンションで厳しいご意見をいただいても、メンタルはやられなくて済んでいます。そういう意味では、そのスーパーモンスターで免疫が付いたお蔭かもしれません。

 

ただ、来年早々から、総会が目白押しですので、あまり荒れずに平穏無事に済みますように・・・

 

管理費の検討時は、管理会社以外の数字もみてください

こんばんは、彦Ｇです。

 

今日は、１日代休でした。お昼寝、ＤＶＤ映画鑑賞をしました。

 

 

今日は、マンション管理ネタです。管理組合（お客様）も管理会社も、非常に悩ましいおカネの問題です。

 

 

マンション管理費の値上げとか値下げとか、議論している管理組合の皆様、以下の点にも注目してくださいね。

 

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〇〇マンション管理組合　◇◇期管理費会計

 

収入　　　　当期実績（千円）　次期予定（千円）　　　

　管理費　　　３，０００　　　３，０００ （➡値上げ提案）

　駐車場収入　　　３００　　　　　３００

　・・・　　　　　　　　　　　　　　　　

　合計　　　　３，５００　　　３，５００

支出

　管理委託費　２，０００　　　２，０００　➡管理会社分

　保険料　　　　　１００　　　　　２００　➡保険会社

　電気代　　　　　１００　　　　　１５０　➡電力会社

　植栽代　　　　　１００　　　　　１５０　➡植栽会社

　・・・

　合計　　　　３，５００　　　３，７００

当期収支　　　　　　　０　　　　▲２００　➡赤字は管理会社以外

前期繰越　　　　　１００　　　　　１００　　　　　　

次期繰越　　　　　１００　　　　▲１００　➡赤字は管理会社以外

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要は、管理費値上げを提案するマンション管理会社は、自分達の収入アップを考えているのではなく、それ以外の保険料や電気代の高騰による管理費の赤字を解消するために、提案してくるケースもあります。管理会社は、それらの値上げを許容しながら、加えて、管理委託費に含まれているエレベータ・消防点検代、排水管清掃代などの業者さんからの値上げ要請をも取り込み、自社の利益を無しにしてでも、管理委託費を同額に維持するなど、一生懸命企業努力をしています。物価高騰に苦しんでいる良い業者さんを守ることは、お客様のマンションを守るためにも必須条件だからです。

 

（なお、私の会社の管理委託費は、他社の大手管理会社（前職の管理員時代や、自宅管理組合の最大手管理会社）と比べても、約１／２と非常に低額になっています。おそらく、一人で、フロント、管理員代行、緊急対応、建物点検・修繕、会計など何でもやる少数精鋭主義の中小企業のため、大手管理会社内の営繕課、緊急センター、会計課、代行員部門、総務など他部門の人件費がかからないためだと思います。）

 

よって、管理会社が、管理費値上げの提案をしてきた場合、管理会計の中身をしっかりと吟味なさってください。そうすると、本当にマンション管理組合の会計がヤバい状況なのかどうかが判断できると思います。現に、私のお客様の中も、このような状況を理解なさって賛成のご意思をいただいている管理組合もいらっしゃいます。

 

未収入金 （滞納金）対策

こんばんは、彦Ｇです。

 

簿記勉は、やっと最終ステップの決算整理（試算表、精算表、財務諸表の作成）に入りました。簿記って、試験でも実務でも、ちょっとの計算ミスでアウトになる、非常に大変な分野だなあと感じています。でも、決算整理のあたりは、数字のパズルみたいで面白いですが。

 

さて、マンション管理の分野（管理組合、管理会社、売買する不動産会社など）で一番気になる仕訳は、

 

未収入金　（管理費などの滞納金）

 

ではないでしょうか。

 

マンション管理組合の役員さん、管理会社の上役や会計担当、そして売買する不動産会社など、みんながこの金額を気にされています。

 

私も、初めて、滞納金の督促をやってみました。海外に帰国されて空き家になった外国人オーナーさんの振込がなくなって、滞納金が毎月ドンドン増えているからです。本人に電話をしても、知人の緊急連絡先に電話をしましたがそちらも繋がりません。もちろん、マンションのお部屋の郵便受けはひどいコトになっています。

 

あまり酷くなると法律的な対応も考えないといけませんが、ご本人がどこに居るのかが不明な場合は、滞納金対策は非常に骨が折れそうです。これができるようになれば、フロントマンとしては、一人前になれるのかもしれませんね。（苦笑）

