2019年8月のパースは着いて
早々から夫婦で気に入り
この街でホテル投資に出るか
ということを検討しながら観
光して回る旅となりました。
同じ旅程でもこういう目的意
識を持つか持たないかで、視
線が変わり面白いものです。
観光客しかいないような観光
地でも、どういう人たちがど
れぐらいいて、どれぐらいの
おカネを落としていくのか、
彼らの消費力に注目します。
(※ロブスターシャック)
アジア人かそれ以外か。個人
旅行か団体旅行か、はたまた
低予算のバックパッカーか。
ココでは日本からの修学旅行
生の団体を見かけました。
アジア人は概ね滞在期間が限
られるため、旅行中は観光、
買い物と消費をしつつ短期決
戦で楽しむ傾向が強いです。
アジア系イスラム教徒の多さ
も印象的で、インバウンドや
ハラルの食事の充実を実感。
観光客が多ければ多いほど、
乗り入れ航空会社や便数も多
く、日帰り可能な距離や時間
帯でなければ、クルーもホテ
ルに滞在します。航空会社の
利用は契約がある限り収入が
保証されるので心強いです。
パースは遠隔地のため国内線
からも需要が期待できます。
ビジネス街も歩き回って入居
している企業や行政機関から
の出張需要も探りますが、パ
ースほど大都市だとその必要
もないほど需要があります。
左のリッツカールトン
ウェスティン
点灯している部屋数で大まか
な稼働率が見てとれます。
ダブルツリー・バイ・ヒルトン
建設中でしたが2020年開業
こうした高級ホテルは部屋の
ばら売りをしないので、単に
業界の俯瞰ですが、稼働率を
推測するのも重要で楽しい
ハイアット
国内市場ではイベント需要も
見逃せない点で、数万人が集
まるスポーツ観戦もその一つ
私たちもオールブラックス観
戦を主目的に来たのだし(笑)
AFLの人気ぶりも実地で体験
クラシックカーに愛情をかけ
流す人たちも毎年集うはず。
私たちが投資したいのは立地
抜群の3.5つ星ぐらいのホテル
オーストラリアでは2～4つ星
ぐらいのホテルを1室ずつば
ら売りしている場合があり、
国民やNZ国籍は投資が可能
建設中でしたが、ここもそん
なホテルチェーンの1つです。
クレーンの重さで持ち上がる
のか宙に浮いているトラック
なにがどーなってる
写真を撮る私に笑顔の運転手
調べているうちに判ったのは
パースの場合、ホテル管理会
社が年間利回りを保証し一括
で借上げる方法が多いこと
この利点は年間収入が保証さ
れ実際の宿泊状況に収入が左
右されないこと。想定以上に
宿泊があればホテルの勝ち
しかし、オーナーといえども
自室には宿泊できません
驚きだったのがその利回りで
5.8%だの6.5%だの6%前後で
低金利下ではありがたい高さ
国内投資家も遠いパースとな
ると自分で宿泊する機会はあ
まりなく、利回りを保証され
た方が妙味が高いのかも
(※ヌーサとアデレードは私
たちにとり訪ねる愉しみも)
家主にそれだけ払っても利益
が上げられる需要の強さと、
商業不動産市場の悪化による
物件価格の低下が高利回りを
実現している、非常に稀な市
況が数日の滞在でよく判り
投資を始めるには絶好の好機
最終日には気に入った物件を
見に行き、「顧客情報だから
宿泊客の話はできない
」と言いつつ、話好きのフロント
係がアレコレ実情を話してく
れ企業の出張者向けや航空会
社の借上げの話を小耳に挟み
思った以上の好条件でした
しかし、私たちは投資を見送
りました。条件は良くても、
その時点での不動産投資への
借り入れは億を超え、借金億
り人でした。すでに取引銀行
からは電話で融資の認可を受
けていましたが、これ以上は
投資ではなくマネーゲーム
という自覚もあり、儲かるか
らと老後に必要な資金以上を
レバレッジを効かせて追求す
るのは慎むことにしました。
常に『舌切り雀』のおじいさ
んでいたいと思っています。
その半年後にはコロナが勃発
し、世界はひっくり返りまし
た。人流が止まり、海外旅行
など遠い話となり、投資先ホ
テルの宿泊は数ヵ月もゼロに
(※ハワイの子も開店休業💦)
それでもローンの返済は続く
ので、利回り保証があるとは
いえ見合わせてよかったか。
パースの商業不動産は統計上
翌月9月に底入れしたようで
私たちはどん底を見たよう。
いつか観光客として再訪して
広い西オーストラリア州を存
分に堪能したいと思います。
NZ航空ラウンジもあるし
パース旅行記、これにて終了
旅行からは2年3ヵ月ぶり、旅行
記でも2ヵ月ぶり
長々とお付き合いありがとうございました。
