瑕疵物件だから安い

「不動産にお買い得な物件はない」
よくそう言われる。

もし本当にお買い得な物件があれば転売業者がそれを仕入れてマトモな値段で転売しようとするからだ…という理屈でそうなる。
経済の教科書でいうところの、いわゆる「神の見えざる手」というものの別表現みたいなもんだろうか。

実際のところどうなんだろうか？

ここ最近そういうのにいくつか当たったので記したい。



あるとき福岡の博多駅近くの物件で、1100～1200万円くらいで売られている物件が750万円で売られているのを見つけた。

「こいつは安い！」
というので飛びついたところ、よくわかっていない業者が不当に安い値段で出してたおかげで売主とめっちゃモメている最中だったという。



それに近い場所でまた相場より200万くらい安いワンルームマンションをみつけた。

そいつは組合の通帳あずかっていた会社が銭をつかいこんだまま倒産してしまい、修繕積立金がスッカラカンになってしまったそうな。
いまから急いで修繕積立すればいいものを、いま現在の修繕積立金も築年数相応よりもさらに半額くらいまで安い。
その物件はもう大規模修繕不可能だということで割り引いて売られているっぽい。



こんどは東京の物件なのだが、1000万円以上安いワンルームマンションをみつけた。

あちこちググッてみると、どうやら殺人事件がおきた部屋のようだ。
まあそりゃあ安くもなるよな・・・。



横浜の物件なのだが、300万円くらい安いワンルームマンションをみつけた。

業者に聞いてみたところ、夫婦喧嘩したのかどうか知らんが内張りやフローリングが傷だらけのボロボロでとても人が住める状態じゃないという。
そんなに割り引かなくてもリフォームすればいいじゃないかとも聞いてみたのだが、売主はそれでもこの値段でいいから売りたいという希望だったというから、実態は相当アレなのだろう。
それでもリフォーム代より安いので買おうかとも思ったのだが、もう先客がついてしまっていた。
ざんねん。



ほかにも横浜で相場より2割くらい安そうなワンルームマンションをみつけたのだが。

Google地図で正面を見た感じもなんだかローコストマンションっぽい。
これを建てたマンデベももう倒産して無い。
その物件の家賃相場を見てみたのだが、まわりの相場にくらべてどうもその物件だけ2割くらい安い。
家賃を下げないと客がつかないようなボロいマンションっぽいし、収益力が2割低ければ値段が2割低いのはチャラになるので、そんなものいらない。



なんだか
「不動産にお買い得な物件はない」
を地で経験してしまったような気がする。
「ただし、ワケあり品なら安い」
ということが分かったわけだが。

実際わたしが持っているマンションも、相場より少し安いかもというくらいの値段で買った。
こいつも実は築年数のわりには修繕積立金がかなり高いというワケあり品だった。
この理由は、マンデベが管理会社ごと潰れてしまい今の管理会社に代えようとしたところ「修繕積立金を上げないと管理を受け入れない」と言われたからそうなったという経緯らしい。

とはいえ。
修繕積立金はバランスシート上およびキャッシュフロー上は支出なのだが、とはいっても払ったら消えてなくなるわけではない。
組合の銭の備蓄が余分に多いというのはオフバランスの含み益である。
なので特に問題ないということで買うことにした。



不動産を安く買おうとすれば、何らかのワケあり品を受け入れてやるだけのリスクを負うのとトレードオフなんだろうな。
そうカンタンにＯＫしていいレベルのワケあり品が出てくるとも思えんが。