 

フロント仕事のスキルベスト３

お早うございます。彦Ｇです。

 

今週は、仕事は、忙しかったです。総会や理事会、クレーム対応などです。クレームの種類もたくさん経験してきて、対応力が少しずつついてきているような気がしています。（苦笑）

 

さて、マンション管理会社のフロント仕事に転職して４ヵ月を経過しました。まだまだ、新人ですが、以下に私が感じるフロント仕事に必要なスキルを書きたいと思います。

 

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◆マンション管理フロント仕事の必要スキル

 

３位：マンション管理の基本知識

　管理業務主任者の資格レベルで十分だと思います。特に、区分所有法や管理規約などのルール（共用部と専有部の違い、総会や理事会の運用など）お客様からのご要望やご質問に的確にお答えできることが必要ですね。

 

２位：マンション管理の実務経験

　会社員の経験スキルで十分だと思います。特に、事務処理（スケジュール管理、総会や理事会の資料作成など）、クレーム処理（お客様のご要望を適切に処理）が重要です。しっかりと日限に間に合うように、スピーデイーに仕事をこなせれば、何とかなると感じています。

 

１位：クレーム耐性能力（＋クレーム処理能力）

　お客様などからのクレームに対して耐えうる精神力が必要だと思います。過去に、クレームをたくさん受けたことがある営業系の経験者は、非常に有利なスキルですね。私は、営業経験は少なく（技術営業３年）、どちらかというと精神力は弱い方ですが、周りにグチを言えるタイプなので、メンタルはダウンすることは少ないです。

　幸いなことに、私の職場のメンバは、クレームを受けた時に、「・・・さんに・・・ことを言われたよ」「・・・さんはいつもそうだよ。酷いよね」などと、お互いにグチを言い合って、職場メンバの精神状態を維持しています。よって、クレーム耐性能力は、職場メンバの良好な人間関係を構築することが重要だと思います。

 

　あと、クレーム処理能力も重要ですね。すなわち、管理規約や管理契約書などのルールに基づいて、それに反するクレームはダメですとお断りすることも非常に大切と感じています。怖いクレーマだと、ルールに反する苦情も、つい良いですと言ってしまうかもしれません。そうなると、管理組合全体の公平性が失われ、あとで、さらに大きな問題に発展するおそれもありますので。

 

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宅建士試験が原点

こんばんは、彦Ｇです。

 

今日の日曜日は、理事会などのお仕事でした。お客様マンションの最寄りの駅の改札で、以下の看板を見かけました。

 

宅建士試験会場

 

１年前に私も宅建士試験を受験し、何とか合格できました。そして、その１ヶ月半後、管理業務主任者試験にも合格できました。さらに、登録直後に、マンション管理会社フロント仕事も内定をいただけました。宅建士と管理業務主任者の試験範囲が、「民法」、「建築関係法令（都市計画法、建築基準法、消防法など）」などで重複することも多く、宅建の勉強が管業にも非常に良い効果をもたらしたのではと感じています。よって、今の仕事ができているのは、宅建勉強のお蔭もあるのではと思います。

 

また、直接、宅建の仕事はしておりませんが、重要事項報告書（重説に対応）などで不動産会社さんとの関係性も深いので、宅建の勉強内容が、今のフロント仕事にも役にたっていますね。

 

今日、宅建士試験を受験された皆様方におかれましても、将来良い方向に行かれることを心より願っております。

 

剪定作業で腰痛に

こんにちは、彦Ｇです。

 

９日（月曜、祝日）休日出勤時におこなった木の剪定作業で、今週１週間、腰が痛かったです。木の枝を切るときというより、ゴミ袋に入れるために、切った枝を折ってガムテープで養生するとき、非常に力が入り肩や腰を痛めたのではと思います。

 

 

しかも、当日、雨が１日中降っていて、雨の中の作業となり、風邪気味にもなりました。

 

 

しかし、以下の薬が助けてくれました。

 

前者に対しては、痛み止めの「ロキソニン」です。

 

後者に対しては、「葛根湯」です。

 

 

飲み合わせについては、ネット調査で、賛否両論ありましたので（OK、NG、ケースバイケース等）、腰痛がひどい時はロキソニン、そうでない時は間を開けて葛根湯を飲みました。

 

何とか、休日まで持ったようです。　今後は、以下を気を付けます。

 

１）剪定作業は、無理しない。なるべく、プロに任せる。

２）雨天時の作業は、しない。

 

老朽化、高齢化対策

こんばんは、彦Ｇです。

 

今日は、祝日（雨）でしたが、マンションの清掃員代行をしてきました。そして、木の植栽剪定をしてほしいとの住民さんの強いご要望がありましたので、それも実施しました。強い雨の中、作業着がビジョビジョになり、体も冷えてきて辛かったですが、住民さんのお辛い気持ちも考えると、頑張って剪定してきました。

ちなみに、この作業って、本来は、造園業者さんのお仕事なのですが、年内はスケジュールが一杯とのことなので、管理会社でやるしかなさそうです（私は、今回で２回めです）。

 

 

 

さて、昨夜は、NHKテレビのクローズアップ現代を観ました。

 

「2022年10月18日(火)　“老いるマンション” 老朽化と高齢化にどう備えるか 解決策は」

 

私は、マンション管理の仕事をしており、また、マンションにも住んでいるので、両方の立場から、非常に面白く拝見しました。

 

特に、良いなあと思ったのは、①京都市が推進している「おせっかい隊」、②高齢者全員の管理室への毎日の安否確認の電話連絡でした。①は、建築士やマンション管理士等の専門家を、問題のある老朽マンションに派遣し、管理組合の設立や運営支援をしたり、簡易な小修繕で応急処置をしたりして、市内の４７個の問題マンションを半減されたとのことです。また、⓶は、認知症や孤独死などを予防するために、管理組合が住民の理解を得て、毎朝、管理室へTELして安否を確認するといった運営をしている点です。

 

いずれも、住民のマンション管理に対する興味、意欲を高めることができたことに、共感を得ました。私も、微力ながら、仕事や自宅のマンションで、このように、マンションの老朽化や高齢化対策に取り組んでいきたいと思います。

 

スカウトされました

お早うございます。

 

この１週間で、急に、涼しくなってきました。職場では、風邪気味の方も出てきて、体調管理には十分気を付けないといけないですね。

 

さて、最近、バレエの面白い動画にハマっており、今回、その第２弾を紹介したいと思います。なんと、プロのバレエチームが、ブレイクダンスのチームをスカウトして、コラボ動画を撮られたようです。昔から好きだったブレイクダンスと、最近好きになったバレエと、両方一度に楽しめてとてもハッピーです。

 

【ラジオ体操 踊ってみた】世界一のブレイクダンサー集団とプロバレエ集団

 

 

スカウトと言えば、先週は、私も、社内スカウトされました。

 

会計担当Ａさん：「会計の仕事、やってみない？」

私：「簿記も、経理の経験もないので、私には無理ですよ」

Aさん：「大丈夫だよ、しっかりと教えるから」

 

マンション管理会社の中で、一番、大変なのは、会計の仕事ではないかと感じています。フロントの仕事は少しは失敗は許されても（勿論、２度めの失敗はＮＧでしょうが）、会計の仕事は、大切なお客様（管理組合）のおカネを扱っていますので、失敗は許されないからです。

 

よって、以下の勉強もしたくなってきました。

 

簿記３級（２級も）

 

簡単と言われている簿記３級ですが、私は、以前少し勉強していて難しかった記憶があります。でも、仕事に役にたつのであれば、再チャレンジしてみたいですね。

 

総会と試験日とが重なりそう

こんばんは、彦Ｇです。

 

最近、以下の動画にハマっています。バレエでラジオ体操なんて、面白すぎるし、凄すぎます。私ができるのは、１分３０秒付近の手足の運動くらいですね。

 

本気でラジオ体操踊ってみた。(NBAバレエ団コラボ)

 

さて、今日は、休日出勤（理事会など）の代休で、お休みでした。休日出勤で疲労がピークになったら、比較的仕事が空くタイミングで代休をとるようにしています。最近、理事会や総会などの対応で、忙しくなってきました。しかし、いずれも興味があるものばかりで、意外と自分にはフロント仕事が合っているのかもしれないと感じ始めています。（苦笑）

 

ところで、お客様のマンション総会が１１月下旬に予定されており、以下の資格試験の日程に重なりそうです。

 

１１月１９日（日曜）１３：００～　賃貸不動産経営管理士試験　

１１月２６日（日曜）１３：００～　マンション管理士試験

 

重なれば、試験は断念せざるを得ませんが、何とか、ズレてほしいところです。最悪、仕事に直結しているマン管の方に重ならなければラッキーかもしれませんね。